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上海楼市,即将出现重磅拐点

不同总价段,如何对号入座?
 
  什么时候买房,是最佳时机。
 
  就是今年下半年。
 
  我研究了下上海楼市前20年的房价走势。
 
  上海楼市目前正在进入近年来上车的最佳时机。
 
  1      20年来上海的房子涨了多少?
 
  我拉了全上海涨幅最快的一个小区的数据。
 
  汤臣豪园,从06年至今,16年涨幅1638%。
 
  
 
  这个小区06年首开的均价大概在8000元左右。
 
  从06年-13年期间,二手房成交虽然没有查到数据,但是,可以看到几次重要的涨幅:
 
  最大的涨幅是在16年,较15年上浮了86%
 
  最近的一次是2021年,比2020年上浮了38%
 
  如果说,是因为张江产业的优势过于明显。
 
  我又在浦西找了一个位置差不多的中环内的项目:天山湖畔花园。
 
  这个项目从2008年至今,16年的时间涨幅605%,属于上海涨幅平均水平。
 
  
 
  这个小区的整个曲线中,我们可以看到有三次比较大的涨幅点:
 
  第一次涨幅是09年,成交房价涨幅58.3%
 
  第二次涨幅是16年,成交房价涨幅42.86%
 
  第三次涨幅是21年,成交房价涨幅33.3%
 
  上海整个楼市的涨幅,基本上与这几个楼盘的涨幅一致。
 
  
 
  2这几个疯长的时间点,发生了什么?
 
  第一个增长爆发的点是09年,关键词:全球金融危机。
 
  08年全球金融危机爆发。
 
  全球的经济停摆。
 
  在这一年,9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日,一共进行了5次降准降息,累积降息2.16%。
 
  频率密集,力度空前。
 
  并在这一年央妈4万亿救市,提高了全国货币流通性。
 
  为了快速挽救经济,各种政策资源向楼市倾斜。
 
  到09年,二手房满5年不交税改为2年不交税。
 
  热钱疯狂涌入楼市。
 
  自此,全国的房价都进入疯涨模式。上海的房价更是扶摇直上,直冲云霄。
 
  第二个时间点,2016年,关键词:去库存。
 
  往前推一年,就是2015年的时候,你会发现是难得一见的股市大牛市。
 
  很多人在股市赚到了钱。
 
  于是豪宅成交量暴增,这一波是先从豪宅涨上来的。
 
  大量股市套现的资金进入楼市,从豪宅的口子开始推动房价上涨。
 
  加上政策的引导,鼓励购房去库存。
 
  于是在15年,降低二套首付、提高公积金上限等利好政策的支持。
 
  包括2015年6次降准降息:
 
  3月1日降息0.25%;
 
  4月20日降准1%;
 
  5月11日降息0.25%;
 
  6月28日降息0.25%,降准0.5%;
 
  8月26日降息0.25%,降准0.25%;
 
  10月24日降息0.25%,降准0.5%;
 
  当时朋友有套房贷每月大概9100元,经过一系列降息后,在16年之后,就降到了8070元。
 
  货币化安置的高比例也在这一年推动房价上涨。
 
  第三个时间点:2021年,关键词:改善当道。
 
  其实,在2020年5月开始,上海的楼市就开启了小幅上涨的模式。
 
  这次上海的涨幅主要是以改善置换领涨起来的。
 
  经过口罩事件的影响,大家对居住环境的要求一下子明朗了起来。
 
  市场上的客户主要以置换客为主。
 
  越来越多的人开始盘整手上的资产,抛掉不好的房子,购入稀缺地段和品质住宅。
 
  另外在20年,旧改拆迁的土著也为楼市的火热添了一把火。
 
  豪宅开始变成日光盘。
 
  价格越贵的楼盘,认筹比越是吓人。
 
  新盘开始逐渐买不到,需求外溢到二手房,到了2021年后,相对于2020年成交价,几乎都有了30%的涨幅。
 
  2021年的涨幅并没有熄火。
 
  今年上半年,口罩摘掉后,豪宅的需求量暴增,很多成交价格,几乎都翻倍增幅。
 
  其主要的需求,与2020年相似。
 
  一是优质环境改善;二是优质资产掌握。
 
  所以这一轮的涨幅离不开两个字:优质。
 
  3高歌猛进之后,楼市都会进入冷静期。
 
  我感觉2021/2022这轮涨幅后,市场差不多要开始冷静了。
 
  还以这个表为例:
 
  
 
  天山河畔花园,在经历09年58%暴涨后,10年,11年恢复到22.2%和16.8%。
 
  在11年--13年期间保持在2.7%左右。几乎就是横盘状态。
 
  房价曲线图一直到15年才开始向上走。
 
  张江汤臣豪园,在经历了16年86%的暴涨后,也在2017-2020年经历了4年的横盘。
 
  4年平均涨幅不超过5%。
 
  所以,在经历了21年的涨幅后。22年年底可能会是上海开始进入冷静期的开始。
 
  4M2大幅提升,房价不涨就是跌。
 
  今年开始,很多的情况跟08年、16年都有相似的状况。
 
  降准降息,政策倾斜,居民的存款越来越多。
 
  上半年居民存款新增了10.33万亿。
 
  没有其他投资渠道,对于楼市,大量的客户持币观望。
 
  如果持续降息,政策略有放松,那么即将会迎来新一轮的涨幅。
 
  所以对于有需求买房的人来说。
 
  这是楼市难得一见的上车期。
 
  毕竟每次的危机到来,货币大放水,就迎来通货膨胀,持有现金就意味着贬值!
 
  我们的钱没有去处,只有股市和楼市。
 
  这时候,毕竟楼市相对于股市更稳妥。不管是黄金时代,还是黑铁时代。
 
  5《2021年的家庭净值人群家族安全报告》中显示:
 
  
 
  2021年,全国一共202万户家庭资产超过千万。
 
  相比2020年,多了4万户。
 
  特别是北上广深四个城市的增幅最多。
 
  而2020年的涨幅中我们看到,正是以一线城市改善的中高端为主的楼盘涨幅33%以上。
 
  这些新增加的千万资产家庭,大多是靠优质房产的涨幅,完成了财富的逆袭。
 
  经济危机,危机中也蕴藏着机会。
 
  看空的人,从98年就开始看空了。
 
  
 
  而这些专家,靠着看空的流量,赚了钱,买了房,最后不发声。
 
  如果你了解了我们曾经是如何度过97、08金融危机。
 
  你再回想下如今当下是谁在拿地。
 
  你就知道,无论如何,我们背后都有托底。
 
  房地产,的确不再会是未来20年的的产业支柱。
 
  但房价的稳定,是拉动居民消费的根本和信心。
 
  所以,需要上车的人,不宜观望太久。
 
  每次危机来临,都是有产者获利,无产者叹气。
 
  不怕根本买不起,最怕的是,我本可以!

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