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这座城市,火了!

今年楼市很特殊。
 
  特殊之处在于,人们从未有如此理性的思维看待买房,甚至在连续半年救市后,买房情绪还是云淡风轻。
 
  但这种情况,却是一个极佳的「观察窗口」。
 
  楼市“救不动”跟“率先反弹”,都证明一个城市的房产价值以及内在经济活力。
 
  比如郑州,松限购、降利率、出补贴……一救再救都无济于事,甚至破格献出了“房票安置”这种托老底的招式。
 
  还有大湾区的中山,在别人都放松调控的时候,姗姗来迟出台了“限跌令”,不准开发商降价卖房,这种骚操作,已经慢了别人好几个节拍。
 
  大家发现,退潮之后,沙滩上都是裸泳者。
 
  而在“率先反弹”的阵营中,目前已经决出前三。
 
  长三角经济大城苏州稳居第一,量价齐升;其次是川渝城市群龙头成都,成交火热。
 
  第三位是谁呢?可能很多人都没想到。
 
  西北核心城,西安。
 
  数据显示,6月份西安共诞生了7个“千人摇”项目,也是今年以来诞生“千人摇”项目最多的月份。意向登记平台核验人数较5月份环比增长了近7000多组购房家庭。
 
  几个常联系的西安中介也跟我反应,最近二手房指导价取消了,多个二手房小区房价上调,其中不乏挂牌均价涨幅超万元的小区。
 
  市场预期高涨,买房热情升温,原来可能一周带4-5组客户,现在一天就能带4-5组客户买房。
 
  作为一个刚迈入万亿GDP俱乐部的新成员,西安何德何能跟两位2万亿大哥肩并肩?
 
  刚刚再次出现奥秘克戎BA.5的西安,楼市能不能持续火热行情。
 
  今天再开一篇文章,详细跟大家聊聊西安,房子买不买,买哪里,当地房产到底有没有价值。
 
  1温故知新
 
  很多人第一次关注西安,应该在2021年上半年。
 
  那时候多家媒体的头版上印着,“西安房价上涨创造历史”。
 
  一方面是涨幅,这两年的奔跑速度稳居全国前列;另一方面是上涨周期,超过62个月,处于持续上涨状态。
 
  去年4月份,我调查结束后,抛出观点,没有任何一个城市会维持长期不断的上涨,这是脱离现实的。
 
  西安房价,将会在全运会办完,利好出尽时,掉头向下,进入回调周期。
 
  然而,“二手房指导价+疫情”的出现,大大推前了时间点。
 
  2021年7月,西安二手房指导价出台,多个小区被迫下调报价,以保利曲江春天里为例,价格从2.7万/㎡,被迫降至1.6万/平米。
 
  高新区最低13209元/㎡,曲江新区最低13319元/㎡,雁塔区最低10914元/㎡,浐灞生态区最低9360元/㎡,航天基地最低11996元/㎡……
 
  楼市瞬间冰封。
 
  沉的住气的业主,直接下架房源不卖了,沉不住的开始下调报价,逃离楼市。
 
  此后,西安楼市二手房的声音逐渐消失,人们把注意力只放在了新房市场,尤其是倒挂盘。
 
  西安的限价政策非常严格,以至于到处都是倒挂新房,买到即赚到的“套利效应”,也致使西安在全国最冷的行情阶段,依旧不乏出现千人摇号的案例。
 
  去年年底,西安爆发疫情,人们被迫困在家中,楼市房价开始加速下调,对这座城市造成重击。
 
  我一直都说,祸兮福兮福兮祸兮。
 
  虽然疫情对一个城市的经济打击是严重的,但同样也是一剂良药,会帮市场加速去除“泡沫顽疾”,回归理性。
 
  大疫痊愈后的西安,房价开始连续回调。
 
  就在今年3月份的时候,一个读者跟我反应,房子挂了多半年,前前后后从250万降到170万,但依旧没人买。
 
  很多非核心区的房子,价格直接跌回到2019年。
 
  那么现在西安房价触底了吗?
 
