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二线省会要脱光了!

  1传出放松限购的城市越来越多了!
    青岛、苏州、南京、东莞……
    但在我们的仔细追查之后,发现大家都是有贼心没贼胆的。
    青岛总是慢半拍,别人都放开限购了,今天才来认贷不认房;
    南京的限购时有时无,总是没个准信,不知道什么时候就收回了;
    东莞补社保也还是有一定难度的,外地投资客根本不好操作;
    苏州也只是放开了投资客不感兴趣的区域的限购;
    横扫了一圈,真的没几个真心实意放开限购的,都在玩狼来了那一套。
    但,武汉真枪实弹上场了!
    这几天武汉房产圈疯传这一张图片。
    
    我给大家总结一下,主要两点
    1、外地户口买武汉限购区补缴六个月社保即可,最多买两套;
    2、本地户籍最多买五套。
    要是消息是真的,武汉将是第一个允许外地投资客进场的强二线省会城市,意义非同凡响!
    今天一大早,武汉各大媒体自媒体,比如武汉购房通等,轮番轰炸武汉各区域房管局。
    得到的回复都是可以操作,所以消息基本实锤了。
    与此同时,武汉市个人房产业务网上服务平台上,也显示一个通知
    “自2022年6月20日起......”
    
    图片来源:武汉市个人房产业务网上服务平台
    这暗示其实也很明显了,新政就是从6月20日开始实施。
    其实武汉放松的力度也不是一开始就那么大的,也是不断地摸索前进。
    早在五月份,武汉经开区就发布消息,全面取消限购,但不到几个小时,经开官方又删除了相关消息。
    同一天,武汉又推出了其他的楼市新政,外地户口购买限购区,社保从两年改为一年。
    
    反正就是在放松和不放松之间反复横跳。
    但反观武汉楼市呢,却始终不见起色,这次应该算是下定决心了,直接脱了吧。
    当然武汉也是比较谨慎的,并没有发布红头文件官宣。
    作为第一个尝试松绑核心区限购的省会城市,也不知道是否真的能够闯关成功,要是后面被请喝茶了,直接就是收回口头命令就好。
    只是对比现在凄凄惨惨戚戚的楼市惨状,被请喝茶又算得了什么呢!
    2那武汉楼市到底有多惨?
    我们先来看几组数据。
    国家统计局的数据:
    武汉新房房价已经连续4个月下跌,二手房房价连续5个月下跌。
    
    武汉房管局的数据:
    5月,新房成交8448套,网签销售面积97.90万平方米;存量住房(二手房)成交6399套,成交面积62.81万平方米。
    
    1-5月同比去年数据:新房成交同比下滑50.36%。
    5月单月同比去年下滑了60.06%;二手房同比下跌38.28%。
    而且新房成交降幅已经连续几个月扩大了,目前还没有看到回暖的迹象。
    房企的数据:
    我对比了一下今年前五月和去年前五月的房企销售榜单。
    去年前五月武汉前十强房企的销售总额共计836.42亿元,而今年仅有307.63亿元,就连去年的一半都没有。
    
   
    去年排第十名的金茂也有四十几亿销售额,而今年差不多的销售额直接闯进第二名。
    库存数据:
    我看了武汉好几家机构都有统计,统计的数据都不一样。
    所以我直接采用武汉房管局的数据,截止5月份商品房待售面积为2129万平方米,共18.3万套新房。
    按照目前的去化率(月均成交9000套),去化周期接近20个月。
    而二手房呢,写稿子的时候我发现了链家上二手房挂牌量已经消失了,也许是担心大众看到这个数据引起恐慌吧。
    不过在3月份的时候我文章里面曾经记录过。
    (链家上武汉二手房挂牌从2021年6月不足10万套,突增到目前超过16.8万套。2022年3月11日记录)
    现在很有可能已经接近19万套了,二手房的去化周期比新房还长。
    目前武汉楼市的各项数据都不大理想,救市是迟早的事情,想要扭转目前的局面,也需要外地投资客来暖场。
    当然放大来看,现在全国情况都是大抵相似,对于武汉这样的省会城市来看,只要给予一定的时间,同时控制好新房、土地的供应量,市场总会逐渐修复。
    3但问题就在这里,控制到土地的供应量,其实就是等于放慢城市的发展节奏。
    武汉的野心绝对不仅仅只是去目前的库存那么简单。
    未来城市发展之路,依然离不开房地产!
    像武汉这种在湖北省,一市独大的省会城市,要兼顾的重担非常大。    
    尤其是发展新城,修路修地铁等,即便不单纯靠卖地,也需要房企助力参与建设。
    很多新城在土地出让的时候,就会要求房企配建一些市政配套,对于地方来说也能缓解很大的财政压力。
    其实在今年初,武汉就公布了住房发展“十四五”规划。
    
    在十四五规划中,武汉计划供应新房1.2亿平方米,约120万套新房,平均每年24万套新房供应,另外还有25万套保障性住房。
    以往很多城市最后的实际供应面积都是小于计划供应面积的,但是我看了武汉十三五计划,全部都是超标完成任务的。
    即使忽略掉保障性住房,单纯看新房的供应量,每年24万套,要消化这个体量,就意味着武汉要一直保持着2021年上半年那样的大行情。
    凭借武汉1100万人口,可以消化每年25万套房子吗?
    答案肯定是不能。
    那整个湖北省呢?难度也很大。
    湖北省总人口约5700万,目前城镇化率已经高达64.09%。
    其实这些年武汉一直都在虹吸湖北其他地级市的人口,在湖北七普的数据中,除了武汉实现人口增长之外,湖北所有的地级市都是人口流失的。
    要想继续卖房,武汉接下来必须继续吸血湖北地级市人口,必须拉动各个地级市的购买力,是真正的需求也好,是投资客也罢,只要愿意买单都行。
    其实这样想的城市何止武汉,南京、重庆、成都、郑州、杭州等等,甚至一线城市的广州同样如此。
    大部分的城市更新之路还没有完成,房地产这个夜壶更不能说扔就扔。
    现在武汉算是打开门欢迎投资客了,其他的二线城市肯定会着急,毕竟投资客就这么多了,谁能抢到就要看各家本事了!
    所以到现在这个形势,二线城市脱干净是早晚的事!
    等到大部分二线城市都放开了限购,如何选筹才是至关重要,这一个话题接下来我也会深入和大家探讨。

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