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峰回路转!二线城市迎来黄金窗口期

“孩子考上大学以后,我才恍然大悟,头两年还贷的苦啊,是真没白吃!”
 
  这是今年春节,笔者回老家过年时,听到邻居大哥讲的一番话。
 
  2016年初,他曾卖掉河北邯郸市中心的一套老房子,在苏州科技城上了车…
 
  历史不会简单地重复,因为从来都是惊人相似。
 
  2022年,随着史诗级救市与震撼弹级大基建再次相遇,历史把我们送入另一次大行情前夜。
 
  1上车二线城市正当时
 
  5月的最后一天,我们终于等来了12万亿刺激计划的33条落地方案最终公布。
 
  此时,距离系统性救市开启已过去三个多月。
 
  这次的救市行动绝对堪称史诗级:
 
  2008年的救市额度仅是它的1/3,就连2015年的“3万亿棚改+16道金牌政策托底“,也远远没到这个规模。
 
  特别是专项债规模,2022、2023两个年份合计达到了5.65万亿。
 
  从4月份的经济表现来看,就业、生产、用电、物流等关键指标明显走低,困难程度甚至超过了2020年疫情刚刚爆发时。
 
  到了5月份,尽管存量社融规模同比增长了10.5%,居民中长期贷款环比增长1047亿元,但大中城市商品房成交面积同比仍旧维持了48.26%的腰斩态势。
 
  
 
  注:其它民生类纾困项目未统计在内
 
  或许高层已经意识到:
 
  此情此景靠精准滴灌已经解决不了问题了,貌似只有“大水漫灌”式的超常规救市,才能在较短时间推动经济恢复到一个相对理想的常态。
 
  另一方面,楼市已经进入中长线宽松周期:
 
  从3.16金融委会议算起,高层在2个多月的时间里召开了至少5次重磅会议定调。
 
  截至5月31日,已有20城松绑限购、25城放松信贷、14城松绑限售、16城减免交易税费、22城落地购房补贴、71省市放松公积金。
 
  系统性松绑的城市中,既不乏杭州、苏州、南京、成都、武汉、宁波这类强二线,也能看到郑州、福州、沈阳这类城市几乎成为“政策裸奔者”。
 
  
 
  归了包堆一句话:在货币与政策的双重宽松之下,资产价格上涨正在成为大概率事件。
 
  从6月10日公布的5月经济数据也能可见一斑——
 
  整个基本面已经得到了边际性改善,三驾马车中,投资尤其是新基建修复最快,其次是消费和出口。
 
  目前普遍认为:6、7两个月份的宏观数据很可能出现更大幅度的反弹。
 
  那么,一二线城市的房价真的已经高不可攀了吗?那倒未必!
 
  看看下面这张图就一目了然啦!
 
  
 
  广州、杭州、南京的“上车价”不到250万,将三线城市一套全款房拿来当首付就能搞定;
 
  宁波、苏州、东莞、武汉几座强二线城市“上车价”在200万以内,一些三线城市的改善盘很多也要这个价;
 
  成都、合肥、西安、无锡几座热门城市150万以内就能上车,与不少三线城市大致持平…
 
  从基本面的角度看,这样的价格分布反而凸显了相当一部分二线城市的性价比。
 
  当前很可能是近几年来,二线以上城市的政策、货币与门槛最为温和的一刻。
 
  无论是宏观经济还是房地产市场,都具有强烈的周期性色彩——
 
  在史无前例的刺激之下,修复经济增长极有可能与修复楼市信心相伴而来。
 
  特别是近月以来的经济表现,事实上已经相当于初尝楼市下行的后果。
 
  好在试错过后,“房住不炒”和“稳字当头”势必会更成熟稳健。
 
  我们普通人最务实的做法,莫过于顺势而为。
 
  因为这几乎是普通人创富过程中最重要的“核心科技”。
 
  2强二线城市:中国楼市的下一个主战场
 
  回忆一下过去二十年,许多人会发现:
 
  自己的财富积累过程既非匀速,也非线性,而是在关键的时间节点取得“阶梯式进步”。
 
  而且,进击的时间点很可能与楼市行情的时间点高度同频。
 
  不过,每来一波行情都会造成一次分化:
 
