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一套“特价房”揭开上海楼市最残酷的真相

人生最遗憾的事情莫过于:能上车时,没上车。
    眼睁睁的看着房价从踮踮脚,涨到够不着。
    人生最痛苦的事情就在于:钱花了,车上了,发现是个绿皮车。
    什么是绿皮车?
    就是在动车、高铁日益提速的当下。
    绿皮车呢,逢车必让,逢站必停。
    这几年,上海二手房的走势越来越魔幻。
    其实,横盘不可怕,大家都不涨,也没觉得怎么样。
    就怕别人都涨了,尼玛,自己的房子还在跌。
    1最近朋友圈中介发的一则特价房震惊到我了。
    是一套艺泰安邦小区的特价房:
   
    小区位于浦东宣桥板块。特价房单价大概在2.3万左右。
    目前这个小区近期成交二手房单价在2.5万元左右。
    这套降价幅度10%不到,本身也没啥大惊小怪的。
    震惊的是在于:
    在2017年的时候,我的朋友花花曾经差一点点,就买在这里。
    而当时的成交价格,差不多已经在3-3.4万单价左右。
    经历了5年多的时间,大部分楼盘都在涨,这个小区一毛没涨就算了,居然还在跌。
    关键在于这个艺泰安邦,算是宣桥的标杆楼盘了,居然混这么惨。
    没有亲身投入在市场中的时候,是无法真实感受到其中的温度。
    如果没有了解,恐怕真的很难相信,上海这两年改善楼盘热火朝天的涨势下,还有跌的这么丧心病狂的小区。
    如果具体算一下数值就更吓人了:
   
    从2017高点来说,小区至今跌幅达36%。
    上海整个大市,2020年至今,平均值的中位数大概涨幅在35%。
    这样对比之后,尼玛,跌的更多,底裤都没了。
    奋斗这几年,一朝回到解放前。
    这小区妥妥就是上海二手房市场上的绿皮车呀。
    2当初我的朋友花花为啥差点选择艺泰安邦。
    原因很简单:买这里,就是图便宜。
    因为在2017年的时候,市场经历16年的涨幅后,已经站在一个很高的点位。
    当时她上车的总预算只有400多万。
    这个价格说多不多,也足够上车。
    但朋友觉得,买房不易,后面也懒得折腾,干脆一步到位买个远大新。
    于是,在远郊看了一圈之后,就选了几个看起来性价比高的地方。
    像新场、惠南、宣桥、祝桥这种区域。
    看完还很开心的觉得,大事办妥,将来不用折腾置换了。
    的确是稳了,一屁股塌在坑里,这辈子都爬不起来。
    作为朋友,当时很多人都义无反顾的阻拦她做这个决定。
    好在,听人劝吃饱饭。
    最后,花花垫脚上车,在周浦绿地东上海买了一套2房。
    当年400多万的房子,现在已经将近700万。
    5年不到的时间涨幅了50%。
    
    回过头再看,她当年贪小便宜的房子,现在甚至更便宜。
    所以,如今即便她想不开,想回头去买,手上的预算可以买原来的两套。
    当然,坐过高铁的人,谁还会脑子抽筋上绿皮。
    3城市化发展至此,上海早已无洼地。
    所谓的洼地,就是坑。
    所以很多人都觉得高房价之下,害怕压力太大,买房都去远大新。
    但大部分的远大新,都能让你掉在坑里一辈子翻不了身。
    比如新场板块。
    板块的标杆,万科清林径,从2016年至此,整个涨幅不超过12%。
    期间成交均价跌宕起伏。
   
    放眼上海,万科打造的小区,不是领涨板块,也绝对是平均值以上的水平。
    像清林径这种水平的,几乎是拉跨整个万科操盘水平的项目。
    所以,这种板块,绝对有毒,虽然有条轻轨线,但是距离住宅太远,毛用都没有。
    除了地铁,其他也是要啥没啥。
    别说购房者掉坑里,连万科都惨遭滑铁卢。
    板块内,丝庐雅苑、东方冠郡,拉一拉成交价,估计更惨。
    如果放眼全浦东买房,过了外环线,到周浦是底线。
    过了周浦,就不要再看了。
    像航头、宣桥、新场、这些地方都是宇宙尽头。
    惠南都没有好到哪里去,整个二手房成交走势,就算不会跌,涨幅都是拉跨的水平。
    上海城市化进程,即便想要在周浦打通关,可能都需要耗费十年。
    买房的确需要有长远眼光,但不需要用生命的长度去AllIn。
    4买房,如何能够跑赢大市?
    其实很简单,跟着大趋势走,不要企图对抗周期。
    买房最基本的一个点,就是考虑一下,未来是否有人愿意接盘。
    放眼全上海,过去的十几年,整个上海以外滩为中心,呈东西向发展。
    对于内圈买房,要看是否有补涨的机会。
    什么意思?
    比如,2019年前后,前滩的崛起。
    让身在宇宙中心的陆家嘴,在2020年得到了一波补涨的机会。
    2020年,前滩新房的单价已经到了12万,二手房被追捧到18万上下。
    而那时候,陆家嘴的世茂滨江等小区,却在10万之内徘徊。
    于是靠着前滩小弟,陆家嘴迎来了一波涨幅。
    如果当时,买不到前滩,逆向思维去买陆家嘴,如今涨幅也非常可观。
    对于外圈买房,要看是否有辐射的机会。
    比如,上海浦东,带领涨幅的永动机,就是依靠张江高科产业。
    板块内汤臣豪景是全上海涨幅最大的小区,但已经很贵了。
    那就外围辐射区走。
    这两年,张江辐射收益最大的就是唐镇板块。
    不过,这几年浦东的发展逻辑一路向南,张江产业也开始南扩。
    
    所以沿着浦东一路向南,御桥、三林、康桥、周浦,都是刚需、改善上车的大热门区域。
    整个上海买房大抵都是如此思路。
    5买房,买的不止是房子。
    还是一个城市的未来。
    但一个城市的发展,也是会偏心的。
    只有选对板块,才会享受到城市发展带来的红利。
    凭运气赚钱时代早就过去了。
    如果未来仍然盲目买房,过去凭运气在楼市赚的钱,重新赔进楼市,也大有可能。
    咱不能说一定要跑赢大市,起码,不要做垫脚石。

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