学区房的大风险 _#1130

相比收益，我们更关心：断崖式的归零风险。

一）学区房

2013年水库有个旧贴《我为什么不买学区房》

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=3543

这是一个很奇特的帖子，有400多个回复。其特点是，主贴是空的。

因为哥哥启了个头，就去磕瓜子了。

回来一看，回复极其热烈。

于是就开始回回帖，接着就开始吵架。吵架吵了400多楼，道理基本都说清楚了。主贴也不用写了。

今天有空，回头继续写#1130，讲讲学区房的来龙去脉。

二）学区房是什么

学区房是什么。在很多人的理解中，学区房意味着：

“房子，顺便还能读好学校”。

上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度，就是一茬子钱赚二茬子活。

凡事都要“多功能”。

仿佛多功能就是赚到似的。

而事实上这个观点是错误的。

世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。

你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。

而学区房真正的意义呢。学区房=“房子+学票”。

好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点，要500万/套。

那么，你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。

三）学票有多贵

学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。

但是我们可以举几个特例。如图。

这张图，就是著名的“过道学区房”。

在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”。

因为他本身没有任何居住，出租，使用价值。

他就是一个学区入场券，就是一张学票。

通过这些北京的信息，我们可以看出，“学票”是有定价的。

因为对口的小学不同，学票的定价，有150W，300W，450W等各档。

这也同时解答了一个问题。

“学区房要买小”。

因为学区房的价值，无非是一张学票。

你150W的学票，平摊到50平米，每平米可以因此涨价30000元/m。

可是如果你是100平米二居，摊下来仅15000元/m

如果你是500平米别墅，差异仅3000元/m

有些KFS打着“学区房”的招牌，大户型比周边楼盘贵2~3W，那就是坑了。

再比如说下例。

和6平米300W的房子相比。这户老奶奶多了7个平米。

可是你多出来的7平米，也要按照￥450,000/m来卖二百多万。

这就不合理了。

你当别人傻瓜了。

四）投资

我们可以按照“拆骨法”，把学区房的价值拆成“房子+学票”。

其中，学票的价值是固定的。

不会随室内面积大小而变化。

北京是一个比较学区房崇拜的城市，北京的“学票”，经过拆骨法折算后，价值大约在300万元/张左右。

上海浦东是200万/张。

浦西人看不起学票。

现在就回到了我们的话题，《我为什么不买学区房》

众所周知，水库是炒房子的。房地产是我们的主业，对于房产的研究伴随我们朝夕生活，每天想上十七八次。

但是，职业炒家为什么不买学区房呢。

因为当你买学区房，其实你并不是在投资“房子”。

当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。

然后，你要祈祷投资升值。

投资升值怎么办，例如500W的房子涨到1000W了。

这个时候，你再用拆骨法去看。600W房产+400W学票。

不仅仅房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。

好了，现在问题来了；

• 到底是房产涨得快，还是学票涨得快

• 学票长线保值增值么

• 你对学票有研究么

我们的回答，是三个“No，No，No”

首先，我们是职业炒家，不是教育局干部。

我们恪守着“隔行如隔山，不熟不做”的铁律。

你说学票blablabla，很好，我听着。

可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常非常高昂的。

我们宁可不做。你就给我“非学区”房产够了。

我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌KFS一样。

蠢女人买房子，总是买最好的房子。总以为“职业炒家”手中都是顶级豪宅。总以为买好房子才是NB的人。

不是的。在《职业炒家》一文中，我们说得清楚。我们买最易升值的房子，而不是最好的房子。

很大情况下是老破小。

 

蠢女人总是以为，买房就要买最NB的房子。学区房就是一种最强功能的房子。

不是的。在职业炒家的眼里，只有升得快不快。风险和潜力。

你这一样是贵妇病。

要做减法，而不是加法。

然后，如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕：

我对“学票”的价值走势完全不看好。

五）学票的软肋

从“价值”的角度说，所谓“学区房”无非是父母的一个梦。

在父母心目中，它的描述是这样的：

“读了名牌幼儿园，才能读名牌小学，才能读重点中学，才能读重点高中，才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业，进外企当白领，做机关做公务员，光宗耀祖”。

