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房价跌回15年前!又一个鹤岗诞生?

中小城市鹤岗化,正在成为常态。
 
  继鹤岗因“房子跌回白菜价”多次刷榜热搜之后,黑龙江另一个城市同样因房价获得关注。
 
  作为黑龙江第5大城市,牡丹江市房价已跌回2007年水平,目前市面上有不少总价在10万元以下的房源,有的总价甚至低到5万元以下。
 
  5万一套房,牡丹江怎么了?
 
  1房价回到15年前
 
  谁都没有想到,东北城市竟然以这种方式一个接一个出圈。
 
  与一度名不见经传的鹤岗不同,牡丹江一直都是国家统计局划定的70个大中城市之一。
 
  要知道,苏州、佛山、东莞等经济强市都未能跻身其中。
 
  然而,在70城中,牡丹江房价走势却一直处于垫底位置,房价已经跌回15年前。
 
  最新国家统计局数据显示,与2020年相比,牡丹江二手房价变化为-15.4%,为全国唯一跌幅为双位数的城市,跌幅位居70城之首。
 
  
 
  这不是牡丹江房价第一次下跌了。
 
  从2020年至今,牡丹江房价一直处于下跌通道,连跌2年多,没有出现任何反弹迹象。
 
  与2019年的最高点相比,3年来,牡丹江房价最高跌幅超过22%。
 
  要知道,这还是平均数据,一些偏远地区房价腰斩或许不是孤例,5万一套房的出现也就不令人奇怪。
 
  事实上,牡丹江房价并非一直横盘,在历史上也曾创下50%的巨大涨幅,但最终挡不住经济、产业、人口基本面的制约。
 
  2006-2010年,中国房地产迎来史诗级大涨,一二线城市房价集体翻倍,而牡丹江房价也一度上涨50%以上。
 
  然而,2011-2015年,中国楼市面临第一次高库存之困,多个城市房价横盘,而牡丹江一度下跌20%以上。
 
  
 
  当然,这一次高库存,最终被涨价去库存、棚改货币化等组合拳力挽狂澜,一众城市开启了新一轮房价狂欢。
 
  在这场狂欢中,牡丹江虽然整体涨幅不高,但市场迅速回暖,当地楼市一度极其火热。
 
  然而,狂欢终不长久。
 
  2020年以来,在经济增速放缓、疫情冲击以及楼市大盘见顶的冲击之下,牡丹江房价一路走跌,回到15年前。
 
  业内人士表示,“现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态,住房保有量很大。”
 
  5万一套房或许是孤例,但房价跌回15年前,却是不争的事实。
 
  2人口回到40年前
 
  房价,终究只是表象。
 
  众所周知,房价短期看金融及政策,中期看土地供求,长期则取决于经济产业与人口。
 
  房子跌回白菜价背后,要么是经济产业出了问题,要么是人口出了问题,或者是几者全部出了问题。
 
  牡丹江面临的问题,当地官方报告曾经直言不讳:
 
  牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。
 
  牡丹江经济总量,在黑龙江位居第5,在东北排在TOP15,但早已不及高峰时期的水平,与全国差距越来越大。
 
  
 
  2021年,牡丹江GDP为875亿元,人均GDP仅为3.5万元,不到全国平均水平的一半。
 
  要知道,10年前,牡丹江就已官宣GDP突破900亿元,而2017年更是一度创下1404亿元的历史新高。
 
  当然,这些数据都是初核数据,经过第四次全国经济普查及各地主动挤水分之后,牡丹江2011年、2017年的GDP分别核减到504亿元、789亿元。
 
  
 
  与经济相比,人口流失更为严重,10年时间人口减少50万。
 
  众所周知,过去10年,东北三省人口整体减少1100万,除了沈阳、大连、长春保持正增长之外,其他地市全部减少。(参阅《东北人都去哪了?海南排不进前十》)
 
  牡丹江就是其中之一。2010-2020年,牡丹江常住人口从279万减少到229万人,降幅超过18%。
 
  
 
  与经济总量回到10年前相比,牡丹江的人口体量更是回到了40年前的水平。
 
  早在1980年,牡丹江的户籍人口就已高达221万,与目前的常住人口规模相当。
 
  对于习惯了经济、人口、收入高增长的国人来说,经济总量回到10年前、人口回到40年前,是超乎想象的事情。
 
  然而,这一切都在真实发生,而且向更多中小城市蔓延。
 
  3当产业衰退之后
 
  在中小城市里,鹤岗与牡丹江都具有一定代表性。
 
  鹤岗是典型的资源枯竭型城市,因煤而兴,因煤而衰,产业未能及时转型,造就如今的困境。
 
  与鹤岗不同,牡丹江虽然也是资源型城市,但其主导资源不是矿产,而是森林,加上地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带,造就了第一产业的主导地位。
 
  这从牡丹江的三次产业结构就能看出来。
 
  2021年,牡丹江第一产业占比高达24.2%,而以工业为主的第二产业占比仅为21%,这是少有的第二产业比重低于第一产业的地市。
 
  这一数据,与许多人对牡丹江的传统印象相违背。众所周知,牡丹江最初正是以工业城市而闻名的,作为东北重要的老工业基地,第二产业占比一度接近50%。
 
  短短几十年过去,牡丹江工业占比大幅腰斩,到底发生了什么?
 
  同时,作为边境城市,牡丹江与俄罗斯毗邻,距离俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克209公里、海运枢纽海参崴248公里、远东最大货运不冻港纳霍德卡331公里。
 
  
 
  在重工业时代,牡丹江形成了以化学、机械、纺织、电力为代表的产业体系,但这些产业在市场年代都失去了竞争力。
 
  与此同时,俄罗斯经济不复以往,而其远东地区更是战略忽视地带,牡丹江的区位优势难以真正发挥。
 
  如今,牡丹江能拿出手的仅剩下冰雪旅游、农业及森林工业,这些产业固然重要,但要想让牡丹江重回历史荣光,显然远远不够。
 
  而作为延边城市,牡丹江这两年一直处于外防输入的最前线,曾因疫情反弹而封城,对经济造成了难以估量的影响。
 
  抛开疫情影响,牡丹江及黑龙江如何突围,东北老工业基地如何振兴,仍旧是一道难题。

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