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唐山,房子也不能买了!

唐山,落入了风暴眼中。
 
  越来越多受害者跳出来,实名举报遍地开花:
 
  老大爷控诉村书记霸占生猪市场;
 
  村民举报开发商霸占其拆迁应得商铺,还将其四肢打断;
 
  民营企业家举报黑恶势力暴力威胁致公司停产;
 
  投资人举报在唐山投资627万被诈骗;
 
  ……
 
  就连汪小菲也自曝在唐山被坑过:买了房开发商不办证,还被拿去做了抵押。
 
  
 
  唐山公布“雷霆风暴”专项行动后,反映问题的群众几乎要“踏破公安局门槛”。有人排队四小时还没能进屋。
 
  
 
  这座城市妖孽般的表现,引起了一连串惊叹。
 
  就连楼市,也是奇葩得可以。
 
  这个曾经房价暴涨的河北经济第一城,二手房跌跌不休已达15个月,新房库存接近6年才能卖完。
 
  唐山楼市,也走到了悬崖边上。
 
  1在“逃离唐山”Tag刷屏的今天,很多人可能没想到,两年前它还是一座人人艳羡的城市。
 
  从2019年11月到2020年9月,唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%,在全国都是神一般的存在。
 
  2016年还在6字头的房价,2020年就已经突破万元。彼时房价一路往上飙,当地人的资产也增增地往上升值。
 
  业内笑称为“小西安”。
 
  
 
  楼市火热,地市更是不得了,唐山地王三天两头就改名换姓。
 
  2020年5月,荣盛以楼面价14010元/㎡的价格,拿下了凤凰新城一宗地,溢价率去到了43.25%。
 
  一个月时间不到,唐山的地王桂冠,又被一块楼面价高达16000元/㎡的地块夺走。
 
  1.6万,是什么概念?
 
  要知道,彼时唐山市区的房屋均价,也才1.5-2.5万元/㎡左右,这一地价,已经比唐山很多房屋均价都要高了。
 
  即使不看单块地王,唐山总体地价也从2019年的1558元/㎡,上涨到了2020年的2844元/㎡,累计同比上涨高达83%。
 
  一年不到的时间,几乎翻倍。
 
  “地价涨了,房价是不是又该涨了?”焦虑的唐山人跑步进入售楼处,建筑工地里的水泥钢筋落地,都是金钱的声响。
 
  唐山的凡尔赛,还体现在其独立行情带来的调控操作。
 
  2020年受疫情影响,多数城市开始偷偷摸摸给楼市松绑,结果唐山反其道而行,宣布限售,打响去年全国楼市限售第一枪。
 
  这是继2017年以来,唐山最严的一次调控。
 
  结果当然是——没什么用。唐山楼市的火热,仍然维持了数月之久。
 
  去年8月,唐山还因为楼市过热被住建部叫去喝茶。和唐山一道的,还有银川、常州等楼市火热的二三线城市。
 
  喝完茶,唐山市政府回来痛下决心,发了个文件,明确强调要“努力打造城市低房价优势”,遏制投机炒房
 
  上一个有类似表述的城市,我记得是长沙。
 
  2有长沙的心,但唐山显然没有长沙的命。拐点,不知不觉就来了。
 
  2020年8月,被称为地标项目的唐山南湖中央广场开盘时,小高层、洋房的售价在1.8-2万元/㎡。
 
  转眼到了11月,该项目为了促进去化,将价格下降至1.3万元,跳楼价直降5000多。
 
  
 
  业主们一窝蜂跑去维权抗议,拉起了条幅。有人砸场闹事,被抓走拘留,也有人告上“问政唐山”,控诉该项目突破备案价销售的情况。
 
  彼时的唐山发改委负责人表示:
 
  商品住房销售价格属于市场调节价格,房地产开发企业可以根据市场情况自主确定销售价格。
 
  言下之意,就是想怎么降怎么降,我们不管。
 
  唐山的这种洒脱,保持了一年不到的时间。
 
  降价潮,在此地如潮水般上演。以恒大养生谷为例,从7000元/㎡,一路降到了4000元/㎡,降幅高达43%。
 
  去年8月中旬,唐山市忍不住约谈了10家房地产企业负责人,强调大家“不要再降价了”,并表示将会“打击恶意降价”。
 
  一年不到的时间,从“市场行为”变成了“恶意降价”。风向标的变化,预示着唐山楼市,已经站在了站在了危险的悬崖边上,摇摇欲坠。
 
  新房降价潮或许还能被抑制,但二手房的降价,则是无法被制止的。
 
  以市中心路北区的万科金域缇香为例,这个项目在前两年成交时,普遍成交单价为2.6万,最高的一套甚至去到了3.1万。
 
  
 
  但现在,再翻一翻这个小区的挂牌价,大多数房子只能挂到2万。对比一下最高价和现在的挂牌价,已经跌去了1万元/㎡,相当于暴跌超百万。
 
  
 
  据说,唐山现在的二手房市场,价格不在原有的基础上下调三成,成交将会极其困难。
 
  房天下的数据也支持了这一观点。唐山二手房的成交均价,已经从最高峰的1.32万,暴跌至1万。
 
  
 
  因此,今年五月,唐山连连出手,取消市区限购限售,并在5月把首套房商贷首付比例降到20%。
 
  唐山,急了!
 