如果你切得细一点。他的逻辑链是这样的；

1）我对口的是好学校

2）进了好学校就有好教育

3）有了好教育就有好工作

我们需要指出的是，这“三段论”逻辑。哪一段都不对。

我们现在看待学区房，就好比沙滩上的泥足巨人。

有人说，“咦，这几年学区房不是涨的么”。

“哪怕如你发帖2013年，迄今学区房仍然是涨的。甚至涨幅比非学区还要高”。

但是这些是没用的。

你无法从价值上说服我。

你无法从价值上说服我。给我一个可信的，可靠的，可预期的合乎逻辑的推论。

你无法让我信服，我买的东西是真有价值的。而不是“庞氏”。不是类似于P2P一样击鼓传花的东西。

因为我们的头寸实在太大。转身不易。

一套二套的小老鼠，你可以买学区房。抽身快。尤其是赤贫的年轻人，人生难得几回博。

“神州泰岳”只要二十个涨停板，你会也敢死队一样冲进去。反正捞现钞就是正义。

但是我们不同。我们的“头寸”太大了。

在做每一件事之前，首先考虑的是风险。上限多少无所谓，下限一定不能跌。尤其是不能断崖式的下跌。

而学区房的问题呢。学区房面临断崖式的下跌。

他的价值，很有可能归0的。

我们不赌博，从来不赌博。

我们不投机，从来不投机。

我们买入一项资产的理由，永远不会是：“它去年涨了”。

六）教师

学区房的第一个问题，他的“激励机制”是不对的。

好比我是一个厨师，我有一道拿手菜“水晶虾仁”。

当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会。宾客如云。饭店赚到了大把的钱。

老板给厨师涨工资。

好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。

随着我水平越来越高超，导演的声望越来越高。明收入，潜收入，各项好处肥腴得天上人间。

这些都是“正激励”。

正激励的意思，是“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。

而在“学区房”制度下呢。

学区房的受益者是房东！

好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣，而且愚钝的学生，那是耗费了心神。

如慈母般的关怀，好不容易让小朋友乖乖学习，天天向上。

杨千桦电影《可爱的你》

而结果呢；

结果你这成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。

你周边附近的房子都成了“学区房”。房价纷纷升值。

房东发了大财。

而学校呢，老师呢，辛勤付出的老师呢。

没有，什么也没有，一分钱回报也没有。

所以他这个“激励机制”是不对的。

公立学校的老师，并没有激励，去关心学生，去培育学生，去营造自己的口碑。

钱都被房东赚了。

在西方社会，或者中国的私立学校。

校长赢利的主要手段是“收费”。好的私立学校要几十万一年，但是家长还愿意付这钱。

“高收费”的基础下，校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务，改善学校设施。

可是在“公有制”制度下，学校是不收费的。

“好老师”的价值外溢到了房地产上面。

许多家长，对着清单目录，绞尽脑汁进了排名靠前的小学。

你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？

不是的。你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年。此后一路走下坡路。哪一年都比今年差。

因为老师没有激励。

公立学校，肯定是越办越差的。

七）教育局

接着你又问，“从整体而言，公立学校并不差。也能和私立平起平坐”。

这个说法是对的。你看国企也不差，也能和私企平起平坐。

这二年，国企甚至比私企混得更好。

可是这件事的背后是什么，是“资源投入”。

就好比国企 vs 私企。国企是肯定搞不好的，效率低下，人事腐败。

可是每过十年，中央突然就给你发了20亿。

鸟枪换炮，国企统统搬入了最好的政府办公大楼。

领导的奔驰，奥迪，纷纷买起来。

小兵们加几十级工资。

一夜之间抵得上你十年奋斗。

而这些钱哪来的，这钱可不是靠国企自己“赢利”赚来的。

是靠央行妈妈，亲妈注资的。

每过个十年左右任期，央妈妈就给你“增资扩股”。从90年代的1000W，到后来的一亿，十亿，百亿。

混国企系统的人都知道。

对于教育系统，他的原理是一样的。

“公立教育”肯定是完蛋的。里面的人事斗争，政工倾扎，编制内人员有1/3是老师就不错了。

可是每过十年，区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮，该修的全部修修，该换的全部世界一流水准。