  2筑底反弹
 
  我们先来看一幅图。
 
  
 
  西安楼市月带看量
 
  这是西安楼市的真实带看量。
 
  数据显示,西安买房带看量从去年7月大滑坡到年底跌入历史谷底,从今年3月份开始,西安的带看量就开始复苏。
 
  此后一直稳定在30万次左右的水平,上下波动,这意味着,西安底部的购买力相对扎实,已经在积压。
 
  再看房价走势图。
 
  
 
  去年7月开始下跌,到今年4月份为止,二手房均价也稳定在了1.55万/平米左右的水平线,扎实筑底。
 
  1-4月带看量反弹增长,房价止跌稳定,只能说明看房的人多,而相对成交的人少。
 
  这也在我联系的几个西安中介口中得到验证。
 
  造成这种情况的唯一原因,就是疫情不退,大家对房价的预期不明朗,手上有钱想买房,但又怕买不对,买在了高点。
 
  除了倒挂新盘,可以稳定赚钱,不用思考以外,二手房还处于相对低迷的状态。
 
  但是后来,西安发布政策,连续强化市场信心。
 
  5月28日,西安发布新政,放松限购、限售,降低公积金贷款首付比例,购房成本降到5年最低,成交随之反弹。
 
  按照贝壳研究院数据,6月西安二手房成交量环比上涨18%,新房价格环比上涨0.68%,在100个城市中涨幅第一,均价在1.2万/平米左右。
 
  在此基础上,西安又偷偷取消了二手房指导价政策,也得到了官方的肯定。
 
  二手房指导价对楼市是大杀器,取消则是反向利好。
 
  一夜之间,之前被压制的核心板块房源都在上调报价,上调区间在3000-10000每平米左右。
 
  西安“买涨不买跌”的群众心理,由来已久,大杀器的解除,让更多人担忧房价会继续上行,都在想办法赶着上车了。
 
  为期近一年时间的回调,加上政策的多项利好,和解除二手房指导价的预期强化,西安楼市目前来说,已经成功筑底,进入反弹的第一个阶段。
 
  也是抄底比较恰当的时机。
 
  在我的读者咨询中也是这样,从6月开始西安的咨询量排名上升至第一位,最多的问题是西安买在哪里?
 
  3买哪里(1)
 
  西安自从在2018年,被定义为国家中心城市后,开始加速拉伸自己的骨架。
 
  
 
  从图中可以看出,西安的野心很大,建设体量甚至对标北京的高度。
 
  但是客观来讲,西安作为一个二线城市,即使资源政策给的再多,也不可能“摊大饼式”发展,毕竟财力有限。
 
  西安呈东南西北四个方向发展,但明显,南强北弱,西强东弱,这源于产业的战略部署。
 
  比如北京,北强南弱,是因为北京有海淀中关村和朝阳望京产业群,而在西安,南面则有曲江的文旅产业群和高新的科技产业群。
 
  决定房价的因素,在于稳定扎实连续购买力,只有源源不断的刚需上车,才能接盘,然后刚需房的房主再去卖掉刚需房置换,这个循环才能持续。
 
  产业集群地,能提供大量的高薪就业岗位,而这正是购买力的基础,所以西安高新和曲江板块房价也是全城最贵的。
 
  所以西安买房第一条,“买南不买北,买西不买东”。
 
  西安骨架拉的很大,新城遍地都是,但我们要研究最核心的那个。
 
  我之前讲过,新区能不能发展起来,要看跟核心区的距离,这决定了产业和人口是否能顺利溢出,而不是隔空造城。
 
  围绕着高新,目前有几个板块规划:
 
  软件新城、高新CID、沣东新城。
 
  软件新城,是目前西安最快成型的新区,主要承接高新核心区的溢出产业,小米,vivo,oppo的研发中心都在这。
 
  整体战略高度对标杭州未来科技城,未来可期。
 
  起初我看到高新CID的规划,“未来之瞳”是非常惊讶且惊喜的,这目前是西安规划最高的战略核心,城市名片,也是中国西北版图的峰顶。
 
  
 