  2016-2018年的那一波涨价去库存+货币化安置,直接塑造了一二线城市与三四线城市之间的分化。
 
  2020年中宽信贷拉动的小行情过后,一二线城市内部在板块之间、房产品品质之间开始出现分化。
 
  如今,即便系统性救市来临,普涨行情也很难复制粘贴;
 
  取而代之的,是不同总价段间的市场热度开始形成断层。
 
  2022年的史诗级救市+震撼弹大基建拉动下的大行情,就是这一历史背景下的产物。
 
  至少在可见的未来,全国楼市或将首先迎来一波政策执行面的分化:
 
  一线城市政策整体放松的可能性不大。
 
  一线城市只有四座,放到全国来看,那是绝对的稀缺资源;
 
  高层并不希望全国高收入阶层扎堆涌入一线城市抢占资源的情况发生。
 
  1月下旬,深圳前海红盘天健悦桂府开盘,单价10.3万/㎡,不仅开盘即售罄,有房社保更是拼到了437个月;
 
  5月21日,北京市海淀区中建学府公馆开盘,套均总价1500万+的住宅产品,妥妥地成了“日光盘”。
 
  相比之下,三四线城市极有可能长期放开:
 
  特别是经历过产业转型与楼市周期双重洗礼后,炒作与套利空间已被压缩得十分有限。
 
  今后,三四线城市仍将以自住需求为市场去化主体,其政策引导的边际效益并不明显。
 
  未来最大的政策变量,极有可能出现在强二线城市与弱二线城市之间。
 
  其中,弱二线城市的调控政策很可能趋于长期宽松化,甚至不排除在下行期向三四线城市看齐——福州、郑州等城市事实上已印证了这一点。
 
  强二线城市接下来将大概率成为精准调控的主战场:其局部松绑,也会在松与紧之间不停地寻求动态平衡。
 
  三点原因足以解释:
 
  1)强二线城市会是下一阶段工业化与城市化的动力来源
 
  未来的城市化,一定是以工业化为根本导向的。
 
  我们常说的工业化转型,其关键环节就在于摒弃粗放化,确立集约化。
 
  因此,未来的产业布局一定是优先考虑技术、资金、人才、物流、信息五大基本要素的抵达成本。
 
  越是聚集越有利于节能增效,越是聚集就越有利于头部大城市和都市圈的壮大。
 
  2)强二线城市是疏解一线城市承载力的核心关键
 
  从现实出发,一线城市扩容短期内是极其困难的,因为目前的强二线中根本找不到全方位碾压者。
 
  但群雄逐鹿的局面很明显有利于产业与人口布局:
 
  这时候,强二线城市既是一线城市的产业迁移地,又是人口疏解地。
 
  北京将部分企业定向迁至天津、雄安等地;
 
  上海-苏州的前店后厂关系;
 
  深圳向东莞进行产业迁移,都是历史的必然…
 
  弱一线城市和三四线城市之间少了这重过渡地带,我们的工业化和城市化很可能会是另外一番样貌。
 
  3)土地财政对强二线城市而言依然至关重要
 
  
 
  除广州外,土地财政依赖度TOP10基本上被二线城市包揽。
 
  杭州、佛山、南京、武汉、西安等强二线更是常年霸占榜头。
 
  相比之下,北上深三座一线城市以及众多弱二线则排名较为靠后。
 
  强二线城市之所以能成楼市主战场,土地财政既是原因,又是结果。
 
  未来,土地供给端、房产开发端与市场需求端,极有可能在土地财政的指挥棒下长期共振。
 
  3接下来几年,请重点关注这16座二线城市
 
  前些年的普涨行情,给全国老少爷们儿普及了这么一句话:
 
  “短期看金融,中期看土地,长期看人口。”
 
  2022年人口还给力吗?
 