  3唐山,逐渐暴露了楼市的底牌:这座城市压根不适合投资。
 
  这与唐山的过“重”的产业结构有关。
 
  乍看这座城市,似乎希望满满:
 
  作为“河北第一城”,唐山要在未来三年内,向万亿俱乐部发起冲击。顺利的话,唐山将会成为河北唯一的万亿城市。
 
  2021年,唐山GDP首次突破8000亿元,连续多年超过河北省会石家庄,顺利跻身全国30强。
 
  其GDP名义增速甚至高达14.3%,位居京津冀所有地级市之首。
 
  
 
  然而,这都是建立在去年通胀加剧,带来的全球大宗商品涨价基础上的。在这一背景下,唐山这种资源型城市,经济自然会大幅提速。
 
  而随着美联储加息,和国内推进“淘汰落后钢铁产能”的步伐加速,唐山的衰退和转型几乎是必然的。
 
  这也意味着,唐山的未来充斥着不确定性。
 
  我们说过很多次,在一线城市和少部分强二线城市以外,投资只看眼前,不看未来,也不吃大饼。
 
  2013年至2019年,唐山累计拆除和封存转炉91座、高炉56座,压减炼钢产能4969.25万吨、炼铁产能2851万吨。
 
  饶是如此,煤炭、水泥、钢铁和陶瓷等“四大金刚”,在唐山GDP中占据也高达85%。
 
  眼下,唐山的转型之路,还在艰难进行中。
 
  其努力打造的现代应急装备、节能环保、生命健康等新兴产业,合计占GDP比重仅为5.8%。
 
  
 
  更严重的是,唐山的产业结构并不容易吸引人口。
 
  近年来,第三产业已经成为已经成为吸纳就业人口的“主力军”。一个城市的服务业越发达,就能提供更多的中高端白领岗位,吸引人才涌入。
 
  今年来的网红城市成都、杭州、长沙莫不是这个道理。
 
  反观唐山,这座出了名的重工业“资源型”城市,跟全国31个省会城市和直辖市相比,第二产业占比高达55.2%,位居绝对的第一。
 
  
 
  这意味着,当地的年轻人难以留下,唐山本身也没有足够多的岗位吸引人口。
 
  据@市值梳理,唐山的上市企业中,来自建筑建材行业的公司最多,去到了3家。其余的企业也都是煤炭、半导体、汽车服务等行业。
 
  并没有任何一家“轻”型的消费类企业。
 
  
 
  一产不赚钱,二产利润低,三产发展弱,最终必然造就居民收入低,地方财政收入差的局面。
 
  眼下,唐山的年度人均收入为3.77万元,跟同期的绍兴6.25万元相比,差得远多了。
 
  “逃离唐山”,已经不局限于网上的口号了。
 
  在现实中,被就业等各种原因制约,自发离开唐山的人,开始用脚投票。
 
  2021年,唐山常住人口减少2.15万人,相当于每天都有59人在逃离这个地方。
 
  即使是拉长到过去十年,七普数据也显示,唐山人口仅增长14万人。这在同经济体量城市中,是非常少见的低迷。
 
  
 
  以前,支撑起唐山房价的,是老一代富裕的矿工们。
 
  《工人日报》此前报道,开滦集团一位矿工称,“1999年,我的月工资就超过5000元!”还有工人表示,自己的月收入从2000多元涨到了5000多元,到2002年之后,每个月都在13000元以上。
 
  现在,唐山房价既已暴涨,年轻人不但没有高于以前的矿工,工资普遍四五千,却要支付主城区动辄1.6万以上的房价,难度实在过大。
 
  更何况,唐山是极为典型的内生性市场。克而瑞数据显示,八成购买力都是本地客户。这波本地客户,早在过去两年中的大涨中集中透支了。
 
  现在的唐山楼市,是怎么样的一个惨状?
 
  世联行数据显示,截止5月份,唐山有效库存量的去化周期进一步延长6个月,达到71个月。也就是说,按过去一年的卖房速度来估算,唐山的房子要大约6年才能卖完。
 
  
 
  去年,国务院批复同意《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》,支持欠发达地区、革命老区、边境地区、生态退化地区、资源型地区、老工业城市等特殊类型地区更好解决自身困难,更好发挥支撑功能,开拓振兴发展新局面。
 
  唐山作为资源型城市,赫然在列。
 
  现在没有年轻人,未来也不太可能吸引年轻人的地方,谈何楼市投资价值?
 
  4最后,以小鹏汽车创始人何小鹏的一段话作结:
 
  “我小时候期待考大学离开家乡的一个原因,就是对这种地痞无赖的恐惧感!”
 
  
 
  应当承认,每座城市的法治水平、城市治理、经济结构和文明程度都不同。
 
  一般来说,广州、深圳这种民营经济更强的城市,对于城市公权力的制衡越强。
 
  如果一座城市的安全形势和营商环境不佳,经济和楼市也很难长久兴旺。
 
  投资人,也该绕道而行。

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