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买房最大的忌讳

这段时间,市场情绪比较微妙,只要参与了股市和楼市,内心多多少少都很紧张。
 
  这种紧张来源于大会前后,对方向的“迷茫”和短期信息面的“看不清”,到底是涨还是跌,割肉离场还是抄底入市。
 
  趴在悬崖边,抬头望着从天而降的绳,飘来飘去,咽着唾沫,甚是煎熬。
 
  其实结果大概率已经提前释放了。
 
  社融数据,地方政府带头买房,PSL出现,股价逆转,以及外围给的多方博弈信号。
 
  接下来我先帮大家理清这些点,然后再连成一根线,抽丝剥茧,希望能帮你理清这条曲线的走法。
 
  1连环反应
 
  9月社融数据不错,这里不一一列数据了。
 
  从央妈破天荒大晚上发布来看,市场已经对“信心”,已经到了饥渴难耐的境地。
 
  从结构上来看,两条腿出现了“劈叉”的现象。
 
  居民端缩小,企业端放大。
 
  我查了一下数据,相对去年同期,前三季度住户贷款少了接近3万亿,缩水近一半。
 
  想想也正常,疫情一直折腾,房子卖不掉、股票也不涨,收入充满不确定性,消费欲望大幅减退。
 
  欲望不再,双腿发软,自然不可能去银行借钱消费;产品卖不出去,企业只能砍掉生产线,缩减产能,更不愿意去银行贷款了。
 
  这都是连环效应。
 
  看到这里很多人比较疑惑,企业端不是不愿意借钱吗,9月何以社融大增?
 
  此企业非彼企业。
 
  这里的企业就是以国企、央企、城投为主的“主力队”。
 
  其实从年初开始,信贷指导就一直强调“以企业中长期贷款”为主,那时候,似乎已经确定“主力队”的舞台角色。
 
  尤其房地产市场,当民营开发商game over,全国各地的城投彻底活跃了,拿地、做基建、搞民生……充当着救世主的人设。
 
  无论是否当得明白,起码创造出了真实的钱,市场有了增量有了规模,信心才能逐步建立。
 
  这个路径跟2008年相似,跟2015年也相似。大家都知道这样做,钱还会空转,也知道路径依赖,主力队拿去玩投资,多多少少还会出问题。
 
  但特殊时期,只要能抓住耗子,它就是好猫。
 
  消费、进出口、投资,最后还是投资一人扛下了所有,不过接下来拓展项够多,除了最基础的铁公基以外,更多以新能源为主的新基建。
 
  譬如现在国产电动车进入了全球第一竞争列队,但国内很多人不敢买电车,是因为有里程焦虑,但如果充电桩比加油站还普及呢?
 
  说白了,里程焦虑就是基建焦虑,这正是当下最需要解决的问题。
 
  融资匣子打开以后,整个社会的钱会加速流动起来,同时对于监管的“红线”便会越放越宽。
 
  比如去年被掐住脖子胖揍的开发商们,9月份100家已经融到了622.1个亿,环比增加61.8%。
 
  去年严查的居民抵押贷,现在已经很少提及了,因为再往下查,只能逼着老板们把房子仍进市场,逼破产了,手下的员工第一个遭殃。
 
  欠钱的是大爷,要钱的是孙子,一直都是这样。
 
  现在也没办法说好与不好了,只能说,在谷底期,任何现象都很正常,只要总体的收益大于支出,良币比劣币多,就是阶段性的胜利了。
 
  这种趋势还会持续,只要疫情停不了,就只能靠企业段拉动居民端,但同样也会使整个社会的财富值严重“劈叉”,前腿看不见后腿。
 
  2带头买房
 
  接下来讲讲“地方回购商品房”。
 
  日前,一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要传了出来,苏州将对市内10个板块回购近1W套新房。
 
  
 
