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为什么上海的限购,不可能放开

最近一段时间,全国100多个城市都出台了保楼市的相关政策,各种政策让人眼花缭乱。
 
  甚至在全国层面,也开始进行了统一行动,房贷利率从原先的接近6%一路下调至最低4.25%,力度之大,也是近5年最凶猛的了。
 
  但是,不知道你发现没有,截止到目前为止,所有试图想要彻底打破限购门槛的重点,全部失败了。
 
  5月20日,南京出台全面放开二手房限购,但是当天晚上就被叫停,政策半日游!
 
  
 
  到了5月21日下午,武汉市经开区也尝试想要突破限制,打开限购之门。
 
  
 
  但很可惜的是,还没等第二天上班进入交易流程,这一政策就被紧急叫停,又是一个半日游。
 
  两个省会城市,因为同样的原因,纷纷冲上热搜排行榜。
 
  以一种悲壮的方式提醒着每一个想要突破限购蠢蠢欲动的城市。
 
  
 
  限购不能碰,这对于所有的一二线城市而言,是楼市调控的底线。
 
  很多人说口罩后的上海,大家买房信心不足,会纷纷离开,到时为了救市,上海很可能会突破限购。
 
  会这么想的朋友,看来是真不了解上海楼市。
 
  1为什么上海不会放开限购。
 
  我们先了解下上海首次限购政策出台的背景。
 
  2011年1月31日,上海开始出台买房限购的规定,当时也是上海第一次对房产限购。
 
  规定非沪籍家庭在缴纳2年社保的情况下限购一套上海住宅,沪籍家庭可以买2套,单身沪籍可以买1套(2016年3月,将2年限购期延长至5年限购)。
 
  在上一轮调控工具里限购其实是个创新,从上海开始,慢慢变成了一二线城市调控的标配。
 
  为什么要限购。
 
  就是因为涨的太厉害了,上海的主升浪分别是2005年至2007翻倍行情,2009-2010年上涨30%。
 
  从本质上看,限购其实就是通过影响供需平衡,通过持续抑制需求的产生从而影响房子的价格。
 
  但对于一二线城市而言,影响房产长期价值的人口、货币、供地条件均没有变化,大城市楼市的长期价值仍被看好。
 
  反过来看。
 
  恰恰只有好的东西才会被限制购买,就像计划经济时代供不应求的米面油一样。
 
  因为稀缺,才需凭票购买。
 
  也正是因为这样,所以哪怕是限购政策出来后,上海的房价在2013年上涨30%,2014年至2017年也出现了翻倍行情,2019年-2020年涨了30%。
 
  因此,上海即使是在有限购的条件下,购买力依然很旺盛,根本无需再额外通过放松限购的政策来吸引购买力。
 
  2这一次,我看到很多人的言论说要逃离上海,上海楼市将出现真空期。
 
  所以很多嘴炮党会提出,上海下阶段一定会放开限购,目的就是为了刺激楼市。
 
  不知道大家有没有想过,我说一句很扎心的话:
 
  这次逃离上海的很多人,其实在上海都是没有房子的人,或是也买不起上海房子的人。
 
  所以他们的离开其实对上海楼市影响并不大,而这样短暂的空缺,会迅速由其他人员补齐。
 
  上海的诸多产业依然无人能替代,上海的纽带作用依然存在。
 
  我身边有好几个苏州的朋友都说,等到这次上海疫情过去后,他们准备来上海找工作了。
 
  因为出现了很多空缺岗位,因为出现了很多好的时机。
 
  所以对于上海而言,通过直接放松限购的方式来虹吸人口,根本就没这个必要。
 
  而且,一旦上海放开限购,所释放的信心就是房子不好卖了,连上海都要开始割韭菜了。
 
  所以为了保护上海有产者的利益,限购也不能随意放开,只有存在限购,才能让大家意识到房票的重要性,才能凸显出上海户口的重要性。
 
  也正是因为限购的存在,上海户口才变得更加值钱,这意味着仅仅只需要调整落户政策,上海就能获得大量优秀人才。
 
  同时,也正是因为限购的存在,才能让大家安心在这里工作生活缴纳社保。
 
  你待在这个城市的时间越长,做的贡献越大,上海就会通过给你房票的形式,弥补给你。
 
  所以上海因为限购所产生的房票机制其实就是一种认同机制,也是一种补偿机制。
 
  为什么2套500万的房子很可能涨的没有1套1000万的房子来的好,除了房子本身的价值有差别外。
 
  还有个原因,就是房票的价值越来越重要了。
 
  房票之所以有价值,完全就是因为有限购的原因。
 
  3从宏观层面看,放开限购,也违背了“房住不炒”的红线。
 
  一旦彻底放开限购,很多大额资金会在城市之间进行游离,甚至直接从其他城市被抽离。
 
  杭州的南星桥板块、苏州的金鸡湖板块卖10W+,我在上海,这样的价位段其实也有很多的选择。
 
  但很显然,上海房价的上调空间相比于杭州和苏州,都会高出不少。
 
  而很多放弃买杭州和苏州核心板块的这部分人,往往都不是首套住宅,往往都是尝过了房价快速上涨红利的这帮人。
 
  他们既然买了不是来自住的,那何必再把上海的房子卖给他们从而增加社会的贫富差距呢。
 
  一旦放开限购,全国购买力疯狂涌入,房价一定会出现比较明显的波动,又是那帮嗅觉敏锐的炒房客获益。
 
  所以,持续让炒房客获利这样的事情,上海也一定不会干的。
 
  4我认为上海的限购将长期存在。
 
  当然,这不意味着在上海就拿不到房票,不会有任何的放松。
 
  上海依然可以有很多暗自放松的手段,其实就是政策的操作箱很大。
 
  比如在上海的五大新城实行另一套落户的体系,放松落户的门槛,从而PK苏州和杭州。
 
  比如夫妻离婚3年内依然可以买房(现在的政策是夫妻离婚后3年内购房的按离异前家庭总套数计算)。
 
  其次,二线城市间接取消限购是大概率事件。
 
  回顾历史2010年开始的那一轮调控,当时全国大部分二线城市都是限购的。
 
  但是楼市从2012年进入静淡市后,二线城市纷纷开始取消限购。
 
  最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购,其他二线城市全部取消了限购。
 
  这一次,因为有着房住不炒的总基调,所以二线城市限购取消不会那么顺利,你看南京和武汉,就是最好的例子。
 
  但是,依然有办法。
 
  不出意外的话,二线城市很可能会通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。
 
  政策允许你干,但不允许你赤身裸体的干。
 
  5我从熟悉信贷市场的朋友了解到。
 
  为了刺激经济,下阶段会出现更多的鼓励中小企业融资的措施,国家也将在下半年不断放松小企业融资贷款的准入、利率。
 
  目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到4%不到,比按揭还便宜。
 
  我大胆预测,在这样的金融创新的支持下,下半年开始,会有大量资金通过曲线方式流入楼市,对楼市形成购买力。
 
  虽然这种曲线入场的方式,只有少数买房人会使用,不至于扭转趋势,但这些购买力会扎扎实实的托住楼市。
 
  所以,为什么上海不会放开限购。
 
  因为政策的工具箱还有很多。
 
  因为上海的内生购买力依然充足。

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