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全国库存第一?这个城市压力山大……

1哪个城市去库存“老大难”?
    楼市下行压力加剧,全国多城市去库存压力急剧攀升,楼市又一次进入了高库存时代。
    CRIC数据显示,2022年5月百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米,同比增长5%,沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。
    那么全国压力最大的城市是哪里?
    
    根据CRIC数据,青岛以2525万平方米库存总量全国居首!
    事实上,这是青岛的问题,也不单单是青岛的问题。
    库存总量TOP20城中,二线城市占比达到65%。
    青岛正是二线城市的典型。
    而更加悲哀的是,高库存压力的背后,是青岛在5月已经集中释放了诸多楼市宽松政策,成交已呈回暖趋势。
    
    数据来源于青岛中原
    研究发现,青岛楼市回暖明显,而近期6月13——6月19号新房成交量较之前更是发生了近3倍涨幅的火箭式攀升,为什么呢?
    2火箭式回暖背后的秘密
    原来,6月13日网上流传出一份落款为薛家岛街道办事处的文件:《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。    
    《通知》中明确写着:6月底,每个合作社完成网签不少于2个、“该项工作纳入2022年度工作考核”。
    这说明什么?
    卖房已经不是简单的经济行为了,卖房在青岛已经要正式成为政府部门及工作人员的任务了!
    对此,IPG中国首席经济学家柏文喜表示,这件事情看似有些蹊跷,但实际上也是符合当今政府工作逻辑的。目前楼市下行造成各地政府的土地财政吃紧,只有让楼市活跃起来,才能更好、更多地获取土地财政收入。因此,动员一切可以动员的力量,运用一切可能的政策措施,来推动楼市回暖和房地产行业的复苏,就成了不少地方政府的必然选择。
    看似蹊跷?符合逻辑!
    行政手段刺激卖房的背后,是楼市尚未止住的颓势和越来越强的耐药性。
    前不久,国家统计局公布的数据证明了楼市行情颓势未变,全国房地产开发投资增速从2021年初开始就一路下降,到了今年4、5月更是连续两个月“负增长”。    
    单靠“养生疗法”,五花八门的“常规”政策已经刺激不了楼市,可以预见的,接下来救市的尺度会越来越大,随着南京、武汉等“强二线城市”降低到聊胜于无的购房门槛,后续可能是二三线城市全部取消限购,门槛降为零。
    注:6月13日南京宣布非户籍只需要一次性补缴6个月社保,即可直接买房。补缴6个月最低标准仅仅只要约6400元;
    武汉新政是户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套,该政策执行时间持续至2022年12月31日止。
    我们毋庸怀疑,一线和强二线楼市一定会回暖,但相应的代价可能会比较大。
    3 那青岛还可不可以买?
    首先,多维分析供需关系。
    青岛在“狭义库存”上库存虽然高居全国榜首,但在“广义库存”上,青岛甚至还没进前20。
    
    所谓“狭义库存”,是指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中,尚未销售的商品住宅建筑面积。
    所谓“广义库存”,是指商品住宅市场的可销售房屋量和住宅用地施工量之和。
    以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算,狭义库存挺高代表过去供应不小,但广义库存排名不前,说明未来的供应已经缩小。
    今年青岛首次土拍的规模较去年缩水不小,传统市内四区几乎零供地,对于局部区域供大于求的局面,青岛也在极力寻求改变。
    其次,我们要看青岛的发展规划:
    根据青岛市“十四五”规划《纲要》,坚持聚湾强心、主辅联动,打造与主城区协调发展的黄岛、即墨、胶州三大主城片区;重点建设蓝谷、董家口、姜山、南村四大功能性战略节点;培育平度、莱西青岛都市圈两大独立的综合性节点城市。依托5大发展轴,统筹规划建设现代化新市镇。
    
    由而可见,青岛是坚持主城中心地位不动摇的,围绕城心做放射性发展,发展顺次就是与距离城心距离基本成正比,价值排序也大致如此。
    第三,我们要看各区域市场情况:   
    上图为青岛各区市5月底的新房住宅库存量和去化周期:去化周期最长的在于胶州、原胶南、即墨、原黄岛。
    由而可见,青岛楼市的系统风险主要在于郊区,其次是近郊区,市区偏小。
    再具象一些,我们直接来看青岛世联联合其他机构统计的5月青岛各板块成交情况:
    
    成交量较大的是胶州,共成交套数2,396套,占总成交量的27.1%;即墨区排名第二,黄岛区排名第三位;市南区成交量最少,仅成交14套,但成交均价最高,约65,361元/㎡。
    再来看一下二手房成交情况:
   
    即墨区凭借485套的成交量夺冠,占全市存量住宅总成交量的22.8%;黄岛区紧随其后,成交套数475套;市北区第三,成交271套;崂山区和高新区成交量最少,分别成交54套、70套。
    从各区市场均价看,崂山区、市南区、市北区市场均价排名前三,分别为32,162元/㎡、28,179元/㎡、22,152元/㎡;胶州、平度、莱西为存量住宅价值洼地,市场均价不足万元。
    从整体市场情况来看,5月青岛商品房和二手房成交套数环比均出现了一丝“回涨”的迹象。不过二手房量升价跌,真正回暖还需一定周期性,但对楼市提振还是影响积极。
    综上来讲,有经济托底的青岛,楼市还算危中存机,持续缓解供需不均降低库存压力后,楼市将趋近于平稳发展。但对于购房者来说,选择比较重要,还是核心地段更为稳妥!
    哪里才是青岛的核心区,下面这个图里红色椭圆的区域才是。
   

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