土增税对工商业的破坏（下） _#740

土增税的作用，就是把地产股由金融业改成了制造业。

一）时间限制

#730东拉西扯，花了三千字篇幅，似乎没讲到和土增税有什么关联。

土地增值税存在的作用，就是成功地使“A股上市地产公司”，由一支金融股，变成了制造业股。

首先我们来看“土增税”的计算方式，他是严格地和时间排斥的。

好比我有一笔资金，譬如10亿，投资做一笔生意。我要求10%的年回报，按照目前的无风险利率和市场环境，应该说不过分的。

你哪怕做一些理财产品，也有这个回报。

可是，当你的生意，并不是一年之内完成。而是要二年，三年，五年收获呢。

这也容易，110%的^2，^3，^5好了。

以下是有“土地增值税”是的情况。

如图表。如果你整个项目运行二年，年化10%回报，

则你二年共需要121%的回报。也就是40000成本的项目，卖到48400元/平米左右。

按照中国税法，企业交25%的所得税，所以你实际需要28%的“毛利润”。

40000成本的项目，拖上二年，企业要卖51200元/平米。

可是你接着算上“土地增值税”。这事就没底了。

在“土地增值税”情况下，价钱要上去很大一截。

很大很大一截

很大很大很大一截

很大很大大大大大大一截

二）土增税的分析

土地增值税对“时间”是极度不友好的。

也不知道哪个马克思主义官僚想出来的算法，假如你整个项目拖了五年，按照每年10%，你合理要求共计161%的回报。

可是土地增值税呢，他直接就认定你“暴利”了。

在暴利的情况下，他直接就启动了惩罚性税率。60%的赢利全拿走了。

在“土地增值税”算法下，假设企业要获取161%的收益，他最终必须把房子卖到成本价的233%

房价翻了2.3倍，不是KFS黑心，是被秀相政府的“土地增值税”搞上去的。

三）土增税的适用对象

上海北京二个城市的“个人所得税”，大约占到了全国“个人所得税”的一半。

湖南这么大的省份，只有30000人申报个税。

这并不是说湖南人收入低，达不到“纳税的光荣”。而是说内地省份的法律和我们有些不同。税是征不到的。

2015年全国房地产销售约80000亿，土地增值税交了约4000亿。

在实际操作中，税务一般会按1%，2%，3%的税率进行“预征”。然后等卖完时再进行总体清算。

香港人评论李嘉诚的“长江实业”。总是嘲讽地说，他还有一家公司“长江基建”（1038.HK）。

这是一家市值2000亿的企业，一度也是恒指成分股之一。

由于“长江实业”大部分的建筑工程，都由“长江基建”承揽。

所以香港的证券分析师们，常常嘲讽地说，李嘉诚的股票没法分析。

为什么，因为他可以“转移利润”。

每一个基建工程，合同稍微倾斜一点。利润就由地产商滑入了承建商手里。

合同稍微倾斜一点，利润就由承建商转入了地产商手里。

你想操纵哪只股票都行。

同样的道理，也发生在内地房地产行业之中。

因为“土地增值税”是一种非常不合理的税种。全国所有的各行各业，都是25%的企业所得税。只有房地产行业，还需要额外叠加一个“土地增值税”。

既然税法无情，那就只能利润转移了。

具体的算法，我在承建造房子的时候，多申报二包黄沙水泥。于是成本就上去了。而哪怕你赤脚去工地，水泥消耗量审计也审不出来。

上次我遇见一个LongH的董事长（生活）秘书。谈说起来，讲“精装修是大势所趋”。几乎每一个KFS都热衷于做。

我对于他的外行心态不屑一顾。每平米10000元/平米的“精装修费用”。你丫还在我面前呱噪精装修省钱，批量采购省钱。

SB，精装修的唯一目的，是为了LVAT。

对于内陆的房地产企业，LVAT其实你是征收不到的。他们有各种方法，可以转移利润。

最终把房产企业的利润控制在薄利，微利的状态。象征性交一点，大家都好。

可是只有一类企业，他们的LVAT是逃不掉的。

不仅逃不掉，还要严加审计。

这就是A股上市地产公司。

四）A股上市

对于A股上市地产股，且不说他们要经过正规得多的审计。

