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跌幅不能超15%!楼市“限跌令”,重出江湖了!

1限跌令重出江湖
    时隔半年,楼市限跌令,重出江湖了。
    这一次的发布者,是福建省福州市的平潭综合实验区。
    6月21日,福州市平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局、市场监督管理局、行政服务中心联合发布了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。
    
    《通知》明确要求:
    各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案。
    也即,新房价格跌幅不能超15%。
    福州市平潭综合实验区一度是炒房重地,这里的房价,均价一度超过了万元,部分项目冲破了2万元/平方米。后来调控加身,再加上去年的限贷与贷款周期延长,房价下行,但总体均价仍维持在万元左右。
    成交量却一直低迷,库存积压严重。根据中国房地产报披露的数据显示,目前库存超6600套,去化周期近30个月。
    
    限跌令一词,大家并不陌生。去年下半年以来,由于行情转变,湖南省岳阳市率全国之先发布了限跌令,明确要求市区新房降价幅度不得超过15%。
    此后,张家口、唐山、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲等数十个城市跟进,他们或直接发布文件,或直接口头约束房企,总而言之,就是不允许跌太多,否则就不让网签。
    然而一阵风过后,限跌令便悄无声息了。主要原因是,限跌令也没能限制房价下跌,以上几个城市的房价,目前无一不在下跌。
    各城市此前发布限跌令的初衷,主要是怕跌幅过大引发楼市踩踏事件,引发无法收拾的局面。
    毕竟,房地产牵连着很多行业,比如银行,建筑行业,以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行,楼市背后兜底的是银行,银行承担着大量房地产贷款。
    一旦房价降幅过大,会引发很多人断供,银行会有一系列坏账,进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
    此外,保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大,会传导给土地市场,影响卖地收入。
    然而,从去年以来,即便限跌令频出,由于房企本身现金流的紧张,卖地收入依旧遭遇了大缩水,流拍成了家常便饭。
    此后,也就没有城市再度跟进。
    2不合时宜的限跌令
    本号认为,福州市平潭综合实验区,此时出台限跌令,显得很不合时宜。理由有二:
    一方面,限跌令已经难以奏效。
    国家统计局最新披露的70个大中城市房价数据显示,大部分城市的房价仍在下跌,且跌幅仍在扩大。
    另一方面,开发商需要调整跌幅,需要更大的降价让利,来推动房产成交,以获得现金流。
    要知道,在新房限跌之下,很多开发商由于无法做大降价空间,只能通过卖房送补贴、送豪车、送家私等方式,最近河南房企建业在民权县和杞县的个别项目,推出了小麦、大蒜抵房款的活动。同时,江苏连云港保利某项目,推出了买房送土猪的活动。
    都是想尽可能以让利的方式,鼓励消费者买房。但这些措施,在限跌令之下,终归力度有限。
    所以,我们可以看到,给补贴、返首付、送豪车、送家私等购房活动,自去年下半年以来就此起彼伏,但全国商品房的销量,始终不见起色。
    克而瑞数据显示,前五个月,百强房企的累计销售规模同比腰斩,下降52.3%,降幅仍在继续扩大。其中5月单月业绩同比下降59.4%。
    国家统计局数据显示,前五个月全国商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%,全国商品房销售额48337亿元,下降31.5%。    
    房企销量不振之下,本就遭遇融资困难,本就遭遇三道红线的他们,更加缺钱。缺钱的他们,在土地市场上,已经选择躺平,成了看客,成了捧人气的角儿。
    一方面,他们去年拿的地,到现在仍有79%没有开工。
    另一方面,没了拿地激情,特别是民营房企。
    数据显示,整个一季度,国有土地使用权出让收入11958亿元,同比下降27.4%。
    还在拿地的房企中,民营房企占比只有12%,剩下的地块,被88%的国企与央企兜底,相当于各城市大部分地块是左手交给了右手。
    
    这种情况需要改善,不然会有更多城市的财政无法运转。
    3调整才是关键
    而要改变现状,之后复活成交量,让开发商获得现金回流,让他们手中有钱,才会去拿地。
    所以,当下要做的是调整限跌令,给予房企更大的降价空间,而不是继续出台限跌令。
    不久前,广东省地产商会向广东省住建厅递交了一份重要建议:
    调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制,建议土地出让合同中未规定限价销售的项目,可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
    其建议的大体意思是要求放松调整限跌令,为房企争取更大的降价空间,以推动成交量。
    这才是当下的正道。
    福建平潭综合实验区,发布不合时宜的限跌令,显然还是惯性思维在作祟。他们的想法无非是,在买涨不买跌的心理影响下,房价越跌,成交量越提不起来。
    然而,这种思维方式需要根据环境做出改变,不能僵化。
    现在是什么样的大环境,他们难道不清楚吗?
    过去,开发商或许可以采用涨价的方式去库存,现在管用吗?
    在高房价与低收入面前,你再涨价,也都是纸面富贵,有价无市。要想推动市场成交量,在当下大多数人的收入和工作都遭受冲击的背景下,唯有割肉让利,才能有所成效。

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