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21.5亿都还不起!这个“地王收割机”栽了

地产行业的寒冬仍在继续,又一家千亿房企因为债务而开始“风雨飘摇”。
 
  7月4日,在港股上市的“闽系房企龙头”融信中国(03301)发布公告称,将7月4日可回售的人民币债券展期一年,两只债券本金总和为21.5亿元;而随着债券展期公告的披露,融信中国也正式宣告“债务暴雷”,成为了近两年来众多债券违约房企中的一员。
 
  而在公告披露之后,融信中国的股价也“重挫”16.41%,一天内市值蒸发5.4亿港元。
 
  截至7月11日收盘,融信中国股价仅为1.4港元/股,市值仅剩下23.57亿港元,和巅峰时刻的13.175港元/股、221.7亿港元的总市值相比,如今融信中国的股价可以说已经跌剩“零头”。
 
  作为千亿房企、曾经的闽系房企龙头,融信中国在拍地时大举扫货的场面宛如就在昨日,其还因此被业内称为“地王收割机”。不过,随着行业寒冬的到来,越来越多的房企逐渐倒下,而曾经风光无限的融信中国也开始跌落神坛,近几年的激进式扩张也让其如今深陷困境。
 
  从目前来看,虽然已经对7月的到期债券进行了展期,但目前融信中国的总负债仍高达1931亿,流动性负债则高达1572亿,伴随着还债高峰期的到来,融信中国的挑战可能才刚刚开始。
 
  1“地王收割机”的辉煌历史
 
  想要了解融信中国这家房企,那就不得不提到一个人——欧宗洪。
 
  欧宗洪来自福建地产行业中的知名家族——“欧氏家族”,其大哥欧宗金在上世纪70年代便创立了欧氏投资集团,版图横跨地产、教育、基建、金融等领域,二哥欧宗荣则创立了千亿房企正荣地产,而作为“老三”的欧宗洪,则正是融信集团的创始人。
 
  关于融信集团的历史,最早可以追溯到27年前的1995年。
 
  当时,已经是施工队“包工头”的欧宗洪,成立了莆田市交通工程有限公司,主营业务为高速公路的开发和建设;在公司成立之后,欧宗洪接连承包了福泉、福宁、京福等多条高速公路的施工建设,也是这一段经历,为欧宗洪攒下了第一桶金,让其在后来有了进军地产行业的资本。
 
  5年之后,伴随着房地产行业开始井喷式发展,欧宗洪也高调进军地产行业,开发了集团的第一个项目“观桥御景”。凭借着这个当时福建的第一高楼,“观桥御景”快速走红,在当时周边房价才只要几百块的情况下,“观桥御景”却卖出了超过1000元/平的价格,而欧宗洪也借此大获成功。
 
  趁着“观桥御景”的势头,欧宗洪从莆田来到了更大的福州,成立了福建融信房地产开发有限公司,而这正是如今上市企业“融信中国”的前身;2007年9月,欧宗洪和背后的福建融信以每平方米9953元的楼面地价获得福州原玻璃厂、保温瓶厂地块,这个破纪录的价格让欧宗洪名声大噪,也让整个房地产行业看到了这家当时还不太起眼的房企。
 
  2013年,欧宗洪开始从福州向上海迈进,先是在上海联合绿地拿了第一块地,而后更是接连在上海斩获了6个项目;2016年,欧宗洪将总部迁到了上海,并在同年登陆资本市场。
 
  而后的几年,欧宗洪开始激进扩张,在上海、杭州的屡次高价拿地更是让其获得了“地王收割机”的称号,殊不知正是这几年的激进式扩张,将欧宗洪和融信中国拖入了深渊。
 
  2债务暴雷,“地王收割机”跌下神坛
 
  大部分的房企都倒在了激进扩张之下,融信中国也是如此。
 
  时间拉回到2015年8月17日,当时已经迈进上海的融信中国,参与了上海静安中兴社区的一幅住宅地块的拍卖,这块土地的起拍价高达46亿,吸引了18家企业前来竞拍,其中不乏许多的头部房企。
 
