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这座新一线,见底了!

很多人问我,“最强新一线”,到底是谁?
 
  按我的理解,无论是从GDP还是人口,城市能级还是区位价值,全国只有五位配得上这个称号,分别是:
 
  西部的成都和重庆,东部的杭州和苏州,和华中的武汉。
 
  
 
  这些城市理应“热市易涨,冷市抗跌”,楼市排头兵,然而现在来看:
 
  成都和苏州楼市火热,已经成为本轮行情的领头羊。
 
  杭州因为去年涨得太过分,今年进入合理的回调期,毕竟房价马上追平一线城市了。
 
  重庆,还是老样子,无论行情热度如何,始终泛不起波澜,大库存压得楼市抬不起头,不温不火,慢慢吞吞。
 
  而华中大武汉,就比较有意思了。
 
  从当初的英雄城市到网红城市,经济、人口增速全国排名第一梯队,连续几年新房销售都是国内霸榜的存在,然而今年却销声匿迹许久。
 
  不经意间,人们好像都快忘了这个城市。
 
  那么号称华中最强的大武汉,到底发生了什么?
 
  为何落得这样的局面,接下来怎么买房,还有没有机会?这是今天子木要帮大家分析的话题。(文章纯干货,论证有点儿长,时间紧的直接跳最后)
 
    1我们先来看一组数据。
 
  2022年1-6月份,武汉新房住宅成交55942套,同比减少48.57%,二手房住宅成交35596套,同比减少39.59%。
 
  只能用“惨烈”一词去形容这半年的武汉楼市。
 
  成交腰斩,带动房价下行。
 
  武汉新房房价维持了近5个月的连续下跌,二手房则是连续10个月下跌。
 
  新二手房,同比创下近4年来新低。
 
  与之而来,就是开发商大幅降价出货。
 
  东西湖某楼盘,从每平米2.7W跌到2.2W,
 
  经开某楼盘,从每平米1.85W跌到1.6万W,
 
  水厂某楼盘,从每平米2.8万W跌到2.15W,
 
  南湖某楼盘,从每平米2.3W跌到1.6W。
 
  ……
 
  近郊楼盘最惨,玩跳水游戏很久了,一个接一个,看谁扎到水里溅起的水花更多。
 
  水花没多少,库存倒是不少。
 
  按照最新数据显示,待售商品房已经达到18万套,待售面积则是2千万平米。
 
  一方面成交低,另一方面库存高,如此看来,武汉楼市近一年来遭遇了“闪崩”行情,黑天鹅落在肩上。
 
  本是跟着杭州、成都、苏州等城市齐头并进,但一转身,武汉已没了身影。
 
  这也让市场对武汉充满质疑。
 
  跟当年夸武汉的是同一批人,这些人最近开始转头吐槽武汉:楼市表现太差,底子不行,跟不上节奏,失去了投资价值。
 
  是不是这样的,我们先从“基本面”考证。
 
  先说人口。
 
  今年4月份,全国各地陆续公布了人口数据,那时候武汉成了绝对的热门话题。
 
  在武汉统计局里躺着一份数据,2021年净增人口数高达120.12万人,常住人口总量攀升至1364.89万人,超越郑州,成为中部人口第一大城。
 
  
 
  这个数据很夸张,因为位列第二的成都,2021年也就24万人口,两者相差近5倍。
 
  为了求证这个数据的真实性,我特地找了一个有关这方面的资深人士请教。
 
  得到的结果是,算法改了,不过整体相对值出入不大,武汉2021年整体人口流入量应该再80万左右的样子。
 
  年流入80万人口,也很恐怖了,比成都高出3倍,相当把一个西部小城市装进了武汉市内。
 
  2021年,武汉的确出现了大规模人口“回流现象”。
 
  一方面是疫情下,四大一线城市的湖北年轻人不堪重负,回流到武汉;另一方面是各大企业都喜欢在武汉做华中总部,迁移了一部分人口,还有当地大学生,也是一个扎实的增长数值。
 
  接下来我们再研究GDP。
 
  2021年武汉GDP排名全国第9,达到17717亿元,实际增速12.2%,位居全国第一;
 
  
 
  2022年第一季度,武汉GDP排名全国第9,增速6.1%,在前十城市中位居依旧是第一。
 
  上半年的数据还没有出来,但武汉是上半年全国疫情影响较小的城市,也没有出现大的运营问题,所以上半年GDP增速也应该在前十城中排名第一。
 
  
 
  人口净流入和经济增速代表了一个城市的发展势头,武汉近一年来双料冠军,意味着基本面扎实,没有出现结构性问题。
 
  基本面没问题,楼市却逆向而行,跑出了这样的趋势,原因到底是什么?
 
