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嗯,房地产,有麻烦了

又是一个大锤。
 
  1早上看到一个财政部的126号文,虎躯一震:
 
  
 
  划重点:
 
  1、严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。
 
  2、规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。
 
  3、要依法依规组织财政收入,持续整治违规收费行为,坚决防止收过头税,杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派,不增加市场主体负担。
 
  其实主要有两点:
 
  第一个是规范预算外收入,前段时间大家也知道了,地方财政紧张,消失很久的乱罚款现象又出现了,马上到年底,“过个好年”的各种突击检查会不会重出江湖呢?
 
  所以,财政部事先打预防针,不要搞这种,给企业和居民增加额外负担。
 
  第二个就是关于地方财政和房地产了,也是我们今天要说的重点:
 
  国企购地、隐性债务。
 
  这里的国企其实说的是地方城投平台,虚增土地收入主要就是我们之前说的地方左手倒右手的玩法,如今财政部明确表示:
 
  不能再这么玩了。
 
  2这两年,房企半死不活,地方财政吃紧,因为地卖得不好。
 
  我记得是从去年三季度开始,上半年还搞得红红火火的集中供地,下半年就出现流拍。
 
  以往土拍都是民企扮演主力,国企央企锦上添花,今年开始反转了,民企不拿地,国企央企开始扮演主力,即便是在一线和强二线城市,也是如此。
 
  甚至,很多地方政府亲自下场拿地,一手卖地,一手拿地,左手倒右手。
 
  当然,财政法规定地方不得直接参与市场,都是由旗下城投公司来做的。
 
  看个数据:
 
  
 
  这个数据里,民企是民营房企,国央企也是房企,城投就是相当于地方亲自下场自己玩了,城投拿了地之后,要不就是转让给开发商,要不就是直接抵押融资。
 
  说起转让,这里还有一个问题:
 
  就是地方自己下场之后,既是裁判员,也是运动员,一些好的地块都到了城投手里,然后再转让给开发商,这中间过了一道手,就是一手油。
 
  这还是小事,不展开了,更重要的是下面这个。
 
  财政部在发文中一直腔调的其实就是一个:
 
  隐性债务。
 
  为什么城投拿地会造成隐性债务呢?
 
  我们先来普及两个概念:
 
  土地财政和土地金融。
 
  土地财政,是地方出让土地给开发商,开发商建房子卖给居民,居民扩张信用贷款30年买房子。
 
  整个下来,信用和货币被创造出来,地方获得出让金和税收,债务留给居民了。
 
  土地金融就简单多了,地方通过城投平台直接把土地抵押发债,省去了招拍挂和销售的环节,但是这就是纯负债了:
 
  城投拿地的钱,是融资负债来的,拿到地之后,如果开发不盈利,或者转让不出去再抵押的话,又是一重负债。
 
  所以,里外里都是银行在担风险,估计涉及到条块之间的博弈了。
 
  难怪财政部要出手制止了。
 
  而且,目前城投自身的债务情况也不乐观,兰州城投就出现了技术性违约,说明各地财政紧张,都寄希望城投来弥补缺口。
 
  但是这种左手倒右手的玩法,只能短期凑效,长期肯定不行。
 
  我们知道,2015年开始的一波房价翻番,就是因为地方隐性债务太大,为了去杠杆,那次把债务转移给居民的骚操作,造成深远的社会影响,一直持续到现在,要是这回地方再把债务搞上去,岂不是前功尽弃了。
 
  所以,肯定不能让地方这么做。
 
  3结语
 
  城投国企拿地,是目前房地产最大的大招了,如果叫停的话,这对房地产市场来说,不啻为又是一个大锤。
 
  不过,地方最近又有新玩法:
 
  不但拿地,还直接回购房子。
 
  目前所知已经有四个城市通过国资平台收购滞销商品房作为保障房储备,借此来托底本地楼市,据说某地金九楼市销售因此环比大涨126%。
 
  城投国企,从之前的一级开发到二级开发,如今连终端销售也来兜底了。
 
  不知道这种新玩法会不会被叫停呢?
 
  这背后其实也是央地条块之间的博弈。
 
  最后,如果不能托底土拍弥补财政缺口,又不让罚款增加预算外收入,看来有麻烦的不止是房地产了。
 
  看后期政策执行力度吧。

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