  很多人看到这则新闻,肾上腺素一下子就起来了,说这是大利好,上面“兜底”,下面涨价。其实不然。
 
  2008年四万亿后那波救市,就有了地方带头买房的先例。
 
  道理很容易理解——冷市信心不足,没人买房,房子卖不出去就会形成积压,开发商现金流被锁死,无法继续拿地,政府土地财政收入搁浅。
 
  政府回购商品房,其实是疏通房地产市场的一步大棋,好比,面粉厂买了面包店的面包,面包店才会继续买入面粉……
 
  面粉厂买了面包后,会免费分给大家吃吗?一定不会,面粉厂本质上也是经营机构,讲究合理利益。
 
  一部分应该会定向输送给鼓励公务员之类的体制人,毕竟政府买房,开发商折扣必须给到位,相对于市场,比较有诱惑力。
 
  开发商出了库存,政府疏通了路线,公务员得到了更高性价比的房子,三方共赢。
 
  另一部分则用来做保障性租赁住房。
 
  别以为行情不好,租赁住房就会停建。这是“十四五”的主要目标之一,届时全国要建约821万套保障性租赁住房。
 
  现在大部分城市都严重落后于工程进度。
 
  这时候政府买进商品房,改为保障性租赁住房,既减少了库存也完成了目标,又是多方共赢。
 
  有人说,保障性租赁住房增多会利空房价。这很片面。
 
  拿新加坡来说,保障性租赁住房全社会普及,商品房房价还是止不住得上涨。
 
  这是因为资源具有绝对性,而商品房的居住环境,背后牵扯的城市资源是租赁房远远不能比的。
 
  同时保障性租赁住房发展壮大后,直接降低了租房成本,会虹吸更多的人才进来参与社会劳动,这对于经济是增量,经济起来了,人们有钱了,商品房的价格是上行的。
 
  政府买房,做保障性租赁住房,既节省了社会资源,又疏通了房地产财政,也完成了目标,长期看是吸引人口流入的利器。
 
  我认为这是一个多方共赢的政策,跟过去完全不同。
 
  但不可否认的是,这对于地方政府运营能力的考验极高。像苏州这种能级的城市,可以有很好的支撑力,政府有钱,未来人口也能流入。
 
  但有些低能级城市复制这个路径,很容易搞一屁股债,到时候就是以债抵债,拆东墙补西墙,人口进不来更完蛋。
 
  总之,政府启动回购商品房,最直接的就是去库存,商品房库存减少,需求总量不变,房价就有了“托底效应”,长期利好房价。
 
  说白了,现在明摆着不让房价下跌,已经放在明面上。
 
  3情绪价值
 
  接下来是“PSL”。
 
  这是2015年楼市大杀器“棚改货币化”的主因。这几天出现在市场上,很多人瑟瑟发抖,嘀咕会不会出现2015年那一幕。
 
  我先说结论,不会。
 
  前段时间,各地已经出台棚改货币化的阉割版,“房票制”,定向鼓励棚改户买房,已经从思想上取代了棚改货币化。
 
  目前三四线城市的居民杠杆率和购买力,已经完全不具备再启动一次牛市,如果强行启动“涨价去库存”,灰犀牛便会冲破镣铐,教市场做人。
 
  这次PSL,主要是为了配合财政,定向拉动基建投资。
 
  关于接下来的楼市趋势,我再掏心掏肺地跟大家多说几句。
 
  一定要轻市场重城市,轻城市重板块,轻板块重房源。
 
  什么意思呢?
 
  我们现在不能用宏观的角度去思考楼市的趋势,因为在大环境下,楼市就是一根绵绵不绝的“大阴线”,不具备参考价值。
 
  而买房人的诉求,无非是在满足合理居住的情况下,在房价最低点,买到最保值最有升值潜力的好房子。
 
  这时候你要思考的是,你买的房子是否能在这根大阴线中脱颖而出,能穿越周期,反向成长?
 
  当你理清这个思维,你对房子就不会有情绪层面上的影响,而是最为理性的判断。
 
  比如最近易居整理的一份表单,全国主要城市房价调整时间。
 
  
 
  郑州已经连续回调接近4年,房价更是回到了2016年8月,这意味着,郑州这几年房价又回到了上一波大潮的起点,中间套死无数炒房客。
 
  紧接着是廊坊,房价连续下调43个月,多年之后,依然逃离不出环京贫困带的宿命。
 
  郑州和廊坊这种跨越周期的下跌,意味着楼市支撑力非常差劲,尤其郑州,现在还处于烂尾楼的阴霾中,在楼市实力层面,跌出强二线城市队列。
 
  而在回调时间最短的阵营里,成都排名首位,甚至跑赢了上海和北京。
 
  贝壳数据显示也是这样,成都9月份二手房成交同比保持162.39%的涨幅,7月份二手房成交1.73万套,更是创下近10年来的新高。
 
  而第二名上海,9月份二手房成交高达1.8万套,在当下的大环境下,韧性极强。
 
  “十一”期间,多个城市二手房市场出现回暖迹象,东莞、成都、厦门、苏州等城市,成交套数更是超过去年同期的2倍。
 
  这些数据都是真实的,背后告诉我们,即使在大环境持续向下的情况下,依然有些好的城市好的房源在跑赢大市。
 
  好比一个高三火箭班,疫情来了,学生只能居家复习功课,理论上肯定不如在校学习,但最后高考时,学渣可能更差,学霸依然很强,中间的大多数不如原来。
 
  这些城市的能级、人口、产业、营商环境、区域价值、政策力度等等,都是一个个累加的因素,影响着房价的底层逻辑,“供需”。
 
  供大于求,牛市房价都不会涨,涨也是虚涨;供小于求,熊市都很难下跌,跌也是错杀。
 
  穿越周期看楼市,得把眼光放在五年开外,而不是计较当下得失,买房最忌讳的就是“情绪影响价值判断”。

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