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坐不住了!房价跌幅第一的省会,最有诚意救市令来袭

1后知后觉的太原
 
  后知后觉的太原,终于开始救市了。5月23日,太原市发布了救市36条措施。
 
  之所以说太原后知后觉,是因为进入2022年以来,有的城市救市已经忙活了快半年了,大多数城市救市忙活了一个季度,就连南京、苏州、东莞这些楼市当红城市,也在过去一个月里,连发了N道救市令。
 
  然而,太原却坐怀不乱,始终没有动作,游离在救市的消息之外。
 
  从理论上来看,太原是最需要救市的省会城市之一。原因有二:
 
  第一,这座城市的房价,已经连跌四年多了,目前的均价已经回到了四五年前,而且跌势还没有止住。
 
  国家统计局披露的4月份数据显示,太原新房环比下跌0.6%,同比下跌3.7%;二手房环比下跌1.6%,跌幅位居70个大中城市第一,也即领跌,同比下跌6.2%。
 
  
 
  太原的房价兴于棚改,败于棚改。在本号之前分析太原的多篇文章中已经说到过,货币棚改之下,大量棚改户居民手握现金冲进楼市,太原的房价从2016年的8000元/平方米左右,拉升到了2018年的最高1.3万元/平方米。
 
  2018年货币棚改熄火,山西2019年棚改量较2018年下跌了72%,太原的房价偃旗息鼓,进入下跌模式。
 
  目前太原的房价已经1万元/平方米左右,基本回到了2017年的水平,目前仍在下跌。
 
  第二,库存高企,消化周期高企。
 
  这一点,是当下包括很多中心城市在内的楼市现状,但太原表现得更为突出。
 
  按照克而瑞披露的数据,太原的狭义库存4月底为1842万平方米,位居全国第5位。去化周期目前已经超过20个月。
 
  
 
  尽管第七次人口普查数据显示,太原过去十年常住人口增加了110.25万人,但相比于其房屋供应量,太原仍是一个供应远大于需求的市场。
 
  再加上当前的销售行情,太原的房价下行压力依旧非常大。
 
  2太原定力背后的逻辑
 
  太原当下的楼市现状,决定了太原本该早早出招救市,和郑州、哈尔滨等城市一样,事实却是,拖到如今才出招。
 
  这种惊人的定力背后,其实和太原如今势头强劲的经济发展底气有关。
 
  一方面,这两年全球大宗商品价格大涨,煤炭价格拉动了太原传统工业增加值快速增加。
 
  太原统计局披露的一季度数据显示,煤炭行业产品价格指数增长59.8%。在煤炭价格拉动下,煤炭开采和洗选业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为22.8%。
 
  煤炭行情之下,拉动了整个太原的炼焦、电力等传统工业快速增长。数据显示,一季度太原传统工业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为53.6%;增长6.1%,拉动全市规模以上工业增加值增长3.3个百分点。
 
  另一方面,太原新兴产业已经成为了太原经济发展的第二条腿,对经济贡献也很不错。
 
  2010年之后,受煤炭行情冷却影响,太原的经济遭遇严重挑战。彼时太原顺势而为,开启了产业调整战略。
 
  在收缩煤炭项目,发力电子信息产品制造业、互联网信息、系统集成软件、信息服务、大数据、物联网等新兴业态。
 
  太原一季度数据显示,装备制造业,拉动规模以上工业增加值增长5.2个百分点,通信及计算机设备制造业,拉动规上增加值增长3.4个百分点。
 
  整个高新技术制造业拉动规上工业增加值增长3.3个百分点,工业战略新兴产业增长了22.1%。
 
  
 
  来源:太原市统计局
 
  传统煤炭产业和新兴产业同时爆发,让太原一季度GDP增长了6.6%,在主要城市中,位居第4位。
 
  
 
  制图:城市财经;数据:各城市统计局
 
  在一季度多数主要城市换挡降速的当下,太原能有如此表现,可以说相当不错。
 
  这是太原在对待楼市救市定力上,定力惊人的关键因素。
 
  然而,房地产的现状,是太原楼市发展的不安定因子。房子卖不出去,土地卖不出去(无房企报名),停工停摆的项目很多,最关键的是房价跌跌不休。
 
  这样的现状,不救不行,所以太原不鸣则已,一鸣惊人,5月23日发布的救市36条,虽然算不上最猛,但在太原房价本身就在不断下降的背景下,堪称当下最有诚意的救市措施。
 
  3最有诚意救市令来袭
 
  5月23日,太原市发布《关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》,涵盖36条举措。
 
  
 
  核心内容如下:
 
  第一,放开限购。非户籍人口购房,无需社保和纳税证明。
 
  第二,降首付。首套20%,二套30%。首套结清贷款的,买二套按照首套执行。
 
  第三,免契税与大额补贴契税。<90㎡财政全额补贴;90-143㎡财政补贴80%;>143㎡财政补贴50%;二套房契税参照首套补贴标准下浮20%。
 
  第四,人才购房给补贴。博士20万、硕士10万、本科5万、大专及初级技术职称人员2万。
 
  其他措施就不一一而足,包括对房企的松绑政策、优化土地配置的政策以及肃清市场环境的政策。
 
  相比于其他城市,太原这轮救市显得更有诚意。几乎囊括了前期各城市的大部分救市招数。
 
  放开购房门槛、降低首付只是基本。免契税或大额补贴契税,以及给予购房补贴,才是关键,这两条一定程度上可以减小购房者的负担。
 
  相比于其他城市只是放开购房门槛和降低首付,太原从购房者的成本出发,可能会有效。
 
  因此,在一波救市操作之下,大概率会推动一波需求释放,太原的商品房销量会迎来一波理性增长。
 
  但是,还是老问题。像太原这样的城市,有钱人早就买房了,没钱的人还是买不起,尽管太原的房价不算太高,但相比于这座城市的收入,还是让很多人承受不住。
 
  有效需求(既有需求又有购房实力的人)仍是少数。有一组公开数据显示,太原目前的房屋自有率为79.6%。
 
  也即80%左右的人已经有自己的住房,没房的只是少数。
 
  所以,即便在救市措施下,成交量有复苏,幅度也不会太大。
 
  毕竟,如今的经济环境下,市场的购买力着实有限。再加上太原本身的库存量摆在那里,致使房价下跌成为趋势,即便有实力有需求的人,还是可能选择继续观望。

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