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全国楼市库存第一城,慌了

1这几天,在铺天盖地的楼市最热新闻刷屏下,上半年持续各城市持续不断的救市声音,好像弱了很多,没怎么听到有城市出政策了。
 
  其实这是错觉,每天都有新的举措出来。比如江苏淮安、宁夏固原、江苏徐州、山东青岛就在近日陆续出台了一系列举措。
 
  这意味着,上半年铺天盖地的托底动作,还会在各个城市继续上演。逻辑很简单,原本在6月份有所恢复的成交量,在最近受楼市当红话题冲击下,潜在的购房需求,又变得更加谨慎。
 
  楼市成交量回暖,仍是漫漫征程。最关键的是,土地市场依旧需要依靠成交量回暖来提振,这关系到各个城市的钱袋子。
 
  还是那句话,土地市场一天不回暖,成交量一天不恢复,托举楼市的举措就一天不会停止。
 
  最近救市的城市中,青岛级别最高,是副省级城市兼计划单列市,这是青岛值得说道的原因之一。
 
  在最近青岛市回复市民的提问中,青岛官方明确透露:
 
  青岛新房限售年限,从之前的“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”。二手住房由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易。
 
  
 
  按照网签到拿证一般需要两年左右的时间计算,此前的新房限售政策实际上在7年左右,现在真正缩短至5年,二手房则直接缩短至2年。
 
  限售时间大幅缩短。年初的时候,青岛即墨区就已经放松,实行了这个政策,现在青岛是将即墨的这个政策推广到了全市范围。
 
  值得说道的第二个重要原因,是在出台托举楼市举措的城市中,青岛是楼市烦恼最大的城市。其烦恼在于,房价持续下跌,库存量全国第一。
 
  2楼市最烦恼的城市
 
  青岛的房价,早在2018年7月就见顶向下,一直调整到如今。
 
  当时青岛房价调整的大背景下,是受到整个北方楼市环境影响,外加严厉的限购限售措施引导。
 
  中新经纬披露的2020年年末跌幅排名中,青岛较房价最高峰时期跌去了22.8%,跌幅位居全国第二,仅次于廊坊。
 
  和大多数北方城市一样,这种跌势一直持续到如今。根据国家统计局最新披露的6月份70个大中城市数据显示,青岛的二手房价格较2020年下跌了0.1%。
 
  叠加上此前的跌幅,青岛的房价基本回到了四五年前。当然,和青岛一样持续下跌的,大有城市在。
 
  中心城市中的太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、南宁、天津、郑州、济南、南昌、武汉,都在榜单上。
 
  到2022年6月二手房价格至少回到三四年前的城市
 
  
 
  制图:城市财经;数据来源:国家统计局
 
  更为关键的是,从青岛目前的库存和去化周期来看,其房价下跌仍看不到收尾的迹象。
 
  目前,青岛的商品房狭义库存2525万平方米,位居全国第一。去化周期,6月底已经攀升至21个月。
 
  
 
  在这种背景下,青岛也早就开启了托底模式,不过相比于其他中心城市,青岛只是放松了限购、限售,并降低了利率,显得特别谨慎。
 
  6月初,青岛的高新区、城阳区、西海岸新区打开了限购大门,取消了限购措施。
 
  按照青岛原来的限购政策,住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区(西海岸新区)、城阳区(含高新区)。
 
  调整之后,青岛限购区域缩小至市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。也即,只对核心市区进行限购,其余全部放开。
 
  在这一限购放松之下,再加上青岛某些区将卖房任务下达给街道办,并纳入考核之下,青岛6月份的新房成交量,迎来了爆发式增长。
 
  6月份,青岛新房单月成交了26262套,堪称一柱擎天。
 
  
 
  然而,正如本号上面所说,在最近楼市当红话题冲击下,原本有所恢复的成交量戛然而止,潜在的购房需求,继续观望。
 
  这一点反映在青岛楼市身上,便是7月份成交量再次萧条。
 
  
 
  从周成交量可以看到,6月份快速攀升,7月第一周,成交量再次回到了5月初的水平。
 
  这是青岛再次出招托举救市的根本原因。但仅凭放松限售,显然无法达到效果,反而会弄巧成拙,引发投资客挂牌离场。
 
  杭州、成都、苏州、南京等城市放开限售引发二手房挂牌量激增,已经是前车之鉴。
 
  3分化的青岛楼市
 
  房地产已经进入了黑铁时代,黑铁时代最大的两个特点是:
 
  第一,分化。城市与城市分化,城市内部也分化。
 
  第二,楼市早就过了春风得意马蹄疾的时代,买房再也不能闭着眼睛,需要仔细甄别。
 
  以此两点为基础来看青岛楼市,尽管青岛整体库存量全国第一,房价持续下跌,但调整压力主要集中在外围区。
 
  从青岛的人口分布来看,2020年青岛常住人口顺利冲破了1000万,这1000多万人,大部分在外围区,但人口密度,核心三区(市南区、市北区、李沧区)最高。
 
  核心三区常住人口232.08万人,占青岛总人口的23%,但三个区的面积只有192平方公里,只占青岛总面积的1.7%。也即青岛近四分之一的人口,集中在青岛不足2%的面积上。
 
  这就造成了核心区人口密度超过,市北区每平方公里土地上拥有1.74万人,位居各区第一,市南区的人口密度1.74万人/平方公里,位居第二,李沧区第三,但低于每平方公里1万人。
 
  外围区中,城阳区、崂山区人口密度次之,西海岸新区、即墨区、平度市、胶州市、莱西市每平方公里都不足1000人。
 
  
 
  制图:城市财经;数据:青岛市统计局
 
  再看去化周期,青岛全市去化周期超21个月,其中莱西市去化周期最高,长达28.42个月,远超住建部划定的12个月安全警戒线。
 
  西海岸新区(黄岛区)、胶州市、城阳区、崂山区都超12个月。
 
  核心三区中的市北区略超警戒线,为13.72个月,而市南区、李沧区都低于12个月,李沧区只有7.99个月,在所有区中最短。
 
  
 
  来源:中指研究院
 
  结合人口密度和去化周期来看,青岛楼市调整压力,主要集中在外围县级市,其次是次外围区。
 
  而核心三区,较为稳妥。

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