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连涨六年,这个城市终于跌了!

如果不是查阅宁波过去6年的房价趋势图,你或许不敢相信,宁波是个连涨6年的城市。
 
  在这个过程中,除了2018年底短暂横盘,其它时间都在涨。
 
  第一阶段:2016年1月到2018年6月,越调越涨。
 
  第二阶段:2019年1月到2021年6月,疫情后经济刺激,引发摇号抢房,房价上涨。
 
  
 
  
 
  
 
  
 
  
 
  
 
  众所周知,在2020年这一轮行情中,东莞以涨幅超过深圳一战成名。
 
  可和宁波比,根本不算什么。
 
  宁波从2019年1月开始一直到2021年7月,持续上涨接近80%,这个涨幅不低于深圳、东莞、杭州等城市。
 
  就是这样一个连涨6年,昔日的涨幅王者,自5月31日开始启动房票制度。
 
  2为什么?难道宁波还需要去库存吗?
 
  众所周知,房票的使用具有定向性,是精准去库存的大杀器。
 
  因此,房票制度主要用于库存大、去化压力大的城市。以郑州为例,主城区住宅库存超过了20+个月。
 
  宁波,是为什么呢?
 
  1、为了活跃二手房市场。
 
  2、为了促进新房成交
 
  与其它城市房票主要使用对象是新房不同,宁波房票可以买新房和二手房。
 
  宁波的二手房究竟有什么问题呢?
 
  太凉了!
 
  打开链接APP,在上面随便打开不同板块、不同小区、不同总价段的房源,查看其带看记录,你会发现,几乎没有带看。
 
  
 
  
 
  
 
  这就是宁波的二手房市场,没人关注,没人看房,哪怕是降价也激不起一点浪花。
 
  作为一个房价持续上了6年城市,宁波二手房市场何止如此呢?原因有两个:
 
  首先是二手房交易参考价的发布。
 
  2021年5月,宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,涉及112个小区的二手住房交易参考价格。
 
  二手房指导价作为上轮楼市调控终极大杀器,威力是有目共睹的。
 
  以深圳为例,自去年2月发布二手房指导价以来,深圳二手房市场就冰封了。
 
  而宁波在发布此政策的当月,成交量环比下降37%。
 
  之后宁波二手房均价持续下跌接近11个月了,同比跌幅是6.98%。
 
  
 
  除了二手房指导价导致宁波二手市场凉凉外,更重要的一点还是宁波本质上只是一个二线城市。
 
  买房人还没被教育过,新房情节比较严重。
 
  比如姚江新城仅靠一个学区卖点,就成为2020年宁波最火爆的新区之一。
 
  等到姚江新城逐步进入二手房市场,曾经在这里买房的宁波人会知道,买新区要看产业、要看地铁交通、更要看城市发展方向。
 
  仅靠一个名校,靠一个场馆,靠一个概念,一句口号是支撑不起房价上涨的。
 
  3除了二手房市场太凉。宁波新房市场也很凉。
 
  经过连续6年的狂野上涨,再叠加去年调控、疫情、房地产市场的全面收紧等,宁波房价跌得还是比较明显的。
 
  主城、近郊以及远郊新区,房价普遍都在下跌。
 
  限价项目不仅不用摇号,除了主城核心区个别项目,外围的项目要么打折促销,要么不捆装修包。
 
  于此同时库存也飙到了历史高位,截止到5月底,宁波可售商品住宅69583套,可售面积为840万㎡。市六区库存30270套,可售面积375万方。
 
  而去化周期更是达到了9.2个月。这个数据对比其他城市二三十个月的去化是没什么问题的。
 
  但这已经是宁波近5年底最高去化周期。宁波在这方面是吃过亏的。
 
  2013、14年宁波也曾是供地大户。市场一度被房子太多所困扰。2015年12月,其库存去化周期13个月,宁波楼市就倍感压力巨大。
 
  
 
  当下的宁波楼市处在连续上涨6年,购买力已经枯竭,此时去化周期持续上涨,这对于宁波来说绝不是好事。
 
  这也是宁波迫不及待推出房票制度的原因。
 
  不仅如此,宁波还在短时间内两次放松调控,就是为了创造和吸引更多的新鲜房票进场买房。
 
  
 
  宁波作为一个连续上涨6年的城市,除了政策的压制,更重要的是房价已经上涨乏力了。
 
  毕竟购买力不是无限的。
 
  因此,今年在宁波买房不用急。
 
  哪怕是在限购放松,房票加持的情况下,宁波今年也不会有大行情的,最多是维持新房市场的短暂火热行情,二手市场依然无人问津。
 
  从城市价值看,宁波整体落寞了,新兴经济、新兴产业不突出。
 
  但宁波底子还在,依然是有钱人很豪横的城市。
 
  宁波的房价体系是一级地段的房价很贵,比如鄞州的长丰板块6万左右。
 
  二级地段的房价却没有预料的贵,比如说老江东、高新区、城东南3万+。
 
  但三四级地段的房子却贵的离谱。比如说姚江新城毛坯都要3万+,其实姚江新城卖得主要是一个学校概念。
 
  为什么会这样呢?
 
  就是因为宁波主城框架不大,购买力又太强。
 
  所以宁波就是本地人自己玩的市场。
 
  外地人别掺和,你也掺和不起,好地段的你买不到,差地段的你买不起。
 
  4如果今年计划在宁波买房,应该如何买?
 
  基本原则:
 
  1、宁波向东。
 
  整个宁波的发展是分成三个阶段的,从老海曙到老江东,再往南到城南新城,然后是东部新城。所以整个宁波目前地气、发展动力还是在东部新城,城市发力的方向也是向东。
 
  2、在宁波,买房首选鄞州,鄞州>海曙>江北>其它
 
  3、改善和投资首选鄞州东部新城及周边
 
  具体板块建议:
 
  1、宁波淘二手自住,以限购区内为最佳。
 
  
 
  1、从刚需自住的角度看,首南、东钱湖、回龙的地铁盘是可以看看的。
 
  2、改善,可关注江东北、高新南、潘火。
 
  3、如果看中学区的话长丰、江东核心可以看看。姚江新城可作为备选。
 
  4、如果偏重投资,东部新城东、江东北、高新区都可以看看。但姚江新城、慈溪新城、文创板块等价格太贵了,投资没啥价值。
 
  5、海曙、镇海、北仑都以地缘自住为主,海曙可以关注龙湖中天天悦。尽量不改善,改善还是鄞州。
 
  6、海曙在市府搬迁之后,整体是没落的一个状态。海曙北(高塘)和海曙中(段塘)板块,3.7万+,地缘改善慎选。海西,2.5万+,无地铁,刚需地缘可选可选;
 
  7、江北不是城市主力发展的方向。改善、自住、刚需慎选。
 
  8、其他远郊新区,基本上也都没啥价值。
 
  9、有几个新盘可以关注的,价格算合理的,买了不亏的。金隅金郡府、保利锦上印、绿城春熙云境、华润映东华府、滨江望品。
 
  10、江北文创板块,虽然是南向最后看江板块了。但是宝龙如果不给力,这个片区很难起来。目前看前景不明朗。需要很长时间。
 
  11、姚江新城不是城市发力方向。另一个要看邵家渡商务区的兑现情况,以及区府什么时间搬迁过来。不算什么大坑,买来投资自住的,将来大概率还是会失望。

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