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这次,楼市真的回暖了

与3个月前相比,在6月底的股东大会上,郁亮、祝九胜等万科高管显得从容淡定了许多。
 
  没有了“活下去”等刺耳言论,也没有“要么活、要么死,没有中间状态”的战时状态,而是罕见地传递了乐观的情绪。郁亮称市场已经触底,恢复是一个缓慢和温和的过程。
 
  虽然郁亮没说这个摸底期会有多长,但从活下去到慢慢恢复,他对行业的态度发生了微妙转变。
 
  水暖鸭先知,一向对市场精准把控的万科显然已经嗅到了一丝回暖的迹象。
 
  1那市场是不是真的复苏了呢?从数据上来看,确实正在发生。
 
  据国家统计局公布的最新数据显示,今年1至6月,商品房销售面积和销售金额同比降幅较1至5月有所收窄,出现积极的信号。
 
  单月数据上看,6月单月销售环比继续上升,商品房销售面积和销售金额环比分别增长65.8%、68.1%,延续5月回暖趋势。
 
  据数据统计,TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元,环比大幅增长61.2%,同比跌幅为43%,跌幅较5月单月收窄17个百分点,整体销售改善越发明显。
 
  具体到一些高能级的核心城市,市场的动作也比其他城市快半拍。
 
  比如上海,6月8日虹口区大热楼市瑞虹新城瑧庭开启线上选购,1534组客户参与摇号,当天609套房源被抢购一空。
 
  比如苏州,6月新建商品住宅成交17288套,环比上涨209%,同比上涨35%,月成交量创2021年以来新高,甚至再次出现核心倒挂盘“千人抢房”的场景。
 
  比如成都,上半年商品住房累计成交面积为1000万㎡,成为全国之最,房价更是连续三个月领涨,成为新一线城市里的领跑者。
 
  这些高能级城市楼市正在复苏,而重仓这些城市的头部房企率先感受到暖意。
 
  据相关媒体数据,6月共有7家房企销售业绩环比涨幅超过100%,仁恒置地6月以590.3%技冠群雄,招商蛇口和滨江集团6月销售业绩环比增幅均超过150%,绿城中国、中国金茂、华发股份、金地集团6月销售额环比涨幅均超过100%。
 
  可以看出来,这7家大多是常年稳健土储和压实“三条绿线”的央企国企(仁恒是外企)。
 
  也就是说,这次的楼市复苏,还是得靠央企国企来引领。
 
  2除了市场销售端越发热闹,在融资端也出现了罕见的改善迹象。
 
  整体来看,6月房地产贷款新增超1500亿元,较5月环比多增2500亿元,其中房地产开发贷款多增1000亿元,个人住房贷款多增1500亿元,房地产融资呈现回暖趋势。
 
  再看具体的房企,先是万科,7月6日万科发行了34亿元的公司债券,票面利率为3.21%。
 
  再看龙湖,2022年以来龙湖累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元。
 
  其中三期境内公司债发行规模17亿元,利率更是低至4.1%,融资成本跟央企、国企基本持平。
 
  今年5月,在监管层的指导下,龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范民企采用信用保护工具,先后发行规模合计约39亿元的6笔债券。
 
  在行业整体融资环境并不乐观的背景下,这些民企过五关斩六将叩开融资的大门,一方面展现了市场对资信状况良好的头部民企依然乐观。
 
  另一方面,也说明上面并没有把民企融资的通道焊死,稳健型民企只要把控好风险不踩红线,融资大有空间。
 
  民企融资犹如千里走单骑,而央企国企融资则是八仙过海,各显神通。
 
  7月14日,招商蛇口、建发地产分别发行了13亿超短期融资券、3.7亿元公司债;7月7日,保利发展、华侨城分别发行20亿元中期票据。
 
  4月份,保利置业、华润置地、华发集团、首开股份四家企业更是在融资市场共揽超100亿元。
 
  更令人眼前一亮的是,还有央企找到了更具潜力的债券类型,如绿色金融债券,以及与业务相匹配的Reits债券形式。
 
  6月30日,中国金茂成功发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)”,发行规模达12.7亿,这是全国首单碳中和写字楼类REITs。
 
  可以看到,央国企如今在融资数量、数额方面都碾压民企,民企想迎接融资曙光,还需要行业基本面恢复,信用才可能好起来。
 
  3还有一点值得一提,那就是久旱的土地市场也迎来了一场甘露。
 
  有了政策的松绑,拉大楼面价和限价差距,甚至不限价,让房地产有了利润空间,拿地积极性一下子就起势了。
 
  先看成都,7月12日第二次土拍,22宗土地全部成交,有8宗熔断,触发了最高限价。
 
  这次土拍不仅吸引了华润、保利、龙湖等头部房企,天投、交投、人居等城投公司也都在,连绿发、华添、鼎信等一大堆闻所未闻的中小开发商都在刷存在感。
 
  今年两次土拍,成都揽金800亿,完成了去年70%的量,走出了全国独立行情。
 
  再看南京,7月12日二批次土拍,进账了727多亿,直逼上海的746亿,44幅宅地只有2幅流拍,成交率高达95%!
 
  竞得者不乏保利、招商、华润等央企,还有颐居、栖霞建设等本土国企撑腰,央企金茂更是豪掷45.4亿拿下此次土拍最大地块,怎一个壕字了得。
 
  之所以南京二次土拍这么抢手,很大原因在于第一次土拍遇冷后,官方进一步放松土拍规则,在集中供地后首度出现了不限价宅地!
 
  不限价简直是土拍市场大杀器啊,只要利润足,还是有大把房企上场肉搏。
 
  表现最给力的土拍市场当属杭州,两次共进账超过1500亿,政府钱袋子一下子装满。
 
  火爆的原因很简单,杭州有滨江和绿城两大本地民企坐镇,单单二批次土拍,滨江就拿下12块地。
 
  土拍市场的复苏,还是得看一二线城市。
 
  4据数据统计,2022年上半年,各地出台楼市宽松政策已超460次,覆盖城市超200个,作为对比,去年房地产被政策锤成那样,全年也才发布调控政策651次。
 
  也就是说,政府想让楼市兴,就会不留余地挺到底,这点是不容置疑的。
 
  即便如此,相关企业实际拿地、投资、销售等多个环节仍未有明显起色,估计2023年可能明显修复,但不会是复苏,市场已无法回到2018年-2020年的巅峰状况。
 
  若2023年楼市销售能处于12万亿-15万亿元,就已相当令人欣慰。

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