导航菜单

一大波白衣骑士,正在进场兜底楼市!

1郑州的停工风波,有救了。
 
  过去两天,停工问题最严重的郑州接连释放出两个消息。
 
  7月19日,郑州地产集团将与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合和重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活和困难房企救助等解围纾困工作。
 
  7月21日,河南铁建投收购河南建业29.01%的股份,成为建业第二大股东。此前,建业深陷现金流危机,多个楼盘深陷停工危机。
 
  以上两个事件中——
 
  郑州地产集团,是隶属郑州国资委管理的国有独资企业;
 
  河南铁建投,同样是是一家国有独资的投融资平台公司;
 
  河南资产,是河南省处理不良资产的国有独资企业。
 
  三大身披国资披风的白衣骑士,正式进场接盘问题房企。
 
  这是一个信号!
 
  地产行业危机的化解方式,开始发生质的转变!
 
  自去年12月开始,高层已经极度重视“化解房地产的行业风险”。
 
  央行和银保监会,曾联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置并购金融服务的通知》。
 
  与此同时,央行还频繁喊话——
 
  重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企优质项目;
 
  鼓励并引导各大银行,为房企并购提供融资支持。
 
  高层自去年底都开始喊话,一直喊到现在,但参与并购的白衣骑士却始终都未出现。
 
  为什么?
 
  为什么白衣骑士始终都不出现?
 
  第一,油水太少。
 
  去年底至今,高层针对问题房企的风险化解思路只有一条:救烂尾,不救房企。
 
  包括去年底央行和银保监会联合引发的那则通知,讲的也非常清楚——
 
  支持并购问题房企的问题项目,但不包括并购问题房企的股权。
 
  说的直白点——
 
  你可以买那些暴雷的楼盘,但不能买暴雷房企的股权。
 
  但是,白衣骑士又不是个傻子。
 
  我想买的是暴雷房企手中的土地储备,又不是那些已经停工、疑似烂尾的楼盘。
 
  而买土地存量最好的方式,就是以收购股权的方式进场。
 
  ——只接那些停工楼盘,能有几个钱赚?
 
  ——老子要的是吃肉吸髓,但而不是生啃骨头。
 
  第二,压力太小。
 
  前面讲到,此前高层给出的危机化解思路都是:救烂尾,不救房企。
 
  ——把硬骨头扔到市场里,等待白衣骑士来啃。
 
  白衣骑士不是傻子,肯定不会主动上去啃。
 
  面对这种情况,必须要倒逼,要上压力。
 
  但去年底开始,政策的态度偏偏始终是:鼓励、引导、支持。
 
  油水又少,压力还小
 
  ——白衣骑士们站在门口,我就蹭蹭,我不进去。
 
  蹭到现在,蹭出了这场蔓延近一个月的“停工断D风波”。
 
  而前面所提到的、郑州近两天发生的两件事,释放出一个明显的信号——
 
  既增加了油水,又上了压力!
 
  铁建投收购的是建业的股权,而非那些停工的楼盘;
 
  地方国企和城投平台,主动参与化解风险;
 
  关键时刻,国企抗雷。
 
  政策的危机化解思路,从“救烂尾,不救房企”转变为“先救房企,再救烂尾”。
 
  自此之后——
 
  我们大概率会频繁看到地方国企和城投平台进场,入股接盘已经出现债务危机和停工风险的问题房企。
 
  先抗雷,再吃肉。
 
  有句不当讲的话,
 
  此前蔓延一个月的那场风波,如今看来“越来越像是一场逼Gong”。
 
  逼你上压力,逼你给政策。
 
  2地方国企和城投公司,成了楼市里的“中流砥柱”。
 
  前文我们提到,城投公司已经成为楼市里的白衣骑士,他们要去接盘那些已经爆出债务危机的“问题房企”;
 
  除此之外,他们还要背上另一个更大的包袱!
 
  ——给土地市场托底,给地方财政填砖加瓦!
 
  当下的土地市场中,民营房企基本已经躺平。
 
  但民企躺平之后,近两轮的土拍却并未受太大影响,流拍率反而还下降了。
 
  是谁,在撑起土地市场的半边天?
 