在《城市规划导论》一文中，我们说道，政府最喜欢开发什么样的地区。最喜欢兴建什么样的地铁。

答案是：政府持有空地最多的地区。

同样道理，政府会扶植怎样的学校。

答案是：新学校。

如果你花了大价钱，买入最昂贵最优质的“学区房”。并指望着自己的“名校”永葆青春。

你会失望地发现，小业主手里的学区房，越来越走下坡路。一直到十年之后的破破烂烂不堪。

而教育局拨重资，扶植打造郊区的新校。

因为地皮都在他手里。他可以“卖地”。

你手中的公立教育学区房，注定会一天天地烂下去。

《我为什么不买学区房》。我不是看不起学区房，我是不愿意趟这个浑水。

从任何一个角度看，你都难以说服我这是长期保值的资产。

八）教育局的黑暗

作为一个世世代代混教育系统的家族来说，俺还要补充一句：

• 教育局，脏，真脏

• 教育系统，黑，真黑

（当然，由于哥哥这一系太铜臭味。快被开除书香名单了）

教育系统可以说是中国各部委中，最脏，最王八坑子的一个系统。

为什么，因为教育系统特别地“穷”。

穷，再加上一堆的知识分子。小鸡肚肠的事有多少，可想而知了。

在中国各大部委，受人受气绝不是相同的。

最开明，最舒畅的，肯定是和“钱”打交道的。无论是招商引资，还是外经贸，商务部。

凡是“做生意”的部委，日子都很滋润。人际关系也比较和谐，反正财帛花不完。

而最脏的，就是那些“又穷”“又酸”的部委。

小鸡肚肠，王八绿豆眼，畜生嘴脸。

你“学区房”赚了那么多的钱，教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。

中国的规矩是，一旦你赚了钱，权贵就要跳出来“改规则”。

你如果学区房能升值大几百万的话。

教育部如能按捺得住，打死我都不信。

他肯定会跳出来，用种种方法，把审批权抓到手里。

把“学区”“学区房”的溢价，抓到教育部的手里。这是多大的一块肥肉啊。

虽然我不确定具体会发生些什么。

但是我对xxx的人品是确信无疑的。

九）有利益的地方，就有犯规

学票一文不值。

出xxxx钱，包进。联系电话：139xxxxxxxx

（本节略）

十）教育的贬值

我们回顾三大逻辑。

1）我对口的是好学校

2）进了好学校就有好教育

3）有了好教育就有好工作

一般来说，“地段生”是很受歧视的。

哪怕你进了名校，你和“条子生”也是分班的。会单独分配给你老师。而且老师往往很不给力。

毕竟学校没有收你好处，他凭什么用心教你。

“进个好学校，就有好教育”。这句话是要打个很深的购物折扣的。

进一步讲，“有了好教育，就有好工作”这话也不对。

简单点说，教育在贬值。

目前台北考大学的录取分数线是0.5分，满分650分。

按照马政府规定，写一个名字1分。

也就是你只要能写自己的名字“猪三弟”，你就能上湾湾的大学。

出现这种情况，一方面是台湾的扩招。大学的产能急剧增加。

另一方面则是人口数减少，baby数减少。

类似的情况，在中国，在上海，同样也在发生。或许都不用下代人20年。

因为“教育”其实是一种产业。和饭店没什么区别。

你只要资源投下去，“教育”的产能是可以不停扩张的。

而《一夫一妻制多妾制》，人口的形势不乐观。

虽然官方不说，但“大学生”的含金量不停贬值。而且贬得一塌糊涂。

1979年恢复高考时，大学生是“国家干部”。

只要你有大学文凭，直接就给个县长科长之类的干起。

每个月国家还发粮油。上了吏部名单。

可是粮油早就不见了。2016年今时今日，上海的一本率早就超过了20%，大学生卖猪肉都上不了新闻了。

哪怕你不仅仅读大学，你还读“名校”。

可是复旦，交大，一样在扩招。复旦和交大的文凭，一样在注水。

更可怕的是连研究生，博士生都不值钱。

记得2004年，早在2004年，在ehome上和人吵架。

对方说：“读最好的幼儿园，最好的小学，最好的中学，最好的大学”。

哥哥冷冷冲了一句，“然后和你一样，做毕业3000/月的屌丝小白领”。

“利出一孔”，但是这个渠已经塌了。

“万般皆下品，唯有读书高”的进士联盟已经崩塌了。

现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。随着红二代和社会板结化，未来“东京大学”毕业的学员，只配去日资公司做个小职员。

我们知道，“学区房”是很贵的。

如果你单指单价的话，北京的“学区/非学区”可以贵到180%

上海的浦东“学区/非学区”可以贵到160%

许许多多的人都在骂房价贵。

可是他们再掏80%的钱出来买“学票”，却是完全政治正确。

你买一套房子，需要一生一世的积累，需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年。掀起滔天的民意巨潮。

可是你又怎么不骂学票贵。

你有没有想过，你花那么多钱买来的学票。真的值400万么。

• 你想过这400万投下去，最终只能培养一个月薪3000元的小职员么。

• 你想过这400万投下去，成本效益比完全不成收获么。

• 你想过这400万投下去，就是买了个假古董么。

我们对于“学票”的恐惧，在于学票本身不停的贬值趋势。

竞争的主战场不在这里。

“茴”字几种写法，“之乎者也”越来越不重要。复旦毕业不如科长小舅。

而且这个趋势目前还无可逆转。

（我甚至都没有说道：毒教育）

十一） 收费站

插播一条广告；

“你去买学区房，好好读书。我在前方的收费站等着你”。

欲知收费站是什么，请关注水库论坛。

十二） 伪学区

如果说前上述几年，还仅仅是对“学区房”的批判，对学区房价值的不放心。

则下面一节，真的让人哭笑不得了。

“浦东成功地以10%的学校，创造了全市90%学区房”

