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这个城市,已经没有接盘侠了!

上周和大家分析了一线城市的最新市场情况,广深的二手房成交价已经逐渐奔向2019年去了。
 
  今天专门写一篇杭州的,杭州楼市上涨的时间跨度和幅度都不亚于一线城市。
 
  那如今下跌的情况又如何?未来会怎么走呢?
 
  今天文章有点长,但你花点时间看完,大概也就心里有数了。
 
  1杭州这一次领跌的是大名鼎鼎的学区房,“杭州第一孟母盘”文鼎苑,8月28日网签了一套88平的两房,单价6.84万元/㎡。
 
  6万多的单价,是什么概念呢?
 
  去年3月份,杭州学区房最火热的时候,文鼎苑曾经有一套58.66m²的小户型,最终的成交价是746万元,折合单价高达12.7万元。
 
  
 
  成交价从12万+一路下滑至6万+,直接腰斩了50%。
 
  当地的中介说这个价格已经是跌到了2018年的价格了,我在贝壳上查看了一下,目前文鼎苑挂牌量有131套,普遍单价都是7万多8万。
 
  除了文鼎苑之外呢,杭州其余的学区房也不好过。
 
  在阿里资产平台上,一套西湖区文一街小学学区的石灰桥新村法拍房,竟然连续流拍两次。
 
  
 
  回溯过往,该小区在2020年那时,法拍房的单价为6.66万元。
 
  在二手房市场上,去年成交均价已经破8万了。
 
  现在法拍房价格直接降了接近一半,到了4.78万,不过至今为止,房子依旧无人问津。
 
  
 
  我看了西湖区其余学区房的情况,和去年相比基本上都有10-20%的跌幅。
 
  如果说石灰桥这些老破小被年轻人嫌弃,价格暴跌倒还能理解。
 
  毕竟去年杭州也不断在推进教育资源均衡化等,从去年的崇文,到今年的胜利、采荷、文澜、学军等等,好学校越来越多了。
 
  老破小的学区价值被稀释了之后,价格自然大跳水。
 
  但是文鼎苑这类次新房+顶级学区+顶级生源+顶级师资的神盘为何也那么不抗跌?
 
  还是水分太多了,文鼎苑是典型的被市场和炒房客拱上去的,现在投资客开始退场,文鼎苑自然就回归真实的价值了。
 
  2杭州和深圳一样,并不是个别区域下跌,而是普跌。
 
  去年在杭州楼市最疯狂的时候,未来科技城一度被炒到8万+。
 
  当时未来悦125平最高成交总价1050万,单价8.4万/平,还要缴纳增值税40万,办好要1100万。
 
  
 
  但现在同户型的只需要700万,去年上车的买家血亏400万,直接亏掉一个首付。
 
  单价8万+上车的基本上都被套了,现在在贝壳上面的挂牌单价大部分都是5万+,降了三成多。
 
  
 
  就这样,一个月也成交不了几套,未来科技城另外两兄弟:东原印未来和中南樾府同样如此。
 
  现在未来科技城三兄弟在贝壳上的挂牌量已经超过200多套了。
 
  
 
  “未科三兄弟”近期网签情况(数据来源:贝壳找房、我爱我家、手边买房)
 
  大家可以仔细看这些房源,全都是开发商刚交房的模样,基本上都是投资客拿下的,当初打新中了,现在就想着套现离场。
 
  只是接盘侠却不接盘了。
 
  3属于核心地段的奥体,价格也跌了,但好歹还有人接盘。
 
  8月份杭州豪宅壹号院的成交量异军突起,整个8月一共成交17套,排全市二手住宅第一名,单价在8.5万左右。
 
  要知道杭州壹号院才刚刚交楼不过3个月,入住率还非常低。
 
  之所以集中成交,第一,估计有不少是因为投资客要从代持的手中,把房子过户到自己或家人的名下。
 
  第二呢,现在整个杭州都在降价,包括滨江奥体这一块,去年奥体的次新房都被炒到10万+,但是最近的成交价大部分徘徊在八九万左右。
 
  
 
  奥体三兄弟的挂牌价也降到了七八万。
 
  奥体不论是从地段,还是楼盘品质,都算的上是杭州的富人区,所以房价回调后,还会有人来接盘。
 
  
 
  现在整个杭州楼市已经进入了回调周期,无论哪里都不可避免的下跌,郊区只会跌的更多,核心区更抗跌一点。
 
  4杭州给我的印象还是很不错的,城市有活力,产业欣欣向荣,区域规划的好,房子品质设计也好。
 
  还有浙江省作为后盾,浙江的有钱人都希望来杭州买一套房子。
 
  从中长期角度看,杭州的房价之所以在二线城市一骑绝尘是有合理性的,因为购买力很强,我也看好城市未来的发展。
 
  但也不得不说,短期内,杭州楼市的神话要破灭了,主要有几个原因。
 
  1、杭州新房二手房倒挂价差在缩小。
 
  表面上来看,杭州的新房打新还是很热的,比如杭与城推出1244套房源,共有5785组客户报名,K11也有5460组,燕语海棠轩首开有4352组登记……
 
  表面上是不差人气的,但和之前相比就暗淡了,前两年杭州动不动就是上万人摇,如今这种盛况已经好久没出现在杭州了。
 
  未来杭州楼市也会走向二八法则,只有20%的红盘被抢破头,80%的项目顺销或者根本卖不动。
 
  不要觉得我说的夸张,现在这种趋势已经逐渐显现了。
 
  往年杭州新房的中签率都是仅有个位数,但是现在宁围和金沙湖直接流摇,崇贤房子也不再难买。
 
  最根本的原因是,杭州倒挂的红利逐渐消失,随着二手房房价不断下滑,和新房价差在缩小,新房的优势越来越不明显。
 
  就说这段时间讨论度较高的海德公园,89㎡三房两卫成交价降至290万,单价仅32600元/㎡,这几乎是2019年的价格了。
 
  
 
