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房地产有一个必然趋势,不可阻挡!

最近几年,房地产行业集中度越来越高了,
 
  与之对应,Gov对房地产市场的掌控力度越来越强了,
 
  这一切,从何而来?
 
  这一切,又意味着什么?
 
  1一句话道出房企几年前的真实心态——
 
  我要的不是快,而是飞快,如果只是快,那还是太慢了。
 
  嗯,没错,快得只差飞起来了。
 
  2010年国内出现首个千亿房企万科,正是这年,楼市进入高周转元年。
 
  什么是高周转?快速滚动开发,最大化提高资金使用效率
 
  ——拿钱买地、快速开工、快速开盘、快速回笼资金,再快速把几个动作循环N遍。
 
  万科最先玩高周转,但是,将高周转推向极致的是碧桂园。
 
  正是凭借高周转,2017年碧桂园逆袭成为“宇宙第一房企”,5508亿,得让多少房企垂涎三尺。
 
  
 
  正是这年,房企非常流行规模焦虑,为冲规模破千亿,宁可牺牲利润。
 
  当年,至少45家房企喊口号要冲千亿,到了2020年,才43家房企冲到了千亿。
 
  如果对比2016-2021年的房企排行,榜首、前十、前二十、前三十销售金额门槛及占比都变了。
 
  ——门槛水涨船高,差距越拉越大,马太效应越来越明显。
 
  
 
  十年前,房企位列全国百强房企,大家还能竖起大拇指——了不起、厉害、牛逼;
 
  十年后,还是全国百强房企,恐怕只有自家觉得厉害了吧。
 
  虽然,大家都知道,销售排行榜少不了花钱注水,
 
  但还是拼命往上挤!
 
  为了活下去,没得办法啊!
 
  大趋势就是,地产行业越来越集中于头部房企,
 
  只要不犯颠覆性错误,头部房企的市场占有率会越来越高。
 
  2但是,谁能想得到,
 
  一路顺风,高歌猛进,咔,扯着淡了,
 
  这三年多来,房企天雷滚滚,就没歇过,
 
  愣是把地产行业集中的大趋势,减慢了,转向了。
 
  我们先来看下暴雷房企名单,
 
  
 
  暴雷房企绝大部分是民企,在暴雷之前,不少是全国百强房企;
 
  据Wind数据显示,2022、2023年房企到期债务规模分别为9603亿和8348亿,换言之,暴雷潮没结束。
 
  曾经蹦迪有多欢,如今拉清单就有多难堪。
 
  民企自顾不暇,哪还有热情拿地?民企这缺儿,理所当然是国央企补了。
 
  2021年住建部要求22个重点城市搞集中供地,一年只能集中拍三次地。
 
  2021年,国央企拿地金额占全年拿地金额的61%,不少地方国企进场托底。
 
  2022上半年,拿地金额前二十的房企,除了滨江、龙湖、大华,其他全是国央企或者下属企业。
 
  
 
  图片
  看到这里,不难发现,
 
  地产行业集中度还在继续提高,只不过换了个节奏——
 
  以前是小鱼向大鱼集中,如今是民企向国央企集中。
 
  3按西方经济学理论,行业集中度会不断提高,市场从完全竞争、垄断竞争发展到寡头竞争、完全垄断。
 
  按照这个理论推演,国内房地产市场将走向香港的地产寡头垄断模式。
 
  但是,真这么想,那就图样图森破了。
 
  因为,从来没有经济学,一切都是政治经济学。
 
  房企一起玩命冲千亿,拼命抢地王,死命加杠杆,一而再再而三地快速推高房价;
 
  新房交付总会存在这样或者那样问题,房企理直气壮告诉你哪家新房没问题;
 
  然后,许多人的美好故事,一波三折地变成了悲剧事故,哎,多少心酸泪,
 
  ——一句话,房企赚麻了,锅扔全社会了。
 
  需要知道的是,国内房地产市场依然是政策市,政策的影响力简直比太阳还大。
 
  谁来解决市场的盲目性?只能靠有形的手;
 
  谁能摁住资本的横行?只有centralgovernment.
 
  在限购限贷限价限售都出来之后,监管部门继续逼着房企降负债、去杠杆。
 
  2020年监管部门推出三道红线,剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。之后,再推两条辅助红线,拿地销售比不超过40%,近三年经营现金流是否连续为负。
 
  ——这就是告诉房企,带好紧箍咒,别再浪了,好好干活,安生赚钱。
 
  不管是国央企进场拿地,还是监管部门收紧力度,都指向一个方向
 
  ——Gov正在加强控盘,通过各种政策、国央企在加强对房地产市场的整体掌控。
 
  4那么,Gov控盘房地产市场,是要干什么嘛?
 
  我们看看7月28日政治局会议对房地产市场的定调就知道了
 
  ——要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。
 
  在现阶段,就是要稳住经济大盘,稳定社会秩序。
 
  现阶段的救楼市政策,依然还是受到“两头夹”,
 
  大水漫灌只能是爽得快、死得更快,滴水不放那铁定得要完犊子,
 
  只能在各种两难中,搞兼顾平衡,至少先守住经济增长、民生安定的底线。
 
  从长远看,还是要让房地产市场实现一个稳字,大家都能过安生日子,
 
  ——房价嘛,悠着点,慢慢涨,不要不涨,也别乱涨,
 
  这就像初恋少女等待男友,怕他不来,又怕他乱来。
 
  5强监管政策与房企暴雷潮交织的背后,是行业出清,是刮骨疗毒;
 
  现阶段的救楼市,是给房地产市场顺气,重新固本培元;
 
  市场出清之后,房地产行业集中度还会继续加速提高,这是大势所趋,不可逆转!
 
  如果想要在行业出清中活下来,就必须得这样——
 
  只有率先实现结构调整和技术跨越的国家和企业,才会在新一轮技术长周期中赢得发展先机和主动。
 
  这话对国家是如此,对企业、个人又何尝不是如此。
 
  企业能不能调整跨越?看看皮带家族,看看思聪他爹,都是开发商,结果却不一样。
 
  个人能不能调整跨越?看看从地产公司“毕业”的人,再看看新东方的老师们吧。

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