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太难,房企开始撤了!

 轻轻的我走了,正如我轰轰烈烈的来!
    我挥一挥衣袖,不带走一片云彩!
    彼时眼看高楼大厦平地起,此时辉煌如过眼云烟。
    这三句话描述当下的房企再合适不过了!
    而如今撤退,成为他们唯一的道路。
   1前几天,圈内盛传一个消息:那就是房企开始撤离上海大虹桥。
    时代的一粒灰尘,落在房企身上也是一座大山。
    可以看下新闻:
    
    这次爆出新闻的是弘阳地产,看这新闻的内容有种似是而非的感觉。
    但是明眼人都知道怎么回事。除此以外,就是新闻中的祥生集团了。
    弘阳是不是下一个祥生暂且不说,但是我们能看出一个信号:
    那就是房企的撤退已经势不可挡,十年前的大举进攻上海的气势已经彻底毁灭!
    对于上海大虹桥来说,2016年-2021年是房地产进驻的辉煌时刻,旭辉,富力,正荣等全国接近20家房企从全国各地而来。
    达到什么境况?
    申虹路,不足3公里,顶峰时期有10余家房企。特别是2016-2017年,大约都有13家房企前往上海。
    夸张点儿:目光所至,皆被房地产包围。
    大虹桥地产圈分布
   
    部分房企入驻的时间:
   
    为什么房企前赴后继的奔赴而来?
    给你几个数据:
    2012年阳光城进入的上海,并且在当年,全年业绩从73亿直接变成了220亿,搬迁7年后业绩更是增长了30倍,2019年销售业绩达到2110亿元。
    2016年正荣在刚进入的时候销售业绩刚刚过300亿,2017年直接涨702亿
    2018年弘阳从南京到上海,同年弘阳在港交所上市敲锣,销售额同比增长84.2%。
    ……
    不少房企在进入上海后,都尝到了好处。开始进行裂变,并且实现了从百亿到千亿的过程的转变。
    虹桥成为黑马房企的集聚地,有人说的更夸张,老板在虹桥剪彩后,立马就要去拜访各大金融机构。
    在这种情况下,房企负债也是明显上升。
    而此时,印证了一句话:三十年河东,三十年河西。
    在2010年-2019年房地产飞速发展的时期,商品销售额增长215%,面积增长64%,成就了万科这类龙头房企。
    在这期间,祥生,新力等成功买入千亿大关。
    而现如今:
    新力,蓝光,奥山,锦艺等房企,一个个成为江湖传说。
    5月份百强房企业绩同比下降59.4%,仅有碧桂园,万科,保利,3家房企销售超过千亿。多数企业5月末的目标完成率不到30%。
    
    于是你会发现,房企撤离的速度比进驻的速度更快。
    更有传言:
    半个月内,就有3家房企撤离了上海。
    放在历史的长河中,终将被淹没。
    江湖再见,是此刻曾经入驻上海房企最后的表达。
    2民企的日子不好过,我们寄希望于国央企。
    确实,国央企这个保护伞确实不错。
    不说其他的,就以拿地来说:
    这是去年部分城市房企拿地的情况。
    
    今年:
    北京,在首次土拍中,保利+金地联合体、中海,各耗资近60亿落下两子。
    华润耗资约80亿拿下2宗地。
    南京仙林湖G07地块,底价成交,被电建地产以总价8.95亿元拿下,
    ……
    国央企拿地的一系列操作,也给我们很多的信心。
    但是,我想告诉你的是,国央企在分化,城市的分化,这两个对一些城市的房地产来说又是重重的一击。
    前几个月,招商积余出现“退地”动作。其计划将全资子公司持有的一天津地块,退还给天津经济技术开发区规自局。
    电建也开始剥离房地产:
    
    此次公告中提到:
    此次中国电建转让标的资产为其所持有的24家房地产项目公司股权及公司对其享有的部分债权,交易对价为49.42亿元,将由受让方以现金方式向转让方支付。
    公司完成全部房地产业务剥离,有利于避免公司与控股股东之间的同业竞争。
    国央企也开始退地,开始剥离重资产了,这又是一个信号!
    如果说民企的信用度是从0开始增长的,那么国央企信用度可能从50%开始增长的。
    但是能不能走到最后,依旧需要我们思考。
    3为了活着,每个房企都要做出一定的动作。
    谁比较慢,将被甩到身后,被千军万马碾压。
    于是,你会发现,经过这两年,房企都有自己的生存法则:
    收缩,撤退,选择有价值的城市。
    截止到4月末,百强房企投资金额83%集中于重点22城,22城以外仅占17%。百强房企在22城以外的投资则主要集中于佛山、常州、东莞发达城市群中热点的三四线城市。
    特别是6-7月份又到了房企渡劫的时刻,为什么呢?
    5月100家典型房企融资总量为519亿元,环比减少40.3%,同比减少50.2%。然而,债券到期即将迎来小高峰,6月、7月就有约1800亿。
    接下来的两个月不少房企又开始走在十字路口。
    如何自救?丁祖昱给出了自己的见解:
    但是我们反过来想,这何尝不是房企存在潜在风险的一个征兆。
    他认为这7种自救方式,分别是:
    1、债务展期
    这是房企自救的最重要的一步,特别是民企,债券大约有1178亿,占比是67%。
    一旦没有按期支付,就构成了实质性的违约。
    2、引入国资当背书
    这是目前很多房企都在做的事情,引入国资成功的不多,目前有建业地产和华南城两家,还有奥园集团正在推动引入地方国资。
    3、出售项目股权往往是解“燃眉之急”最迅速的办法。
    为了解决,不少房企开始出售资产:
    世茂出售茂悦酒店,总代价为45亿元人民币,预期将会变现出售收益约30.1亿元。
    远洋集团出售北京锐中心项目股权,成交价50.15亿元。
    ……
    4、企业还进行多元化业务的出售。
    去年蓝光、富力、当代、红星美凯龙等企业完成了其旗下物业公司的出售,回流现金。
    5、房企进行债务重组。
    6、多家房企大股东增持公司股票
    7、开源节流,也就是加速回款,稳定现金流,更直白的就是降价促销。
    一旦某些房企出现这些问题,那么你要注意了,看看是不是所有的办法都用了,如果是,依旧不行,那就真的不行了。
    4房企依旧是我们的关键点,安全大于任何事。
    一定要辨别哪些相对安全?哪些是黑洞?
    可按照逻辑进行判断,买房一定要转发,收藏本文。
    未来选对城市,选对版块,选对房企将会是重要一点儿。
    2022年,希望我们买的房子安全交房,安全入住。
    每个人都能在心仪的城市有一道温暖的灯光为你点亮。

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