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别再误判楼市

房地产和互联网,是20年来我国经济发展最大的两个引擎。但近几年的肆意发展,暴露出了高杠杆高周转和恶意垄断的问题。国家重拳整治后,发觉严重拖累经济增长。
 
  房地产和互联网的规范绝不是一朝一夕可以完成的,而是一个循序渐进的缓慢过程。所以,我们看到去年的遏制变成了今年的扶持。
 
  房地产和互联网,还有很长的路要走。切不可误判大势。
 
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  房地产行业,2021年9月是政策底,从此由紧变松;2022年5-6月是市场底,各项指标数据开始触底;2022年下半年是回升期,量和价都会显著上浮。
 
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  这轮房地产下行的根源就是“3+2道红线”,和疫情没有直接关系。想要房地产转危为安,必须适当调整这两个政策。
 
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  交房问题的核心就是缺钱,不管这个钱暂时由谁来出,最终都必须是靠百姓买房这唯一途径来解决!只有广大百姓开始入市接盘了,房企才能有钱活下去,交房问题才能彻底解决。没有老百姓的资金注入,光靠房企、银行、政府之间的资金空转是不行的。
 
  说白了,只要让楼市回暖,一切问题就自然解决了。
 
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  取消预售制会导致所有房企资金链紧张,容易触发金融风险,会造成全国各地大面积土地流拍,地方政府财政收入锐减,体制内员工收入降低,还会导致楼盘开发周期延长房价上涨,更重要的是,取消预售不仅无法解决现在的交房问题,还会造成更多的交房问题发生。
 
  从预售转换到现售,是个循序渐进的长期过程,绝不可一蹴而就。未来实行现房销售当然可行,我自己也举双手赞成,但是在当下的楼市下行期,贸然取消预售,楼市就会直接硬着陆。不要在下雨天修屋顶,要到顺境中再改革。这是最基本的道理。
 
  海南现在是全国唯一全省实行现房销售的省份。但海南的模式无法全国推广。因为海南的房地产业占比GDP很低,而且现在海南的供地都是租赁住房和安居房,纯商品房极少。所以,实行现房销售完全没问题。
 
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  2020年,大家是想方设法的套取经营贷消费贷来买房,而2022年政策更松,利率更低,但大家都不愿意买房了。
 
  2022年6月,M2增速达到11.4%,已经超过了2020年的最高点。现在不是货币不够宽松,而是银行有钱贷不出去,大家都不愿意贷款买房。
 
  说到底,是因为大家看不到楼市回暖、看不到新房交付,看不到房价上涨。预期始终很悲观。
 
  所以,让楼市回暖,是救市唯一途径!
 
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  央行的数据显示,6月末,我国住户存款比年初增加了10.3万亿元,创了近几年的新高。
 
  半年就存了10万亿,只存钱不花钱,主要是对疫情的担忧,对未来收入的担忧,对楼市下滑的担忧。
 
  很多人都说房价太高了,大家没钱买房了,其实,这是误判。大家根本不是没钱买,而是对楼市的信心还没有恢复。
 
  只要楼市一回暖,房价一启动,这10万亿存款再叠加杠杆涌进楼市,将是何等下场!
 
  完全不用怀疑大家的购买力。大家手里有钱不敢花,银行有钱放不出,这才是急需解决的关键问题。
 
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  现在各个三四线城市救市招数花样百出,比如给公务员发补贴买房,买房优先提拔优先录用,卖一套房奖励中介1000元等等。这种小打小闹的救市根本没用。
 
  想要去库存涨房价,只有货币化棚改和房票棚改这个途径。因为三四线的问题是没有需求,所以必须大批量的人为创造需求,才能达到去库存的目的。
 
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  今年9月开学后,北京所有区都将开始执行教师轮岗。很多人认为这是学区房的大利空。
 
  但是,我可以负责任的告诉你,各地的学区房不会消亡。
 
  教师轮岗、多校划片等政策,只会短期打击最顶级的极少数学区房价格,但对学区房整体的高房价问题根本不会彻底解决。
 
  只要入学还和产证和户口挂钩,那么高价学区房将永远存在。
 
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  2022年6月,M2增速比上月多0.3个百分点,M1增速比上月多1.2个百分点。M1和M2增速的剪刀差第一次开始缩小。
 
  接下来的2个月非常重要,假如M1增速继续显著大于M2,剪刀差继续缩小,那么楼市大行情即将来临。
 
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  美联储、欧盟都在拼命加息,但是今年下半年我们至少还会有一次全面降准和5年期LPR的降息。
 
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  7月14日,财政部公布了2022年上半年财政收支情况。数据显示,国有土地使用权出让收入为23622亿元,同比下降31.4%。地方政府性基金预算本级收入同比下降了29.7%。
 
  没有哪个行业能如此严重的影响财政收入,这才是救市的第一原动力。
 
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  7月21日,国常会议明确:“消费与民生息息相关,仍应成为经济主拉动力。因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求”。
 
  这次会议首次将房地产内容放到了消费板块,而且认为住房消费仍应成为经济的主拉动力。
 
  去年底,高层时隔多年再次承认了房地产是支柱产业,这次又承认住房消费是经济的主拉动力。房地产的地位再次获得提升,救市力度也会再次升级。
 
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  7月25日,网传我国将可能出台房地产纾困基金和棚改专项债。因此导致房地产股大涨。
 
  这个传言的真实性很大。我认为救市不止如此,还会有更多的利好政策在排队等待。
 
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  上半年我国经济增速是2.5%,二季度增速只有0.4%,全年要完成5.5%的增速难度不小。
 
  7月底也就是过几天即将召开的政治局会议,一定会对房地产行业吹暖风、出政策。让房企敢拿地,有钱拿地,让老百姓敢买房,想买房。
 
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  7月15日,国家统计局的数据公布:在5月房地产的各项指标已经环比回升的基础上,6月的数据再次环比大幅回升。正如我上一篇文章《2022年下半年,楼市十大预测》所说的:楼市已经见底,2022年下半年,楼市触底回暖已经是板上钉钉的事!
 
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  2022年的金九银十,楼市会比较火热,大家拭目以待。
 
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  我在6月6日的原创《这几个城市,会上涨》中明确说到:“南京、苏州、成都、佛山、东莞、重庆这6个强二线城市,接下来成交量和房价都会开始上涨,抓紧时间入手”。
 
  两个月过去了,事实再次验证了我的判断。
 
  现在入场还来得及,千万别再误判了。
 
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  屌丝逆袭的途径:一、自己创业;二、加入创业团队:三、想办法买套房。
 
  安分守己、墨守成规的人,注定一败涂地。努力做个斜杠青年,多试多接触才能知道哪个赛道更赚钱。
 
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  牛X的人找方法,傻X的人找借口。对现实要隐忍、对未来要期待、在当下要作为。不要寄希望于社会为你改变,要想尽一切办法在一片狼藉中努力前行。

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