  勾庄因为被定位为杭州大城北唯一的大体量中央商务区,未来有地铁商业,去年二手房四万多,万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万。
 
  新房限价仅3.12万,吸引了众多刚需和投资客来打新,万象城幸福里这些都是万人摇的。
 
  现在二手房成交价都降到了3.26万,要是算上税费和这两年的利息,根本没有赚多少啊。
 
  你如果是刚需,买新房还是划算的,但你要是投资客,这笔帐怎么算都是亏的。
 
  没有利润空间,未来杭州的新房就会进一步回归居住属性。
 
  2、二手房库存巨大,投资客加速出货。
 
  前两年杭州的打新市场出现了大量的投资客,他们收房后第一件事就是卖掉变现,再继续打新。
 
  这钱就像滚雪球一样,打几套房子,资产可以增加好几倍,比干实业爽多了。也因此造就了杭州一轮一轮的打新神话。
 
  当所有的人都想通过打新赚差价,那市面上的二手房就会越来越多。
 
  最新的数据是,杭州十区的二手房住宅挂牌房源高达281778套,和6月份相比又增加了2万多套。
 
  
 
  数据来源:杭州市住房保障和房产管理局,截止2022年6月份
 
  几乎是月增一万套的节奏,其实今年初我就提到了,今年杭州会有大量的新房项目交付,接下来供应的二手房只会越来越多。
 
  而且接下来两年,杭州的新房供给量还会持续大爆发,杭州过去连续四五年卖地收入全国第一,供给量这么大,想想要多少人才能接的住。
 
  3、需求缩减,二手房成交量低迷。
 
  杭州现在最大的问题就在于,需求断层了。
 
  去年805调控新政,一声限购令,杭州一夜之间消失了上十万张房票。
 
  在今年杭州“5.17”新政前,杭州半个月跌价房源不到万套,而现在,近一个月内跌价房源达到两万余套。
 
  说是降价抛售潮一点都不为过。
 
  但杭州二手房成交量低迷,没人接盘,也不能全怪调控新政。
 
  其实从去年3月份开始,杭州的二手房成交量开始下滑。
 
  
  当地人早就有共识了,除非是非常刚的刚需,否则不轻易买二手房。
 
  我的一些杭州朋友和我说,他们宁愿一直打新也不会去接盘高价二手房,反正新房的限价上涨也是很小幅度的,和二手房相比划算的多。
 
  而外来的投资客虽然有钱,但他们不蠢呀,我就是奔着赚钱来的,怎么会买二手房呢?
 
  于是「买倒挂新房-转手卖出去-套现」,这个循环就不能形成完整的闭合。
 
  还有一个很重要的点,相比前几年,去年今年杭州外来人口流入也减少了,杭州去年交社保的人就明显减少了。
 
  今年6月底,杭州全市职工基本养老保险参保人数约为806.1万人,和去年末相减,半年时间只增加了5.5万,医疗参保数仅新增了3.4万人。
 
  
 
  相比前几年动辄十几万,几十万的人口流入,今年来杭工作的人数可以说是直线下滑。
 
  也不难理解,今年不少大厂民营企业用工需求大减,有的还在裁员瘦身。
 
  但这对于杭州来说又是一个潜在的利空,接盘侠是越来越少。
 
  5那要是杭州政策放松了,市场还会继续火爆吗?
 
  这几天在杭州,我发现很多当地人依旧天真觉得只要松绑限购,杭州楼市就会持续火爆,再涨一波。
 
  实际上,很多人心里都明白,杭州不可能永远持续涨下去。
 
  最大的原因是基本面变了,现在经济大环境不好,杭州也不能独善其身。
 
  杭州民营企业多,经济不好,老板没钱赚自然会想办法降低成本,于是一大波降薪裁员就这么来了。
 
  互联网行业都见顶走下坡路了,就是阿里也躲不过裁员的噩运,即便没有被裁员的,也会降薪,减少福利开支。
 
  往年杭州楼市引以为傲的上市造富翁的神话轮番上热搜,今年应该没有听过吧。
 
  目前疫情不稳定,大家对未来的收入和工作预期也不稳定,谁还敢拉满杠杆去接盘呢?这其实是楼市信心不足的最大一个原因。
 
  如果房贷是几千块还能撑一撑,但是杭州稍微看的上眼的房子动辄三四百万,改善的四五百万起步了。
 
  月供就要一万多,要是没了收入,普通人除去日常生活后,又还能撑多久呢?
 
  杭州本来杠杆率就非常高,133%,比深圳还高,登顶全国第一,谁与争锋。
 
  
 
  今年五月初杭州尝试出台救市新政,增值税五改二,新政降低了购房者的上车门槛。
 
  但五月份杭州二手房成交仅有五千多套,六月份成交6千多,与2020年动辄上万套相比还差了一大截。
 
  七八月,杭州二手房又开始打回原形。
 
  只能说,杭州人短期内是真的接不动二手房了!

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