  但问题也很明显,距离高新核心区比较远,属于隔空造城,对政府财力的考验极大,需要长期持续大功率输入。
 
  保守预计十年起步。
 
  也就是说,软新成型快,持有时间短就可以有一个更好的涨幅,而高新CID,成型慢,持有时间长,但未来的房价天花板要比软新更高。
 
  接下来就是沣东新城。
 
  沣东新城其实是西咸新区的一部分,其中还有沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城。
 
  
 
  后面这几个都不讲,因为没意义,距离高新核心区太远,基本就是纸上规划,20年以后的事情咱们不聊。
 
  沣东新城距离高新核心区相对较近,等到软件新城成熟后,可以承接大量的人口居住需求,5年以后会有效果。
 
  而且沣东还聚合了欢乐谷、斗门水库、丝路新地标501、地铁、亚洲杯等一系列的利好因素,政府给的政策比较足,未来成型的速度也会更快。
 
  4买哪里(2)
 
  聊完高新溢出新城后,我们再聊曲江板块的新城概念。
 
  首先可以明确的是“大唐芙蓉园+南湖”将是整个西安未来房价的天花板,也是最强富人聚集区,居住价值甚至还要比高新核心区还要强。
 
  
 
  因为在西安,这种优质的环境资源是人人追求的极度稀缺品。
 
  产业溢出板块,主要是曲江南航天城板块和曲江东雁鸣湖板块。
 
  航天城板块优势是居住氛围好,环境优质,产业相对充沛,中国航天科技产业1/2的力量汇聚于此,不足之处在于商业目前还是比较匮乏的。
 
  而雁鸣湖板块,优势在于交通不错,距离曲江核心区近,但居住氛围一般,产业还未完善。
 
  
 
  综合对比,曲江南肯定要优于曲江东。
 
  接下来不得不提到港务区的奥体板块。
 
  西安打造的奥体板块,在承接国际性赛事的同时,也为了平衡西安的南北差异,不然会导致持续性南强北弱。
 
  奥体规格之高,对标北京的奥林匹克。
 
  承接全运会,中轴公园、各种场馆规划、长安乐、长安云、长安书院……等等各类设施的打造,已经落地生根,未来是东北方的房价天花板。
 
  同时也是以东北方呼应西南方的“未来之瞳”,再与“大唐芙蓉园”,成了西安稳定的三角型产业支柱。
 
  目前来看,奥体可以算得上是西安为数不多的价值洼地,也是在东北方上班刚需改善族的不二之选。
 
  整体来说,未来之瞳,大唐芙蓉园,奥体,沣东中轴,这几个地方都是西安未来10-15年的房价天花板。
 
  除了新区投资概念,自住的话首选雁塔区,东吃曲江西占高新;
 
  未央路板块,是北郊的绝对中心;
 
  大寨路板块也是高新的溢出板块,隔壁还有沣东打配合;
 
  碑林区老城区,城市建面老旧,但生活配套和教育资源比较成熟;
 
  其他的就是围绕着这几个核心区进一步溢出……西安买房主要围绕着就是产业,抗跌保值,未来可期。
 
  5西安的价值
 
  很多人问我,对西安怎么看?
 
  我的回答是,有机会成为北方第二城。
 
  西安有两个特点,是其他城市无法比拟的。
 
  1、区域的唯一性。
 
  陕西省,甚至整个中国西北部,西安都是绝对核心,这意味着,国家想发展西北,就必须靠西安带动,西安得到的政策资源是唯一且绝对的。
 
  这正是西安成为国家中心城市的主要原因。
 
  区域唯一性,也致使整个西北部的人口都有向西安迁徙的概率。目前来看,从一线城市回流的陕西年轻人,有且只有选择西安这座城市。
 
  2、人才基础
 
  西安高校在全国可以排名前五,拥有众多知名院校,源源不断提供人才储备。
 
  人才是产业的根基,自然对企业有虹吸力。目前华为、小米、腾讯、比亚迪等等,几乎所有大厂都在西安设有中心。
 
  尤其国民之光比亚迪,早在20年前就在西安进行战略布局,打造的“超级工厂”对全国新能源汽车零配件供应,上下游产业链带动就业人口数以万计。
 
  产业带动人口,人口虹吸产业,两者联动驱动房地产价值,未来西安的房价远不止于此。

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