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这座城市,爆了!

1全国楼市一片寒意,却有一个城市,成交量暴涨,率先突围杀出来了。
 
  大家应该知道我说的是哪个城市?
 
  没错,就是成都。
 
  5月份的70城指数出来的时候,成都楼市以0.9%的增速,领涨全国了。
 
  
 
  7月份的时候,成都楼市上半年的数据一出,着实还是有点超出意外的,6月份单月的二手成交量创下7年的新高。
 
  
 
  可能不是成都太热,而是其他城市太冷了。
 
  大家知道,樱桃每年都在春节前后会出各个城市的楼市预判,其中只有两个城市我是单独写了一篇文章:一个是苏州,另一个就是成都,我认为这两个城市今年一定会回暖。
 
  而从今年的走势看,这两个城市也的确是按照我的预判来走。可惜能看懂我文章的永远是少数,经常还要跟你杠,如今,成都楼市已经从成交量说明回暖是一个事实了。
 
  很多人肯定会有疑惑,那现在是成交量暴涨了,价格会不会上涨?
 
  这种行情会持续多久?是短暂性的吗?
 
  如果要买,什么时候买?买哪里?
 
  今天这篇文章,照例直接说干货,我的观点跟年初的那篇高价值文章,仍然没变。
 
  
 
  所以,没看那篇文章的,我强烈建议你回看一遍,因为我的文章是经得起时间来检验。
 
  2成都楼市,为什么能在2022年,全国楼市都萎靡的情况下,逆势向上呢?我们拨开数据,看透本质:
 
  这一轮的放量,主要是由二手房在推动。
 
  成都的行情这一轮非常典型。
 
  新房实际上成交量一般般,每个月成交1W套以上,相当于一天是三四百套吧。
 
  
 
  但是我们回头头来看二手房,却发现二手成交大放量,一个月1.2W套。相对去年来说,大涨了几倍。
 
  过去半年,已经有4个月超过新房的成交量。
 
  
 
  相比同样近2000万人口的深圳一个月才2000套,成都的二手一个月就卖了深圳半年的量,彻底激活了。
 
  其实,这样的市场特点,在过去是很难见到的。
 
  走过很多城市,看到太多市场。
 
  通常来说,二手超过新房,一定是住房市场相对很成熟,城市化更早的城市,比如上海,北京。
 
  北京大概新房跟二手的比例一般是1:2。三套房里面卖一套新房。
 
  但是对城市化更快的新型城市,比如成都,杭州等等,都是新房要超过二手的,甚至大大超过。
 
  尤其是在普遍限价的大背景之下,毕竟,买限价新房多划算啊。
 
  所以,这一轮成都楼市的放量,是二手房推动。
 
  大家一定要记住一条原则,我们也只在训练营会讲到的底层逻辑:
 
  房价上涨不是新房推动,而是二手推动的,所有的房价上涨全部是二手房的流通中产生。
 
  当市场由二手推动的时候,一定要小心,价格就会有上升趋势。
 
  因为一般价格拉升,是量在价先,先拉量拉三到五个月,然后才是价格往上。
 
  如果下半年7月,8月份,还是放量,那么一定会半随价格的上涨。因为实际上,当前的成交量,还是因为一部分二手房业主,急着想换房,以牺牲了成交价来换取成交量的。
 
  但是急卖的业主先成交,不急卖的就会等,所以当成交量放大,给与二手房业主信心之后,就会进入量价企稳,甚至拉升的阶段。
 
  这就是二手房拉动房价上行的秘密,这套逻辑,我一般只在训练营里说。
 
  那为什么成都现在变成二手主导了呢?
 
  来,樱桃进一步深入,告诉你。
 
  第一,成都过去的调控政策,对成都改善实在太不利了,包括现在,依然不太友好。
 
  好多人必须要卖掉一套才能买一套,从2017年之前买入的,基本上都很难改善。
 
  到现在5年了。5年啊,这么长时间压抑的改善需求,被强行压制住了,但是好多小孩子需要学区房,好多年轻人结婚有孩子了,需要老人带,需要四房。
 
  这些人都要买大房子,要买学区房。但实际上呢,过去的调控政策是非常有效的,控制住了成都的楼市,在限售限贷限购限购的政策下,投资需求被控制住了,但也导致一部分刚改的需求也被误伤了。
 
  需求就一直在积压,这是最主要的原因。
 
  大量成都的购房者,存在换房需求,甚至要买二套的需求。不少人是有钱,换不了,或者买不了二套。
 
  随着新政的释放,终于,很多家庭开始有了房票,开始入市换房。
 
  所以挂牌卖房的很多都是想急着换房的,买房的是刚需为主,改善为辅。
 
  第二,新政的确利好刚需。
 
  成都放松了楼市新政,我们之前的文章也给大家详细解读过了,有些想买房的估计也没看,没看所以你永远跟不上节奏,注定要高位接盘。
 
  简单来说,就是两点:
 
