导航菜单

顶不住了!中国人口第一城,炒房客扎堆离场

1买房帮忙打稻谷
 
  近日,重庆某楼盘推出的"买好房送打谷子"的海报在网络流传,让重庆荣登C位。
 
  
 
  根据时代财经记者实地探访,确有其事。推出该活动的楼盘是距离重庆主城区上百公里的梁平区的湖山云著。
 
  楼盘销售透露:
 
  进入8月后,由于重庆连续出现40℃以上的高温天气,又恰逢秋收,很多客户没法来销售中心看房子,我们才推出了这个服务,不是特意推出这个活动。
 
  为了推动农民买房,开发商的服务可真周到。
 
  老话说,无事献殷勤,必有目的。开发商事无巨细的服务背后,一方面是开发商本身的急需回款,另一方面是市场入冬,倒逼开发商只能放低身段,求着消费者购房。
 
  该项目背后的操盘手是金辉控股。根据金辉控股发布的半年报显示,2022上半年公司累计合同销售金额243.7亿元,同比下降56.3%;实现销售面积约165.2万平方米,同比下降48.7%。

  
 
  销售额与销售面积双双腰斩。
 
  根据其公布的2021年报,金辉控股去年的净利润下跌了14.25%。
 
  此外,截至2021年末,金辉控股的未偿还借款总额为527.94亿元。短期借款为95.04亿元,融资租赁负债(流动)为1161.80万元,应付账款及票据为162.54亿元,应付税项为48.65亿元,流动负债合计1154.47亿元。
 
  一边是急需偿还的债务,一边房地产市场整体输血困难,只能想方设法提升自己的造血能力,也即推动卖房。
 
  但重庆当下的市场环境,和大多数城市一样,房子卖不动,还有不少人挂牌撤离。
 
  2中国人口第一城的楼市烦恼
 
  论中国经济第一城,非上海莫属,尽管上半年因为疫情,被北京反超,但到年末大概率会回归。
 
  而论人口第一城,无人可以望重庆的项背,3212.4万常住人口,超过了很多省与自治区的人口规模。

  
 
  尽管人口规模第一,但重庆无论是经济体量还是版图面积都相当于一个省的规模,8.24万平方公里的土地,接近2.3个台湾省的面积。
 
  在上一轮房地产牛市期间,重庆凭借着出色的供需平衡,让其房价始终保持相对平稳,尽管也在上涨,但没有出现东部城市那样的大幅上涨局面。
 
  2020年末至2021上半年,因为地王的拉动,以及重庆本身的跟涨需求推动,重庆走出了一波耀眼的行情,房价连续多月领涨全国。
 
  然而,这种行情仅仅维持了半年左右,在2021下半年全国楼市转向之后,重庆楼市也立刻调转了方向。进入2022年,全国楼市行情更加低迷。
 
  整个上半年,重庆的楼市有多冷?
 
  2021上半年重庆新房成交面积1286万方,2022上半年只成交了347万方,跌幅达到73%。
 
  克而瑞数据显示,7月,重庆主城区商品房成交7985套,成交面积78.69万方,环比减少14.3%,同比减少59.2%。
 
  
 
  寒冷依旧,与当下重庆市40摄氏度的火炉温度,形成了巨大反差。
 
  二级房产成交市场低迷,一级土地市场也好不到哪儿去。
 
  机构披露的数据显示,上半年重庆卖地收入只有191亿元,同比下降了82%,跌幅位居全国前五。
 
  
 
  成交量低迷的同时,二手房挂牌量却在激增。
 
  锐理数据显示,7月份重庆主城区的二手房挂牌量约25万套。
 
  
 
  关于二手房挂牌量,目前已经有十多个城市突破了10万套,各平台的数据不一。真实数据,比机构公布的数据明显要高很多。
 
  此前,根据链家平台和其他平台公布的数据来看,杭州二手房挂牌量超过22万套,位居第一。
 
  链家网目前披露的数据显示,重庆目前的二手房挂牌量是16.7万套,而锐理数据披露却是25万套。
 
  真实的数据,可能比这还要高。总而言之,重庆目前的二手房挂牌量再次超越杭州,回到了第一位。
 
  二手房挂牌量高企的背后,是炒房客着急离场的表现。此前因为重庆的房价市场保持平稳,均价在中心城市中处于垫底位置,然而2020下半年开始,重庆房价高歌猛进。引发了东部炒房团涌入。
 
  讽刺的是,谁也无法预料到,重庆的行情只维系了半年左右,这批炒房客成为了高位接盘侠。
 
  市场转向的当下,杭州、成都、苏州、南京的炒房客们正在挂牌退场。二手房价格持续下跌之下,重庆的炒房客们也在寻求解套。
 
  3分化之下的重庆,购房者怎么选择
 
  在此前的多篇文章中,本号已经说过,当下与未来,分化是楼市最关键的词。
 
  买房,现在不仅要选择城市,还得选择片区。
 
  作为直辖市,重庆长线当然值得看好,但在楼市调整的当下,需要谨慎行之。
 
  整个重庆可以划分三个大板块,中心9区,主城12新区以及外围区县。本号的建议是:
 
  外围区县不要碰,主城12区要谨慎,中心城区视情况而定。
 
  主要依据可以从人口和商品房库存两个角度来看。
 
  人口方面,中心9区过去人口增量最猛,主城12区也在增加,但外围区县人口却在减少。
 
  重庆版图幅员辽阔,外围区的县与自治县,经济羸弱、人口密度较小,成为重庆本轮房价下行的主要片区,最关键的是,外围区县人口在减少,购房继续观望就行。

  
 
  主城12区人口虽然在增加,但人口密度小,且当下的去化周期最长,比外围区县的去化周期还要长。
 
  锐理数据显示,主城12区和外围区县整体去化周期基本都在3年以上,铜梁区的去化周期高企78个月,长寿区74个月,潼南区68个月,合川区59个月、綦江区56个月。
 
  璧山区、江津区、永川区、涪陵区、荣昌区、南川区、万州区、垫江县、奉节县去化周期都在3年左右。
 
  
 
  重庆楼市价值主要集中在主城9区,特别是两江四岸核心区。
 
  重庆当下全市的去化周期在10个月左右,主城12区和外围区县去化周期超长,。
 
  过去十年,重庆吸引的外省人口绝大多数流入了中心9区,外围区县减少的人口,大多也是涌入了中心9区。
 
  尽管从人口角度来看,中心9区有潜力,但从库存角度来看,中心区大多数区也得继续观望。

  
 
  透过数据可以看到,重庆中心9区的人口密度都在1万人/平方公里以上,渝中区人口密度最大。
 
  但当下各区的商品房去化周期均超过了12个月安全警戒线,渝中区甚至超过了3年半,相对安全的只有沙坪坝、北培、大渡口和渝北。
 
  由此来看,即便是中心9区,现在买房也需要谨慎,唯一还能放心购房的片区,或许就只有那些热门板块,如中央公园、悦来、礼嘉、大学城、水土、钓鱼嘴、茶园、跳蹬、茶园、弹子石、空港工业园。
 
  
 
  这些热门板块目前的去化周期偏短,是当下重庆楼市价格抗跌的主要片区。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群