导航菜单

又一家千亿房企,突然倒下!

 昨天,千亿规模房企里,又倒下了一家。
 
  规模房企里,一个又一个,还剩下了谁?
 
  1这次,轮到了龙光。
 
  8月7日晚,龙光集团在港交所发布公告,暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。
 
  这是负面消息辗转半年后,龙光的首次公开违约。
 
  具体哪5笔美元债呢?
 
  2026年到期的4.7%优先票据;
 
  2025年到期的4.25%优先票据;
 
  2028年到期的4.5%优先票据;
 
  2025年到期的5.75%优先票据;
 
  2023年到期的6.5%优先票据;
 
  这还不是巨额本金,是到期利息!连利息都还不上了,你想它的资金压力有多大!
 
  
 
  没错,这意味着,继融创之后,龙光也明确暴雷了。
 
  关于违约原因,龙光集团在公告中是这样说的:
 
  自2021年下半年以来,接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠,削弱了行业持有者的信心,使得流动性进一步收紧。融资渠道减少,购房者情绪低迷,融资性和经营性现金流逐步萎缩。与中国内地其他开发商的情况一样,龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。
 
  直白点说就是:
 
  1、暴雷前辈太多了,投资人要离场了;
 
  2、市场太差了,融不到资了;
 
  3、房子卖不动了,销售回款大减;
 
  这场面熟悉不?和几个月前,融创在违约公告中的说法是不是如出一辙?
 
  这两年,房企违约暴雷,其实本质原因无外乎这几点。
 
  不过,好在龙光这次态度还不错,并没有像许老板一样躺平。
 
  这不,人家也在公告里表态了:
 
  为缓解流动性压力,龙光集团将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售,加快销售回款及其他应收款项;在需要时以合理价格出售资产,促进资金回笼;积极落实措施以管控行政成本及资本开支。
 
  换成一句话就是:能卖的房子会尽快卖、能卖的资产会及时卖、降成本减开支!
 
  从公开发布的销售业绩公告看,龙光销售确实全面低迷:
 
  2021年,龙光销售额1588亿,全国排名第20位;操盘面积934.2万平方米,位居第25名;
 
  2022年1-7月,龙光销售额323亿,同比大跌69%;
 
  去年之前,龙光还在千亿规模里稳得一批;
 
  但今年,祸不单行的龙光,总销售额大概率要不及去年的零头了!
 
  令人费解的是,从恒大、阳光城、花样年、融创……每次有房企暴雷,首先想到的解决问题的方式就是——促销、卖房、回笼资金。
 
  哎,我就奇怪了,这年头,买房人谁也不傻啊,延期、停工项目那么多,你都明确暴雷了,谁还敢伸着脖子去买啊?送人头儿嘛!
 
  2扒一扒龙光及其创始人纪海鹏的发家史,颇有趣。
 
  
 
  龙光集团成立于1996年,2013年在港交所主板。前身是汕头市龙光建安有限公司。
 
  早年主要在汕头开发项目,后陆续建立广东、广西、四川、海南四大战略基地,布局汕头、深圳、广州、佛山、南宁、东莞、珠海、惠州、中山、防城港、成都、三亚等十余个城市,旗下拥有二十余家房地产开发公司、工程公司以及高速公路投资公司。
 
  扒一扒中国房地产30年的“狠”人,龙光创始人纪海鹏绝对算一个。
 
  纪老板第一狠:创立5年,占领市场三分之一!
 
  1996年创立,2001年,龙光就在汕头独霸房地产市场份额1/3,妥妥龙头;
 
  纪老板第二狠:20年“地王”偏执,赌上全部身家抢地王!
 
  历数龙光发家至今,那些年纪老板挥金如土,每一次地王都拿的惊心动魄。
 
  2003年,纪老板带领龙光拿下第一个地王,深圳市宝安中心地块,总价2.86亿;
 
  2014年,龙光46.8亿拿下龙华地王,楼面地价25000元/㎡,比当时房价都高;
 
  2015年,以112.5亿元拿下龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王;
 
  2016年,再度刷新纪录,以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,成为全国总价地王;
 
  从2亿到140亿,从宝安地王到全国总价地王,龙光的“地王瘾”重到夺命!
 
  2016年,龙光地产总市值约127亿元,但当时一宗地王就花了140亿!
 
  更何况,就在暴雷前夕,资金承压,龙光依然毫不收敛,2021年上半年单在深圳抢地就花了80亿!
 
  因为偏执抢地,龙光的土储量还算乐观。
 
  
 
  这是2021年中期业绩上,龙光发布总土储量情况,5千亿货值、8千万方、94%货值都在一二线,而且是在全国市场最受宠的大湾区。
 
  极有可能,这些土地找到白衣骑士的那天,龙光也就找到了续命的良药。
 
  3回看刚刚过去这半年,龙光一直在一条路上频繁折腾:
 
  “被爆负面——否认——被举证——被迫承认——卖卖卖。”
 
  嘴硬的龙光,突然从赌命抢地的大金主,变成一个房圈儿大渣男!
 
  看张图,这是2021年中期业绩报告上,龙光做的评级图。
 
  
 
  当时,几家机构对龙光还算有信心。
 
  但随后,画风全然突变。
 
  1月28日,标普——将龙光集团“BB”长期主体信用评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入“负面信用观察名单”;
 
  2月14日,穆迪——将龙光集团的公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”,公司的高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”;
 
  3月1日,瑞银——称龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元,将其评级由“中性”降至“沽售”,
 
  3月7日,惠誉——将龙光集团的长期外币和本币发行人违约评级从“BB-”下调至“B+”;将其高级无抵押评级和龙光集团未偿美元高级票据的评级从“BB-”下调至“B+”;次级永续资本证券的评级也从“B”下调至“B-”,
 
  至此,龙光所有评级均已被列入负面评级观察名单;惠誉下调评级中,表示龙光在2022年有130亿元的债务要还。
 
  负面曝出后,龙光第一反应就是“否认”,否认资金流危机、否认债务危机、否认裁员……
 
  但无奈,几家机构一起抡大锤,终于捶出了这家房企的坦白。
 
  但好在,嘴硬不成,龙光首度承认了有短期性危机,也匆匆开始了各项动作:
 
  1、部分项目“主动”停工。
 
  据内部人员透露,龙光从高峰时期从2300万方的开工量主动降到1700万方;
 
  这个“主动”,呵呵,头一次见有人把停工、延期、烂尾,说得如此清新脱俗……
 
  2、开始卖卖卖。
 
  这半年,龙光物业转让了多家公司股权,包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业等;
 
  今年3月,龙光又忍痛卖了汕头市东海岸新城新津片区在建项目,总价10.24亿;
 
  千亿龙光,成也萧何,败萧何。
 
  4最后,一个扎心的警醒和预判——
 
  2022年还有4个月,倒下的龙光,绝不是最后一个!

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群