这是上海地区独有的现象。北京也没有这种笑料的。

你去浦东，找浦东的中介，你会发现无一处不是“学区”。

浦东遍地都是学区房，区重点第二第三排，到了中介嘴里，也能成为“一流学区”。

拜托，浦东连学校都没有。哪来的学区房。

浦东仅有的二所高中，进才建平，在上海也是不入流。

有些妈妈打着“为了孩子，不惜一切”的旗号。

这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份上，任何劝说都无意义。

但是，好歹，你买一所“真学区”。不要买“伪劣产品”好么。

还有很多妈妈举出“千帆教育网”。你脑子有病，呸。

千帆是什么，是教育局开的么，是国家正统么。不过就是个电商。

有什么公信力。你混千帆，只能说明你Low，下等人。

游戏的玩法，不是这样的游戏规则的。

“复旦附中”的学生，大约有50%的概率可以进复旦。也就是你中流即可。

而湖南省考入复旦，一共只有6个名额。

天差地远，不可计理。

所以进复旦的首要前提，是尽可能地进“复旦附中”。

进复旦附中的首要前提，是别买浦东的“伪学区房”。

这些道理，千帆永远也不会教会你的。

“学区房”这些东西，主要是移居上海的一些湖北，湖南妈妈们搞出来的。

因为在湖北省，湖南省，普通人很难~几乎没有出头之路。

“科举”就显得特别地重要。

湖北，湖南妈妈们以她们的切身经历。自以为；

• 买了学区房就能上名校

• 上名校就能好教育

• 好教育就能好工作

其实这三句话哪一句都不正确。你只不过在挥霍你的工资，做无用功罢了。

然后再凭人口数量死堆。

而上海土著人，是根本不认可“学区房”概念的。

• 一方面，上海的小学差异并不大。并不存在明显的“第一梯队”。

• 上海人基本都有办法，“走后门”。

• 即使没办法。家门口的学校才是名校，徐汇第一，杨浦第二。

对于“占90%学区房”的浦东伪学区，上海人是完全不认可。也不会有人去买的。

这样你的客户群，就非常集中在一些YP妈妈。

这就是一个典型的小众市场。

学区房的买卖，目前看来是非常“庞氏”的。

他能够存在，能够升值，有且仅因为有人在“买”。

而你深入看使用价值，永恒价值，是千疮百孔的。

中国人的性格，坚毅不拔，而想象力不足。

很多人在争论，“学区”“非学区”哪一个涨得更快。

计较二三个百分点的涨幅。

但其实这是毫无意义的。因为中国人缺乏想象力。

你真正需要担忧的，是“断崖式下跌”。

你如果看诺基亚的股价，他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。

同样的道理，也适合于“学区房”。

我们真正担心的，并不是学区房／非学区哪个涨得更快。盈利百分点。

我们真正担心的，是学区房“瞬间归零”的风险。

所谓你赚我息，我赚你本。

象那种6平米400W的学区房。很有可能就是最后一棒。

而他终究会有最后一棒的。

你处于一个“饱受攻击”的位置。随便哪一个文件出台，对你都是不利的。

十三） 结语

如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学。

这无疑是一件好事。

我们真正关心的，是“溢价”。学区房相对于非学区的溢价；

• 到底是500W和300W，溢价200W

• 还是330W和300W，溢价30W

我们并不反对学区房，我们只反对：“溢价过高”。

万事均有价，万物均有合理估值。

目前学区房的市场，主要由一些湖北，湖南的“高分低能”妈妈所主导。

她们掏出了自己的血汗工资，不惜血本堆砌在学区房上。并把价格砸高。

但是我们从功能，趋势，风险等各方面分析下去。我们认为“学票=房价80%”目前的估值，是站不住的。

按照这趋势再下去，“学票=京沪房价100%”，这可真的需要非常非常大的想象力……

学区房这玩意，连20年寿命都活不到。悲观一点的，乃认为10年就顶天了。这段时间，只够你塞二个小朋友。

• 世人总是说房价有泡沫，可其实房价N年都没泡沫。

• 世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。

我们不买学区房。是非之地，君子裹足。

你始终无法说服我学票的“真实价值”何在。

谁爱买谁买，自有冒险家的乐园。你爱你去。

我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。

（欧神，2016年7月20日午）