仅仅是你这只股票要在市场上生存，要讲故事，谋发展。

哪怕为了你的股价着想，你就必需做大利润，必需毛利丰厚。

可是我们看万科的财务报表，他并不是一家“毛利率”很高的企业。平均也就在销售额的7~8%之间。基本没可能上10%的。

为什么呢，因为他采取的是另一种策略，“快销快卖”。

对于房地产，我们熟知有二种套路。

• 一种是3000元/平米的地价买进，捂上十年，一直到50000元的时候抛出。看上去毛利非常高。

• 一种是3000元/平米买地，4000卖出。然后5000买地，6000卖出。每一个项目毛利都不高。但是追求周转率。

有些人或许会说，这二种做法差别不大。教科书也会告诉你，各种做法平等。

但我们会告诉你，这就是“金融业”和“制造业”的区别。

其最终利润，则是“炒房客”赚的和“KFS”赚的区别。

如果企业选后者路线，他其实是赚不到钱的。因为；

• 每次你辛辛苦苦卖完房子，面粉比面包更贵。你甚至全部的销售款，还不够采购原材料。

• 毛利率无法提升。

• 你增长的唯一方法，仅仅是数量增长，规模增长。而万一遇到经济萧条，周期逆转怎么办。

因为“土地增值税”的存在。A股“公开上市”企业事实上无法选择前一种方法。税法台面上无法交代。

而当他们选择“快销批次”模式时，本质上他们就堕落了。由高贵的“金融类股”沦落为傻大黑粗的“制造业”。

所以中国股市的“地产股”，名义上叫地产股，其实根本不是地产股。你绝对不可以以海外分析地产股的方法，来分析中国A股。

哦，你要问，为什么你以前不知道。

因为中国的A股“地产行业分析师”，必然是不懂房地产的。

一个懂房地产的人，怎么可能去炒股票。下九流，不入流!

五）危害

“3000买地，4000卖房，5000买地，6000卖房”这种模式，产生了很多危害。

一个首要的危害，是KFS质量差了。

万科的房子，为什么发生那么多的排水泄露，同层排水，垃圾焚烧站，高压电线，配电所，游行上街。

因为他过度地追求“周转率”。

“土地增值税”对时间是极度地不友好的。一个项目你最多做一年半，无论如何不能超过二年半。否则综合税率就会急剧上升。

为了赶工期，为了赶进度。万科过度地追求周转率。

这样就导致他的很多“前期工作”做得不好，做得不细。施工设计图纸户型小区也绝对不是“慢工出细活”。

另外一方面，各大KFS越来越“杀熟”。

目前市场的主流，就是掠夺性开发。短期之内把价格拉到最高，把所有粉丝收割完毕。

因为“土地增值税”。每一个项目都是1.5~2.5年的寿命。再长税太高。

所以KFS不愿意做长期耕耘，不愿意做持续投入，不愿意做低开高走。

我们现在买到的，是越来越差的质量，和越来越疯狂的炒作。就像KFC“速成鸡翅”一样。

土地增值税的第三个危害，则是各大开发商在“经济周期”面前的无语。

对于那种“3000元买入，囤十五年，50000元卖出”的资深KFS来说，其实他是可以控制调节节奏的。

对于“囤地流”，囤地和炒房一样高尚，都是降低价格，抑制波动，化解风险的。

当市场上充斥着“囤地”的开发商时，他们可以有判断地，在狂热时期增加开发，在冷清时期减少开发。

但是LVAT存在的情况下，上市公司没有“囤地流”了，只有“快销流”。

他们对于经济周期是完全没有抵抗能力的。

在LVAT存在的前提下，无论经济好不好。你都必须“今年”开发完。最迟不超过2.5年。否则持续增加的税收，就足以将你压垮。

“土地增值税”对中国宏观经济造成的影响，就是三四线城市明明已经供过于求了。可是KFS还在不停开发。

因为他不能停啊。你说他空地囤着，捂五年，等周期过去再开发。

付不起那个税啊！

最终用一句话来总结土地增值税的话，则是“更差的房屋质量，更高的价格，更危险的宏观经济”。

拜托政府，LVAT这么中古主义的税收就不要征了。如果你需要Money的话，还不如营业税拔高二个点。

单一税制。

（欧神,2016年1月17日晚）