  这还要从去年的今天说起。
 
  2去年的今天,武汉发生了一件奇怪的事情。
 
  买房人跟开发商或者二手房业主签了合同以后,却发现,贷款迟迟下不来。
 
  无论怎么催,银行柜员都在无奈摇头。
 
  
 
  图为2021年7月武汉市场
 
  后来慢慢演变为直接拒贷。也就是说,无论你资质多么优秀,即使年入百万,想从银行借钱买房,门儿都没有。
 
  银行为何如此绝情,有钱不赚不是瞎胡闹么?
 
  调控。
 
  2021年上半年的武汉楼市太过火爆,上半年就卖出去10.04万套,同比增长149%,新房销量霸榜全国第一。
 
  这个数据,杭州和成都看了都得摇头。
 
  量价齐涨,武汉被约谈,但他没有像其他城市那样出台二手房指导价,而是选择更狠的,“拒贷”。
 
  二手房指导价对市场的杀伤力远不及“拒贷”,前者是抑制楼市交易,后者是直接冻结交易。
 
  就这样武汉楼市大火直接被浇灭,脸朝地一个俯冲,硬着陆。
 
  即使是这样,武汉以接近6%的放贷利率和拒贷环境,跑出了全年新房销售20万套的成绩,与杭州并肩全国第一。
 
  可见武汉的购买力还是相当稳健的。
 
  硬着陆的武汉,开发商开始降价抢跑,拉动整个盘子下行,买房人预期变差,从野蛮抢房褪减为驻足观察,情绪掉了一大半。
 
  当然把现在的行情全部甩锅给“拒贷”,也不切实际。
 
  因为今年上半年,贷款恢复而且还下调了利率,又陆续出台限购调控等刺激楼市上行,武汉为什么还是提不上来呢?
 
  烂尾楼。
 
  这段时间,全国停贷风波,沸反盈天。
 
  在全国烂尾楼停贷的城市列表中,第一名是郑州,第二名就是武汉。
 
  很多人都把注意力给了郑州这个老大难,没想到隔壁的武汉也是烂尾重灾区。
 
  武汉去年销售量前五的开发商,4个都出了问题。去年年底到现在,经常在当地新闻端看到工程延期、停工的维权事件。
 
  新房出现连续维权事件,会严重冲击市场买房人预期,导致人们对新房望而却步,不敢再进售楼处。
 
  武汉的新盘不少,开发商为了让现金流通畅,开始降价抢客,于是一场轰轰烈烈的内卷运动开始了。
 
  你降1K,我降2K,你降3K,我降4K,前几天,关山大道一楼盘彻底火了。
 
  地价1.6W/平米,定价1楼一口价工抵房卖1.7W/平米。
 
  房价比楼面价贵1千每平米,我在武汉还是头一次听说。
 
  新房内卷降价,继续拉低买房人预期,导致二手房价格也得跟着下跌。
 
  于是武汉的楼市从去年年底开始,深跌到现在。
 
  谁都没想到烂尾楼有这么强烈的连锁效应。
 
  武汉也被高负债开发商坑怕了。
 
  今年2次集中土拍,要么是国企央企,要么是地方城建,民营开发商无论有没有钱,统统靠边站。
 
  3很多人问武汉能不能买房,能不能投资?
 
  我的回答是,必须能,就是现在。
 
  这时候肯定会有很多人无法理解,上面子木你讲了一堆武汉的问题,结果现在就让人赶紧买房?不是自相矛盾吗?
 
