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保交楼!高层出手了!

1持续整整一周的风波,终于在周日迎来了好消息!
 
  昨夜凌晨,银保监会负责人发声了!
 
  我给大家整理一下:
 
  ‍1、银行要积极履行自己的职责,主动承担社会责任;
 
  2、银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。
 
  3、个性化地满足居民客户的不同需求,信守合同,践行承诺,依法保障金融消费者合法权益。
 
  4、有效满足房地产企业合理融资需求,处理好当前面临的问题,也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。
 
  千言万语就是为了“保交楼”!
 
  除了字面上的意思之外,这个发言蕴含的信息点不少。
 
  1、银行要主动参与。
 
  银行作为房地产行业的受益者之一,现在行业有困难了,需要主动承担放贷的任务。
 
  2、提到居民和房企的时候,都是需要帮助的一方。
 
  居民买到烂尾楼肯定是弱势的受害的一方,这个时候应该是保障他们的合法权益。
 
  很多人担心他们会不会上征信黑名单,从上面的回应来看大概率不会。
 
  后面银行应该会探讨出既不违反合同规定、同时也保护居民合法权益的合理的方案。
 
  房企虽然不值得可怜,但房企的处境也没有好到哪里去。
 
  房地产这个链条中,居民、房企、银行、地方,无论哪一环出现问题了,链条都无法闭合。
 
  尤其是完成保交楼这项重任,房企是其中最关键的一环,房企没有得到融资就没法开工。
 
  而目前有能力支援房企的也只有银行了。
 
  3、希望这次风波能够成为一次实现房地产模式新旧转换的重要契机。
 
  这一次风波后,很多人就开始探讨“预售制”是否还有存在的必要,对房地产不了解的人,可能就很直线条的理解:现房销售肯定就没有烂尾楼。
 
  但是业内人士也这样说,就显得很不专业了。
 
  财务成本增加,减少新房供应等,这些都会导致房价短期上涨,难道解决这个问题又要带动价格上涨吗?
 
  现在房企暴雷归暴雷,房价还是很坚挺,很贵的。
 
  即便以上可能的结果忽略掉,地方也不会答应,因为土地财政也会受到非常大的影响。
 
  有预售制的存在,从拿地到开盘,一般一年时间就可以搞定。
 
  但现房销售的话,开发一个地产项目的周期就会被拉得很长。
 
  就比如深圳龙华金茂府,这个项目是深圳首个”现售试点“的商品住宅项目,2016年拿地,2019年末才开盘,几乎花了三年时间。
 
  如果开发商的开发节奏都这么慢,开发商的资金链肯定会受影响。
 
  但更关键的是地方土地出让金也会出现断层,这种断层是地方无法承受的。
 
  虽然我们城镇化发展已经接近尾声了,但是城市更新以及很多地方的新城打造还需要大量的资金投入,而这些资金的来源就是土地。
 
  以前我们惊讶于中国速度,为中国高铁、地铁的建造速度,城市发展的日新月异而自豪,本质上就是土地换回来的。
 
  一旦启动现房销售,那么开发商拿地的节奏就会变慢,最终城市的发展也会变慢。
 
  这个可能的结果,是地方无法承受的,所以我的观点几乎非常明确,虽然取消预售是大家包括我都希望看到的,但是眼下的形势下。
 
  完全转换为现房销售是不实际的,也无法落地的。
 
  拿刀伤人,刀是没错的,只是用刀的人用法不当。
 
  我的观点是啥,现在出现烂尾楼现象,问题并不在预售制这里,而是在约束和监管上。
 
  都知道我们的预售制是学习香港的,但香港的预售制这么多年一直都在不断修正。
 
  比如一直到差不多交楼才开始还贷,而且资金监管极为严格,还规定购房者的合法利益优先于银行。
 
  所以这些年来,香港烂尾楼的案例屈指可数。
 
  但是我们的预售制管理制度明显落后了,让居民承担了最大的风险,而他们恰好也是各方里面最弱势的群体。
 
  我觉得吧,短期内预售制度肯定不能一刀砍掉的,但是借着这场风波,接下来大可以完善相关的流程和制度,加大约束力度,这才是短期的可行之道。
 
  这个建议,我觉得相对更务实理性,而不是一味去叫嚣取消这个,取消那个。
 
  2对于那些烂尾楼频发的地方来说,如果想要楼市回暖,那么这次危机一定要处理得好。
 
  目前,烂尾项目最多的就是郑州、西安、武汉、重庆、长沙……
 
  其中,西安是最早发声的一个,也算是为全国作出表率。
 
  7月14日,西安住建局等5个部门经市政府同意联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》。
 
  
 
  直接表明:商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任。
 
  这下不用争了,银行肯定是要站出来的。
 
  接下来就是要看复工的情况了,顺利复工之后,居民对期房的信任度才会慢慢拉回来。
 
  预售的本质就是金融问题,而金融最看重的便是信用,现在明显预售制的信用大不如从前。
 
  我建议各个地方一定要争取时间,抢先修补好预售制的信用窟窿。
 
  不过目前看到只有西安和河北的沧州发声,其他城市动作还是太慢了。
 
  其实按照之前的规划,5月份之前所有的利好应出尽出,有的城市6月份二手房数据已经开始往上走了。
 
  根据贝壳研究院数据,6月单月,全国商品住宅销售面积环比增长超过65%,销售额均环比增长近7成。
 
  贝壳50城二手房成交量也连续两个月环比增长,南通、合肥、太原石家庄等多个城市都在增长。
 
  贝壳50城²二手房月度成交量走势
 
  
 
  新房二手房的成交修复趋势逐步确立了。
 
  如无意外的话,上周应该很多媒体都在跟进数据增长的消息,但是这一切被突如其来的“TingD“风波打断了。
 
  这就很尴尬了,花了好大的力气市场才修复那么一点信心,一下子又被打趴了。
 
  甚至我也不敢大胆说一句市场回暖,毕竟这年头黑天鹅数不胜数。
 
  现在的市场就是被情绪牵扯着,大家都在观望,你说大家真的没钱买房吗?
 
  6月份的存款数据创下新高,国人半年存下了10万亿元,当然这里肯定有被平均和平均别人的,但也足以说明了国人都在持币观察中。
 
  
 
  今年投资需求减弱是可以理解的,但是现在就连刚需改善也不敢入场。
 
  我们有训练营的学员,也在问我们,很明显都被吓到了。
 
  
 
  我们深圳的咨询师说,最近来咨询她买房业务的,大家首先问的是,有没有现房?
 
  这几天,大家明显对期房产生了恐惧。
 
  即便位置好,房子新也不考虑,说他们承受不住烂尾的风险。
 
  这还是在北京和深圳这种烂尾楼极少的城市,可想而知,中部城市群的购房者内心受到了多大的创伤,毕竟这是六个钱包掏出来的钱,不允许一丝的风险。
 
  想要市场回暖,与其推动GWY上车,不如先把烂尾楼解决了先!

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