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潘石屹这回真跑了,留下一个烂摊子

SOHO中国的潘石屹、张欣时代,落幕了。
 
  9月7日,SOHO中国(00410.HK)发布公告,称潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席,其妻子张欣辞去公司CEO职务。
 
  IPG中国首席经济学家柏文喜对无冕财经研究员分析:“潘石屹与张欣夫妇由于言论、投资布局调整等与国内主流价值观走向不同,而受到舆论和监管部门的关注。对于目前主要资产和业务仍处于中国的SOHO中国而言,经营环境是不利的。”
 
  接任的是公司此前的两位副总裁——徐晋及钱霆,都是房地产业的“老将”,有超过20年的从业经验。
 
  不过,潘张夫妇此番突然离任,留下的烂摊子,并不好收拾。
 
  1甩卖不成,潘氏夫妇“断尾”
 
  潘石屹夫妇,为离开SOHO中国,筹谋已久。
 
  
 
  SOHO中国公告截图
 
  一开始的动作,只是卖资产变现。
 
  自2014年起,潘石屹夫妇开始出售境内资产,并未同步购入新资产。同时,将在境内的巨额分红,输送给了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。
 
  2019年10月,据港媒消息称,SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。随后,据财新消息,SOHO中国计划将其作为核心资产的八个项目以分批打包的方式全部出售,所有交易预计在未来两年内完成。
 
  不久后,又出传出与外资私有化谈判消息。
 
  直到2020年,黑石、高瓴与SOHO中国的私有化谈判失败的传闻频出。2020年3月,市场消息称,SOHO中国首次公告,黑石集团向SOHO中国提出私有化,交易价格为6港元/股。但在2020年8月13日,SOHO中国发布公告称,因交易双方并未就潜在交易条件达成共识,早前要约私有化事项终止。
 
  潘石屹依然不死心。
 
  直至一年后,SOHO中国出售动态再传出。2021年,6月16日,SOHO中国宣布,高盛代表黑石集团以5港元/股的价格,总共收购SOHO中国约28.56亿股股份,交易价格约236.57亿港元。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
 
  但潘氏夫妇的脱身之路,依然不顺。
 
  该笔交易,被中国国家市场监管总局立案审查近1个月后,9月10日,SOHO中国宣布,和黑石集团的交易终止了。
 
  在不断传出的交易风波中,SOHO中国的股价动荡起伏,例如2020年3月9日,黑石集团与SOHO的私有化消息传出,SOHO中国当日股价涨幅高达37.5%。交易告吹后,股价又曾暴跌26%。
 
  这为居心叵测之人,提供了可趁之机。
 
  SOHO中国内部高管被调查。今年7月,SOHO中国公告披露,SOHO中国女高管、前中国首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易,正在接受调查。知情人士对观察者网表示:“倪葵阳是除了潘石屹之外最接近SOHO中国与黑石集团交易的成员之一。”
 
  公告中,SOHO中国急忙为潘张二人撇关系,称“公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况,亦没有被调查”。
 
  不过,虽然多次交易告吹,“跑路”不成,2021年胡润榜单显示,潘石屹、潘张欣身家仍高达220亿元,排名302位。
 
  受潘氏夫妇辞任消息影响,9月7日午后,SOHO中国股价快速拉升,一度涨超17%,截至当日收盘,SOHO中国股价涨11.03%,报1.51港元/股,市值78.51亿港元。
 
  柏文喜对无冕财经指出,潘张的辞任在很大程度上可以降低舆论环境和监管部门的关注,有利于改善SOHO中国的经营环境,这与市场对此事件的超涨15%以上的反应是一致的。
 
  2打折卖项目,租金收入锐减
 
  关于潘石屹夫妇辞职后的去向,公告中只留下了一句轻飘飘的“专注于支持艺术和慈善事业”。
 
  回看2014年,开启甩卖资产的潘石屹曾说:“中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”
 
  然而,狂卖资产的潘石屹,却依然无法“避险”。
 
  近年来,SOHO中国麻烦缠身。
 
  目前,倪葵阳被调查一案仍未有定论,旗下公司因税务、电力价格违法等问题,接连受罚,单是税务罚款,便高达7.09亿元。
 
  据SOHO中国2022年上半年年报,截至今年6月30日,集团的总借款共计167.3亿元,其中,一年内到期的债务约为16.13亿元。目前,集团约人民币162.22亿元的借贷以投资物业作为抵押。
 
  据了解,截至年中,SOHO中国的净资产负债率约为44%,平均借贷成本约4.7%。这样的负债,在房企中虽处于较低水平,但问题是,SOHO中国的“造血力”并不强。
 
  其现金及现金等价物约4.61亿元,已无法覆盖一年内到期债务。SOHO中国称,鉴于上述情况,管理层在评估公司持续经营能力时,已审慎考虑公司未来流动资金、经营状况以及可用融资来源,并已采取措施及制定计划以减轻资金压力及改善财务状况。
 
  
 
  SOHO中国的现金储备正逐年走低,图片来自东方财富
 
  SOHO中国赖以生存的租金收入,正在锐减。
 
  2022年上半年,SOHO中国营业收入约为人民币8.96亿元,全部为租金收入。SOHO中国于公告提及,受新冠疫情的影响,北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日,集团投资物业平均出租率下降至约80%。相比之下,在2020年之前,SOHO中国平均出租率为90%。
 
  在打包出售SOHO中国的计划告吹后,潘石屹重启“散售”模式,既是把物业拆分成为零散房源售卖。
 
  SOHO中国在今年3月宣告,为缓解资金压力,以7折价格销售3.2平方米京沪两地物业,包括银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目等写字楼、商业和部分商住公寓项目,该公司强调,收入全部用于降负债,不分红。
 
  潘石屹也站出来喊话“欢迎购买”,并表示公司“减负”前行,所处的房地产行业得不到金融机构的支持,如果未来融资环境不改善,还会销售房源。
 
  只不过,精明的潘石屹,早已打好算盘。据第一财经统计,2006年至今SOHO中国累计实施分红12次,潘张二人累计取得分红现金约133亿元。这笔收入,流向了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。
 
  也就是说,退与不退,潘石屹夫妇早已赚得盆满钵满。

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