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1/3民营房企暴雷后,国家队出场了

2021年至今,百强民营房企有多少发生暴雷或者债务违约?
 
  答案是1/3。
 
  如果聚焦到前40房企,这个比例是近5成。
 
  
 
  最近网上流传的这张统计图表爆火,揭示了当下民营房企的惨状。但由于时间差的关系,还有几家房企并没有统计在表格当中。
 
  5月30日,深圳本地的两家房企爆发危机。
 
  深圳前海网红盘龙光天境,所属地产项目公司被申请强制执行16.8亿,公司希望业主共筹资金垫款解决危机,每户30万,共计3亿,众筹成功可以保交楼,否则可能变成烂尾楼。
 
  深圳顶豪神盘开发商半岛城邦因为深陷财务危机,宣布从6月1日起全员待岗6个月。
 
  房企暴雷的防线又一次被攻破。
 
  1房企继续过冬
 
  当下的市场环境,房企稍有经营不慎,就有满盘皆输的风险。
 
  前不久举行的全国稳住经济大会上,央行行长易纲明确提出要“尽快矫正,对民营房企信贷收缩的行为。”
 
  但是“健康的人喝汤,生病的人水都喝不到。”
 
  即便是现在这样特殊的时期,金融机构也没有改变嫌贫爱富的本质,现在能发行债券的也只有碧桂园、龙湖、美的置业这样不差钱的民营房企。
 
  今年6月到8月,房企们又将迎来一波偿债高峰期:6月的债务到期规模为872亿元,7月为1215亿元,8月为1012亿元,而且现在房企销售额还在继续腰斩。
 
  
 
  捱过了无数寒冬,房企还是没能盼来春天,接下来还会有一大波房企在暴雷的路上。
 
  而那些提前出险的房企,现在已经迎来了新生。
 
  最近“染红”的房企很多:
 
  6月1日建业地产出售29%的股权给同晟置业,同晟背后是河南铁建投。
 
  5月份,华南城公告宣布引入深圳特区建发战投成功。
 
  中国奥园也准备引进一家山东国资背景的战投。
 
  南通的中南建设,50亿引入四家国资战投。
 
  
 
  引入国资背景战投,相当于是一种增信手段,以便于借到更多钱,早先就有不少房企因为引入国资战投转危为安,最著名的就是万科引入深铁,绿城引入中交。
 
  当然,国资也不是光为了收拾烂摊子而存在,在拿地、开发、运营等方面的权重也会越来越高。像激进派房企那种极高负债,盲目扩张的行为会受到越来越多的管制,为稳定楼市发生更大的作用。
 
  2国企支撑土地市场
 
  房企暴雷不断,土地市场首当其冲受到最大影响。
 
  端午假期前,北京和上海同一天举行土拍,本以为会是一场土地盛宴,但没想到最终平淡收场。
 
  北京14宗地块7宗底价成交,3宗流拍,只有4宗地块达到最高价格上限,核心区域需要竞争,其他地块没人要,只有国企接盘。最终拿地的企业只有龙湖一个民企,其他都是国企。
 
  上海刚解封,虽然土拍前出台了一系列的利好政策,但结果也并不乐观,20幅地块16宗底价成交,大部分都是国企央企接盘。
 
  
 
  事实上,当前国内房地产和土地财政主要就是靠国企和央企支撑。
 
  有统计表明,今年以来集中供地的城市,成交的地块国企央企拿地占比都超过了一半。
 
  深圳、南京、北京、广州国企拿地占比分别为100%,100%,97%,88%;杭州、青岛、合肥分别为58%,53%,42%。
 
  当国企垄断土地市场,稳定地方财政的同时也把土地价格圈在了笼子里,以后地王现象可能很少出现。国企接盘,稳定,稳定还是稳定。
 
  3警惕城投“土地空转”
 
  除了实力强大的国企央企,还有地方城投平台支撑土地市场。
 
  中泰证券的数据显示,1-4月份,城投拿地金额,占全国土地出让金比重达到了10.73%。
 
  江苏城投拿地占比最高,达到了23.48%,江西、湖南、四川、重庆、湖北和安徽这六个省份,城投拿地占比在10%-20%之间。
 
  
 
  尤其是一些实力较弱的三四线小城市,主要就靠城投平台支撑土地市场。
 
  嘉峪关、天门市城投拿地比例超过80%,遂宁、岳阳等19个城市船头拿地占比在30%~50%之间,宿州市、海西蒙古族藏族自治州、泰州市、太原市等27个地级市城投拿地占比在20~30%。
 
  
       
 
  城投平台有地方政府背书,也能起到平稳楼市的作用。但是不同城市的城投平台拿地后所造成的结果也是截然不同的。
 
  比如深圳地铁、苏州高新这些也都是城投平台,他们完全可以在公开市场拿地,依靠自己的力量进行商业开发,实现盈利,当然一些城投平台也可以和房企合作开发,这些都没毛病。
 
  怕就怕一些资质较弱的城投平台,找不到合作方,只好大搞“土地空转”。
 
  城投在公开市场拍地,地方实现了卖地收入,政府性基金收入增加,但同时,城投公司反靠土地抵押融资,最后以城投债的形式存在,只要是负债就是需要还的。
 
  
 
  只有楼市回暖,城投手里的土地增值,然后转让给房企,收获一波红利,或者找合作方开发,也是不错的选择。
 
  但如果楼市遇冷,土地就套死在自己手里,金融机构的欠款一波接着一波,还容易引发破产风险。
 
  去年7月,云南城投发布了一则公告,宣称由于规划变更,西双版纳州景洪市政府会回收此前拿下的11宗土地。
 
  像这样收回城投土地的情况,其实是很普遍的,只是很少有人关注到。
 
  
 
  所以你明白现在为什么一些城市出台一些“割韭菜根”的政策了,比如德州齐河一成首付,广西玉林和县城抢人,找农民接盘,甚至郑州也出台二成首付……
 
  虽然这些政策有些被收回了,但是影响极其恶劣。
 
  最后,这一轮楼市下行周期,给房地产市场带来最大的改变就是“国进民退”,高负债民气逐渐出清,国企央企成为主要力量,可以最大程度稳定房地产未来发展。让房地产真正成为内循环的一部重要力量,给经济发展带来更大的作用。
 
  但是这个过程也一定伴随很多风险,这里也给大家提个醒,现在一些项目声称可以零首付、一成首付,其实就是配合银行高评高贷,现在这样的经济形势,这样都有很大的风险。而且像这样降低首付比例的城市,大概率都没有价值,去了就是接盘侠。

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