  1、房票多了。
 
  比如二孩家庭多买一套、二手房用于保障性租赁住房可获得一个购房名额、非中心城区住房不计入中心城市购房总套数。
 
  这些政策,直接给市场投放出一些改善房票。
 
  2、增加了流动性。
 
  此前部分小区搞二手房指导价、增值税满五免征、限售三年等,这些东西取消之后,也会增加二手房流动性。
 
  尤其是二手房指导价,虽然没有明文公布,但实际上很早就取消了,所以很多刚需都能上车了。
 
  我们之前也说过这个话题,成都楼市从5月初之后,二手挂牌量一下到16W套,好多人就说成都楼市不行了,投资客要抛盘了。
 
  韭菜这么理解,我倒不奇怪,但是有些所谓砖家大V也在这么说,我就觉得是有点愚蠢了。
 
  
 
  我第一时间也出来告诉大家,在其他城市也许是抛盘,但这在成都是正常的,因为新政是一个信号,很多人要放盘试探市场,也有人的确有了房票,也可以放盘了,所以要挂盘去换房子。
 
  这必然导致放盘激增,属于正常现象,谈不上成都楼市不行了一说。
 
  我跟大家说,每一个城市都不一样,同样的政策,在不同的城市,效果甚至会截然相反,不要用一个论调去论。
 
  可惜很多人只懂一个城市,无法横向对比,看不到全貌,这也是很多本地砖家误判楼市的根因。
 
  第三,新政是及时且有效的。
 
  我在剖析成都楼市新政的时候,说了一个观点;
 
  任何一个城市的放松政策,切忌不要等市场完全冷了再放,病入膏肓,吃感冒药是没有效果的。
 
  成都非常聪明,新政出的非常合适,因为成都楼市在今年行情有回暖迹象的时候加码是非常正确的,如果像现在一些完全冷下来的市场,你怎么给刺激政策,都很难有效果。
 
  根因在于一点:
 
  不是市场没钱,而是没信心。
 
  大家请好好揣摩我这句话,读三遍。
 
  互联网上很多人都在说降薪裁员没钱了,但这话只对了一半,在买房这件事上,可以有钱,也可以没钱,因为杠杆是弹性的。
 
  群众永远是看菜下饭,市场只需要被激发。
 
  3好,那接下来市场要怎么走?
 
  这个问题,我跟年初的观点也还是一样。
 
  我不知道成交量放大还能持续多久?我只能说,成都的真实需求还是很旺盛的。现在劝人买房,要挨骂,我都不敢放在公众号讲。
 
  说的含蓄点吧,成交量放大,只需要几个月时间,存在拉升房价的趋势。
 
  但是政策是多变的,也可能楼市过火,会引来调控收紧,政策松松紧紧,楼价涨涨跌跌是常态。年初我也说了,如果涨的过快的地方,一定会调控,楼市过冷,一定会放松。
 
  过去基本上要调控就所有城市都加码,一放松就都放松的局面,未来我们可能看到有些城市还要加码调控,有些还要不断放松,有些就直接躺平不动,调控的分化都会两极化。
 
  但总体来说,如今所有城市都是一个全面的分化市,不要瞎买,瞎买一定要站岗。
 
  在全面分化之下,买入一二线核心资产,有潜力的新区是没有任何问题的。
 
  关于成都如何选筹的观点,我过去三年其实都一直没有变过。过去三年,市场基本按照我们三年前的预判来走的。你可以看下我2年多之前的调研文章。
 
  当时市场还在纠结买天府新区还是东部新城,我当时就说,买入天府新区是不会差的。
 
  东部新城很难起来。一个城市的资源终究是有限的,成都能把天府新区做到如今的规模,已经非常强了。
 
  高端板块像金融城也不会差,当时我们去看了一个典型的项目叫西派XX,4W左右,现在涨涨跌跌,还是冲到5W+了吧。
 
  现在如果按照增值幅度来选筹,我还是那个判断,大方向就是买高新,买天府。
 
  高新的金融城高端板块,次高端大源板块,会一直强,尤其是在当下市场分化情况下,受到有钱人追捧,在K型趋势下,金融城YYDS,放心买入就好。
 
  天府作为潜力板块,他只需要时间,2018年我看了一个楼盘,叫蔚蓝XXX,当时是1.7,现在是3W多吧。不到五年翻倍,如果用三倍杠杆去算,相当于买入天府核心板块,一年的投资回报就是100%,你自己去算算。
 
  当然,天府很大,尽量往北买,买入天府公园东,买锦江生态带,买麓湖,买兴隆湖都可以。现在几个地方的刚需项目跟其他板块,价差还没拉大,放三年,放5年,等进入二手房存量市场,就会出现明显的分化和价差了。
 
  我只点一下吧,板块太多,我没法一个个去详细的点评。
 
  现在选筹是一个技术活了,要有接盘思维,买房的时候,想清楚三五年之后接盘的是谁。

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