  这个问题曾经让我沉默良久,直至最近看到下面这组数据,才重新乐观起来——
 
  
 
  瞅见没?从2019年起,全国高考报名人数持续稳定在1000万以上,2022年更是高达近1200万人。
 
  这部分孩子不一定人人都能被大学录取,但几乎所有人都要买房、结婚、生子…
 
  未来10-15年间,约有1.5-1.7亿人成为非农人口;
 
  而每年1000万左右的高考学子中一定不乏新生代购买力扎堆涌入楼市。
 
  在目前以及可见的未来,一二线城市仍旧会是“抢人大户”,大伙儿看看下面这张图吧:
 
  
 
  对于想要升舱的三四线兄弟姐妹而言,如果现在就行动,是一定能跑到这批高考生前面的。
 
  以下,就为大家普及一二线城市的详细“升舱攻略”:
 
  这里,我把近2-5年值得重点关注的城市大致分成了四类:
 
  1)北上广深
 
  全国仅有的四座一线城市,无论经济体量还是收入水平均位居前列。
 
  而且,这四座城市在综合实力上早已甩开了和其它二线城市的距离。
 
  其中,北京、上海、深圳三座城市的住宅“上车价”在300-350万左右,且均已存量房市场为主力。
 
  花上车价买来的房子,意味着要么牺牲品质,要么牺牲地段。
 
  在北京和上海,比买房更难搞定的是户籍,外地人解决户籍问题的主要方式是考入体制,但难度可想而知。
 
  广州和深圳的落户政策就要宽松得多。
 
  特别是广州,拥有一线城市的配套资源,特别是国央企配置,冠绝整个华南。
 
  但广州的整体房价水平却与许多强二线持平,性价比极高。
 
  2)杭苏宁厦
 
  杭州、苏州、南京三座城市均位于长三角地区,且综合实力与民富水准仅次于四大一线城市。
 
  其中,杭州在互联网、新金融、直播电商等新经济领域一枝独秀,还是浙商的大本营。
 
  这样的配套资源有利于吸引年轻人蜂拥而至,但它在长三角诸城里房价水平仅次于上海,这一点不算友好。
 
  像拥江主轴与城芯主轴,新房限价基本上维持在5-7万/㎡,未来科技城相对温和,限价在36100元/㎡上下,但中签率常常低到令人发指。
 
  苏州是三座城市里各方面表现最均衡的一个——距离经济中心上海最近、经济基本面最为扎实、房价也低廉。
 
  目前,苏州的楼市潜力明显要好于其它两座长三角兄弟城市,值得重点关注。
 
  土豪可以重点关注园区,上车寻求价值暴击的可以重点关注科技城。
 
  南京是三座城市里,经济指标表现相对弱势,但配套资源相当能打的一个。
 
  这座城市拥有可观的“体制内”群体,购买力相对稳定,但缺点在于它的房价多少有些虚高,且存量市场的挂牌量实在太大。
 
  厦门与三座长三角兄弟相比,明显不是一卦:
 