  在这种情况下,融信中国打败了众多房企,最终以110.1亿的总价成功拍下了这块土地,并以10万/平方米的名义楼板价、14.3万/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,而融信中国和欧宗洪也借此一战成名。
 
  在拿下了这块“地王”之后,融信中国并没有停下脚步,反而是选择继续快速扩张。
 
  据媒体报道,仅在2017年这一年里,融信中国新收购的地块便高达78块,总建筑面积达1481.5万平方米,而伴随着融信中国疯狂拿地,其销售额也迅速攀升,从2015年的100亿出头跃升到了2018年的1218亿,成为了当年的“房企黑马”。
 
  不过,在快速攀升的销售额背后,融信中国的负债也是快速飙升。
 
  根据财报数据显示,在2015年的时候,销售额还只有100亿出头的融信中国,总负债仅为297.24亿,流动负债为227.98亿;而到了3年后的2018年,融信中国的总负债就飙升到了1678.26亿,相较于3年前翻了超过5倍;而流动性负债则飙升到了1276.7亿。
 
  在大环境向好的时候,高负债的问题往往会被企业飞速的发展势头所掩盖;然而随着行业大环境的转冷,房企高负债的弊端就会慢慢显现出来了。自从进入2021年以来,随着房地产行业寒冬的到来,融信中国开始遭遇资金链困境,虽然一直在苦苦支撑,但最终还是不得不对到期的债券进行了展期操作。
 
  而在债务压力的影响下,融信中国的股价也出现了大幅回调。截至2022年7月11日收盘,在港股上市的融信中国股价仅为1.4港元/股,市值仅剩下23.57亿港元,和巅峰时刻的13.175港元/股、221.7亿港元的总市值相比,如今融信中国的股价可以说已经跌剩“零头”。
 
  3负债沉重,融信中国能否渡过难关?
 
  从目前来看,融信中国的前路可谓困难重重。
 
  一方面,虽然融信中国对7月到期的债券进行了展期操作,但在接下来的半年里,融信中国还将有许多的债券到期,还债压力颇大。
 
  据媒体报道,在接下来的8月,融信中国将面临2笔境内债到期,到期时间分别为8月19日、8月26日,合计23亿元;而到10月份,融信中国还将有1笔6.88亿美元债到期,折合人民币约46亿元。
 
  由此来看,7月份到期的债券不过只是开始,接下来融信中国还有许多的“麻烦”要去处理。
 
  除了债券之外,从财报来看,目前融信中国的负债压力也非常大。
 
  根据数据显示,截至2021年12月31日,融信中国的总负债高达1931.59亿,流动负债则高达1572.81亿,其中短期借款为227.34亿,应付账款及票据为295.94亿,而其当时的账上资金仅为155.73亿,资金链缺口已经出现。
 
  而另一方面,在资金链紧张、地产行业大环境转冷的影响下,融信中国的经营状况也并不好。
 
  根据融信中国在2022年6月2日发布的销售简报显示,2022年5月,融信中国全口径销售额约为50.67亿元,销售面积约为24.03万平方米;2022年前5个月内,融信中国全口径销售额约为296.34亿元,销售面积约为146.24万平方米,相较于去年有着明显的下滑。
 
  此外,根据中国房地产报此前的报道,由于资金问题,目前融信中国的多个项目都出现了停工或者开工缓慢的情况,很显然,目前的融信中国已经深陷困境。
 
  相比于其他暴雷的房企而言,融信中国的优势在于旗下项目大多布局在长三角,如上海、杭州、苏州等一线或强二线城市,去化率比较高,回款能力也比较强,这让其在地产寒冬中有了一线生机;不过,在目前的大环境下,该如何渡过眼下的困境才是关键。

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