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年底前,这30个城市,很难乐观!

2022年的全国楼市,只有一个字:难。
 
  所有城市都难吗?是。
 
  但各个城市的“难”又非常不同,有的城市,在艰难环境下依然能走出不错的路;有的城市正在大幅缩减;也有的城市,注定很难稳住场面。
 
  最近看到一系列数据,颇有感触,干脆把精华部分梳理成文章,顺便给大家提个醒:
 
  2022年只剩最后4个月了,接下来这几类城市,谨慎入场!
 
  1第一类谨慎城市:过去多年靠卖地而活,如今卖一块地却难比登天!
 
  直白点说就是,对土地财政依赖度非常大,现在土地市场又过冷的城市。
 
  不饶弯子,直接亮出答案。
 
  看这张图。
 
  
 
  ——资料来源:中指院,财政部,中银证券
 
  这里主要参照两个指标,指标1——土地财政依赖度,指标2——今年土地成交量。
 
  把各个典型样本城市的以上两个指标放到同一张图里对比,就划分出四个象限。
 
  第一象限城市:土地财政依赖度大、土地市场较热;
 
  第二象限城市:土地财政依赖度小、土地市场较热;
 
  第三象限城市:土地财政依赖度小、土地市场很凉;
 
  第四象限城市:土地财政依赖度大、土地市场很凉;
 
  好了,按照以上分类去对号入座,就非常清晰了。
 
  其中,第四象限的城市,情况是最糟糕的,且越靠右下角的城市越难。
 
  有哪些城市呢?
 
  南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安。
 
  这里面,情况最严重的,一个是南通,一个是长春。
 
  ——曾经的南通,一路疯涨,一年卖地轻松超千亿,吃尽了红利。
 
  2019年,南通土拍成交总金额约800亿元;
 
  2020年,总成交金额高达1288亿元,刷新纪录;
 
  2021年,土拍成交216宗宅地,总价1115亿元;
 
  可曾经有多火热,现在就有多凄惨。
 
  今年4月,南通第一批集中土拍,只挂了10宗地,就这还流拍了1宗,还有8宗都是国企托底,成交价只有58亿;
 
  7月份,第二批集中土拍,一顿推介后挂了16宗地,结果土拍前又临时撤牌3宗;土拍当天又中止1宗,剩余12宗地全部底价成交,成交价只有61亿;
 
  ——“全国流拍率最高”的长春,难上加难。
 
  长春比南通的土地市场,凉的更早,更彻底。
 
  2021年,第三批集中供地,长春一共挂牌12宗地,却只成交了3总,剩余9宗地均因为无房企报价而流拍,流拍率高达75%。
 
  2第二类谨慎城市:市区人口流失严重,流失的都是需求和购买力!
 
  说到底,房子有人住才有价值,人口流失,需要住房的人变少了,能买得起房、愿意买房的人变少了,自然就没价值了。
 
  通常我们看到的七普人口普查数据,不仅包括城区人口,也包含周边郊县。
 
  但其实,真正在一个城市有购房需求的,绝大部分只是在市区的人;
 
  因此参考市区人口变化更有意义。
 
  看图吧。
 
  
 
  ——资料来源:国家统计局,中银证券
 
  对比2020年与2021年各个城市市区人口的变动情况。
 
  1、市区人口流失最严重的2个城市:天津、哈尔滨,一年净流出均超10万人;
 
  2、样本中,15个城市市区人口都是净流出的,而且西北地区居多;
 
  3、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台,人口净流出均超过2万人;
 
  因此这些城市接下来都要格外注意:
 
  天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充。
 
  3第三类谨慎城市:房价下滑过快、去化周期又过长。
 
  这两个指标是最能直接的反应一个城市真实市场现状的了。
 
  先看库存与去化周期吧。
 
  这是截止2022年6月底,各个城市的去化周期分级划分。
 
  这些城市需要特别注意——
 
  宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、惠州;
 
  这几个城市目前的去库存压力都非常大,目前去化周期长达30个月以上,需要消化3年;
 
  这些城市也要留意——
 
  六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州;
 
  这类城市是最多的,目前也有库存压力,去化周期都在20-30个月之间。
 
  但现在,放眼全国,去化周期在8个月以内的,非常罕见。
 
  
 
  再看房价下滑过快情况。
 
  这是我根据每个月统计局发布的70城房价数据做了一轮梳理。
 
  左边蓝色部分,是连续数月甚至一年时间里,房价环比没有涨过一次的城市。
 
  右边红色部分,是连续数月甚至3年时间里,房价环比没有跌过一次的城市。
 
  1、目前房价涨势最好的城市,就是上海!
 
  上海在过去36个月里,房价没有跌过一次,即便是在疫情最严重的4-5月份,也没有降,魔都不愧是魔都;
 
  2、北京、长沙、杭州,房价态势也不错,连续20个月基本都在稳涨;
 
  长沙不同的是,市场也并不够热,房价上涨的根本原因,是之前调控很严、限价太严,但现在各个区域的限价已经在逐步放松,房价上调紧跟限价提升幅度;
 
  3、目前房价下跌最严重的2个城市,是兰州和哈尔滨!
 
  这俩城市简直是难兄难弟,在过去12个月里房价没有涨过1次;一个东北,一个西北,也是目前市场压力最大的两个区域了。
 
  4、大理、北海、包头、武汉、大连,已经连续10个月以上没有涨过一次了。
 
  
 
  因此,这些房价已经跌了很久的城市,要格外留意:
 
  兰州、哈尔滨、大理、北海、包头、武汉、大连。
 
  4最后,总结一下。
 
  接下来年底前,以下表格中的城市,市场会更凉,谨慎!谨慎!谨慎!
 
  尤其是在表格中有过重复出现的城市,情况会更严重。
 
  1、长春;
 
  长春占了两个指标,土地财政依赖度过高但如今土地市场又过冷、去化周期又过长,而且这两个指标严重度都非常高;
 
  2、兰州;
 
  兰州的问题是,楼市去化周期过长、而且房价又连续跌了一年。
 
  而且,早在上半年,某头部房企在兰州的西北公司,因为效益太差直接就撤了;
 
  3、烟台;
 
  烟台的问题是,去化周期过长,而且过去一年里市区人口净流出比较大,但两个指标都不算最糟糕的。
 
  
 
  最后,2022年仅剩的4个月里,大家且买且珍惜。
 
  盲目投资,不如落袋为安!

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