  这里风景旖旎,但经济体量较小,最大的特征在于民生水准和房价水准双高。
 
  没办法,闽商不差钱,而且敢上杠杆。
 
  厦门房产的“上车价”在290万/套左右,如果能顺利上车,且在厦门拥有一份体制内工作,那也是非常不错的选择。
 
  3)甬锡佛莞
 
  三座典型的沿海二线城市,均来自于富裕省份,且在省内都是第二梯队力量。
 
  以制造业为主的民营经济发达、民生相对富裕、房价较为温和是这几座城市的主要特征。
 
  其中,“甬”代表宁波,是浙江省的副省级计划单列市,四座城市里面政治级别最高。
 
  制造业+海运优势是宁波的核心竞争力,且宁波港在全国始终保持在第一梯队。
 
  有人说:宁波这地方没啥毛病,它所有的短板都是和杭州比较后才看到的。
 
  不过,这座城市的房价也常年维持在杭州主城区的65-70%之间,“上车价”不到200万。
 
  但想买到东部新城与南部商务区外溢板块,差不多要两倍于这个预算。
 
  无锡是江苏省第三大城市,拥有扎实的制造业基础。
 
  对于不想去头部城市的朋友来说,无锡倒是个不错的选择。
 
  只是,与苏州的“同城化”对无锡而言有些尴尬——
 
  最明显的,莫过于无锡在与苏州基本面存有明显差距的前提下,房价竟然相差无几。
 
  佛山和东莞位于广州的东西两侧,东莞南面比邻深圳,地理位置较佛山更具优势。
 
  不过,东莞的整体房价也要高出佛山一个身位。
 
  从楼市的角度看,佛山与广州市场的联动更为紧密,甚至说佛山楼市就是广州楼市的一部分。
 
  买佛山重点关注的,也是临广几个片区。
 
  而东莞楼市就要独立得多,临广还是临深对于楼市而言影响不大,所在街镇经济发达、购买力强才是王道。
 
  4)蓉汉渝镐
 
  均位于内陆省份,都是居全省之力搞出来的龙头城市。
 
  它们的存在,避免了经济资源过度集中于沿海地区,也防止了内陆省份的集体塌陷。
 
  其中,成都的城市IP是最猛的,其美誉度基本上把其它三座城市打断层了。
 
  在“逃离北上广“的运动中,成都号称是最大的人才流向地。
 
  其商业配置与教育、医疗资源是所有二线城市中最接近一线城市的。
 
  成都正有“主城空心化、发展重心加速南移“的态势,成都买房可重点关注金融城与天府新区地铁沿线。
 
  武汉作为九省通衢、华中地区的第一大城市,在整个中部地区找不到竞争对手。
 
  这意味着它已经垄断了整个中部地区最优质的经济与配套资源,像大学与大学生资源,放到全国也是妥妥的第一梯队。
 
  武汉的整体房价不贵,且价值共识较为统一。
 
  预算充裕的话,可以重点关注沿江主轴与光谷这一产业高地。
 
  山城重庆,是最容易上车的强二线城市之一,它的“上车价“不足110万,比石家庄都低。
 
  笔者是河北人,老家有不少小伙伴为了给孩子“升舱“选择力所能及地将房子买在重庆。
 
  然而作为直辖市,这里的配套资源足以吊打许多房价比它贵的城市。
 
  重庆购房,可重点考虑两江四岸以及茶园、照母山、鸳鸯、大竹林、礼嘉、西永几个共识与口碑扎实的板块。
 
  “镐”代表西安,来自上古时期的都城名“镐京”。
 
  西安是北方为数不多的强省会城市:
 
  其传统优势产业创造了较为稳定的中产群体,教育配套在西北地区可谓首屈一指。
 
  2021年底前,它曾经历过一轮长达近70个月的连续增长周期;
 
  目前的西安楼市,正有“挤泡沫、回归理性“态势,如果不为自住、只为投资,并不建议此时入手。
 
  当然,若执意想买西安,不妨持币观望曲江、高新两个片区。
 
  这一组城市普遍有个难以回避的问题——
 
  其民营经济、收入水准以及购买力,较沿海发达城市相比仍存有客观差距,想短线投资并不现实。
 
  4二线城市选筹的根本,是弄清楚一座城市的价值共识所在。
 
  其本质就在于要搞清楚这座城市发展的底层逻辑。
 
  许多三四线城市的朋友习惯用机关、国字头单位和头部商业聚集地圈出“城市龙头位“,并以直线距离衡量板块价值。
 
  但负责任地说,由于城市面积较大、人口众多,相当一部分城市还被山地、水域切割得七零八落——
 
  因此,它们不得不在刚刚规划的时候就采用“多中心格局“。
 
  换句话说,“龙头位法则“在大多数二线城市中并不适用。
 
  在许多二线城市,价值共识才是选筹根本——
 
  一方面,是地段共识,可以概括为“投资看着产业买,自住看着配套买”;
 
  另一方面,是品牌共识,在实地调研楼盘时,无比要理清当地对于房企品牌的认同逻辑。
 
  对于绝大多数朋友而言,“升舱一二线“是一个艰难但正确的选择。
 
  但有一点可以肯定的是,几乎没有家庭因为升舱城市而感到后悔。
 
  就像我们邻居家那位大哥,字里行间无不透着“前人栽树,后人乘凉”的平凡与感动。

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