  在投资学中,有一句真理,叫做:
 
  利空出尽就是利好。
 
  你要细品这句话的用意。
 
  研究武汉楼市问题,是让我们透视根源:
 
  武汉并不是缺乏购买力,也不是城市经济出现问题,而是“拒贷影响+停贷风波+库存内卷”,三者合力导致整体买房人购房预期低落。
 
  这些因素是周期因素,不是结构性因素。只要需求基本面在,武汉楼市就很难被动摇。
 
  从近期的数据也能看出来,6月武汉出台新政后,连续低迷近半年的楼市成交陡增,6月新房成交突破万套,环比上涨28.5%。
 
  7月看二手房的人也多了起来,数据显示,1-15日,武汉二手房住房成交套数3886套,成交面积38.5万平方米,环比增长18.1%。二手住房成交均价10014.9元/平方米,环比增长6.1%。
 
  二手房呈现量价齐升的趋势。这意味着武汉已经进入了触底反弹的周期中。
 
  刚刚武汉部分银行又把首套房贷利率降至了4.25%,历史最低。
 
  
 
  这对武汉的刺激力度非常强烈,因为武汉一直都是高利率城市,半年时间,从6%左右降至4.25%,大概175BP的降幅,全国无二。
 
  如果贷款100万,30年,两者总利息相差接近40万,月供相差1000元。这对于普通家庭来说,简直两个概念。
 
  这波利率利好,将释放前期积累的巨大购买力。
 
  而且刚刚银保监会号召金融监管部门介入处置烂尾楼,防止房贷断供问题外溢至宏观经济。
 
  武汉方面启动复工程序,天河·海德等之前停工的楼盘陆续复工,这加强了买房人对楼市的信任度,预期拉升。
 
  我们再看武汉的整体房价。
 
  连续回调多半年,二手房均价目前在1.6万/平米左右。
 
  
 
  横向“比价效应”,成都房价在1.8万/平米,杭州3.5万/平米,苏州2.3万/平米,就连各项数据不如武汉的南京房价都在2.8万/平米。
 
  这么看,武汉戏剧性下跌后,反而成了全国房价的价值洼地。
 
  从以往的数据看,每年都是接近20万套的新房销量,我们以疫情年最低17万套取值。
 
  
 
  今年上半年完成了55942套销量,下半年还有接近12万套的空间。
 
  武汉为了让房地产稳定,必然会不断放松调控,刺激楼市来达到目标。
 
  道理很简单,土地财政连接经济命脉,房子卖不出去,今年增速就起不来,会影响长期城运。
 
  政策刺激+保交房预期+积压购买力释放,武汉下半年楼市不会差。
 
  现在正是利好的起步阶段。
 
  前几天去我还专门去武汉考察了一圈。
 
  收集到的情况是,武汉近郊的盘,蔡甸、黄陂、汉南、江夏等地方,积压了大量的新房库存,房价还在跌。
 
  
 
  而光谷、武昌、汉口等缺地缺房的板块,已经开始触底反弹,开发商取消折扣,二手房业主也暂停降价。
 
  从关山大道去光谷东,整个高新大道车流如注,人气跟前几年完全不同。
 
  整个光谷,整个区域建设、学习配套、公园商场也已经落地,武汉打造的城市封面,有了模样。
 
  
 
  图为光谷天花板住宅区
 
  没办法,整个湖北省打造一城,整个武汉打造一谷,光谷就是华中未来的天花板了。
 
  随着热度复苏,从政策底到市场底,武汉马上就会进入房价底,而7月也是近几年来,武汉为数不多的抄底时机。
 
  未来涨幅可见,甚至远超长三角和大湾区一类城市。
 
  当然在武汉买房不能乱买,市场大水深坑多。最近还有人推荐长江新区的,真的是坑死人不偿命。
 
  一定要选靠谱开发商和潜力地段。开发商围绕着国企央企地方城投,地段则围绕着产业核心区。
 
  刚需买房纯自住不用过多考虑地段;投资,一个围绕着汉口,一个围绕着光谷,两大核心区,再不济也要围绕着大武昌。
 
  武汉跟其他核心城市一样,一切以产业为中心。
 
  在股市,成长性非常好的股票,如果一直涨,没有任何机会,如果突然某天出现闪崩,基本面不出现问题,这才是真正的机会。
 
  今年在武汉投资买房,相对去年,一套房降价加上利息,起码要便宜50-100万,有时候机会就是等来的。
 
  去年武汉楼市大火,别人跟风排队买房,别人贪婪时我恐惧,今年筑底进场,别人还在恐惧的时候我却贪婪。
 
  这就是投资的真相,人性的逆向。

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