  下面这张图,是12个重点城市去年第三轮集中土拍的成交梳理表。
 
  无锡总成交20宗地块中,地方城投公司拿地15宗;
 
  苏州总成交25宗地块中,地方城投公司拿地18宗;
 
  南京总成交46宗地块中,地方城投公司拿地33宗;
 
  广州总成交13宗地块中,地方城投公司拿地9宗……
 
  
 
  去年第三轮集中土拍,各地城投公司拍走了一半的土地。
 
  下面这张图,是22个重点城市今年第一轮集中土拍的成交梳理表。
 
  济南、青岛、长沙、郑州、武汉城投兜底拿地,占总成交地块的30%-50%;
 
  成都、广州、宁波、沈阳、苏州、天津、无锡、长春城投兜底拿地,占总成交地块一半及以上。
 
  
 
  
 
  第一轮集中土拍,城投平台整体拿地数量占比超4成。
 
  通过这两轮集中土拍的梳理,我们可以得出一个结论——
 
  近一年的土地市场中,近一半的土地都被各城市的城投平台公司兜底拿走。
 
  有些事不能细想,越想越吊诡。
 
  如今的楼市里,最忙的不是房企,也不是中介,更不是代理公司,甚至他们还都在裁员。
 
  最忙的是,各地的城投公司。
 
  上午,他们要去房企谈股权,聊并购;
 
  下午,他们要去土拍大厅谈兜底,拍土地;
 
  晚上,甚至还要去跟银行的兄弟们搞应酬,谈融资。
 
  不知不觉间,城投公司已经成为中国楼市的半边天。
 
  3新的循环。
 
  讲到这里,不知细心的人是否发现了一个问题。
 
  城投公司,在楼市链条里的参与度,正越来越深。
 
  ——他们一边收购问题房企的股权,一边托底接盘地方城市的土拍。
 
  这其中,将产生两大问题。
 
  第一,土地的空转。
 
  绝大多数的地方城投公司,并没有地产开发能力,他们也大概率不会从事开发。
 
  但偏偏他们在这场危机化解中,既拿了大量房企的股权,又拿了不少兜底的土地。
 
  最终,这些土地该如何处理?
 
  第二,钱从哪里来?
 
  无论是兜底房企也好,还是兜底土拍也罢,都是要真金白银砸出去的。
 
  真金白银砸出去之后,城投公司又没有成熟的开发能力,接到手的土地盘子,最终都堆在手里,无法产生正向的利润收益。
 
  只往外出,不往里进,城投公司的钱从哪里来?
 
  长此以往,这个兜底链条该如何维持下去?
 
  长此以往,城投公司是不是要暴雷?
 
  是否百思不得其解?
 
  如果我们按照这个思路想,那就容易把路走窄了。
 
  不如,换个思路。
 
  前面我们提到,城投公司接下盘子之后,并不从事开发,似乎土地都堆在了手里。
 
  但是,但是,但是!
 
  他们并不会让这些土地和股权,白白堆在手里。
 
  1、城投公司拿下股权和土地之后,第一个要做的是什么?
 
  去银行!
 
  质押融资!
 
  2、第二个要做的是什么?
 
  找地方相关部门!
 
  返还部分土地出让金。
 
  自家人兜底,总不能真的收全款吧。
 
  3、第三个要做的是什么?
 
  发债!
 
  趁着地方债放松,趁着资产荒,趁着城投债还被疯抢,抓紧投放城投债。
 
  这三步做完,你且看会发生什么“奇妙的变化”?
 
  首先,问题房企的风险化解了。
 
  白衣骑士拿着真金白银进场兜底,自然也会恢复施工。
 
  其次,地方财政也得到了缓解。
 
  白衣骑士拿着真金白银进场土拍,既托住了地价,也缓解了地方财政窘境。
 
  最后,城投公司的羊毛也不会薅秃。
 
  兜底土拍的出让金,地方返还了一部分;拍到的土地,也拿到银行抵押套现了一部分。
 
  除此之外,手里还握着房企的股权和拍到的土地。
 
  市场一旦好转,这都是实打实的核心资产。
 
  这场循环,妙就妙在——
 
  似乎谁都没出钱,偏偏问题还解决了。
 
  4此前,有人问过我一个问题:
 
  咱们一说到风险的时候,总说要实现“软着陆”。
 
  究竟什么是“软着陆”?
 
  所谓软着陆,就是让飞机在天上多绕两圈。
 
  绕着绕着,就绕进去更多的人、更多的线、更多的纠葛。
 
  绕进去的人、线、纠葛多了,飞机的速度就慢了。
 
  飞机的速度慢了,着陆的风险就降了。
 
  化解债务风险的核心是什么?
 
  让债务多绕两圈,绕进去更多的人来相互分摊、卸力。
 
  今天的文章中,看似是城投平台化身白衣骑士,扛下了所有的雷。
 
  但白衣骑士,扛着雷又绕了一大圈,把银行、地方、城投债全绕了进去。
 
  你问我,楼市未来会好么?
 
  当然会好!
 
  绕进去的人,太多了。
 
  绕进去的人,都会想方设法把楼市举起来,举的高高的。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群