“你和她，是谁先提的分手”

“当她第101次说要分手时，我没有挽留”。

一）买房退税

2002~2003年的一件大事。是买房退税。

买房退税+蓝印户口+货币分房，事后被人说起来，被誉为点燃上海房地产的三件大事。

江湖上传言着，某某金领几十万的税。某跨国高管一年的退税就可以买套房子。

于是他们无心中开始置业，结果大赚。

这些故事，都是赚的无脑人的眼球。

你仔细算一算，“买房退税”有众多不靠谱之事。

首先，“月供”是有限制的。

月供的上限，是收入的一半。10000元月薪，在当年已经是绝对高薪了。月供不得超过5000.

其次，不同的贷款方案，包含的利息数是不一样的。以贷款100W元为例。利率取6.66%

在这个图表中，比例最高的是“30年等额本息”，比例为86%.

也就是说，你月收入10000元。月供5000元，则支付利息的上限是4300元。

如果我们把利息“税前列支”的话，等于这部分钱不用交所得税了。

我们看回所得税表：

（2011年之前版本）

可见，对于一个工资10000元的人来说，他实际也就交一千多的税。综合税率在10~15%之间。

你本来交税就不多。再要抵扣，还能怎么抵扣。

• 如果象上海2001方案，所有纳税全额抵扣，则相当于工资涨了10~15%

• 如果按照北京2016方案，利息开支税前列支，相当于涨工资5%

按照目前人大的议案，为了减轻购房者负担，以及被上海2001年“买房退税”鼓舞。有不少砖家正在建议“利息税前列支”。

利息税前化，相当于月收入的43%，获得了一个10~15%的减免。也就是月收入+5%

每个月增加+5%的工资。

无论再怎么看，也不会对市场造成太大的影响。您是否把人民看得太蠢了。

二）网络反扑

2003年的房价，相比2002年已经涨了不少。

如果看网络BBS上面的人心，人心骚动，已经不复平静。

如果说2002年，ehome刚刚开张，当时的看多看空人群是50%:50%

经过了2003一年，楼市已经无可争议地涨了40%。看空者已陷绝境。

当时比较有趣的，是“输者”的反应。

孔子说，吾日三省吾身。

看错了不要紧，看错了你就反省自身。究竟是哪一个理论环节出现了纰漏。

通常一部机器发生了故障，你仔细查下去，层层分解。最终一定能找出某个环节，甚至几个环节坏死。

盛田绍夫说，“世上凡事只怕认真”。

认真的态度，说一是一。严谨，求实，科学，你相信科学，任何一个不符合预判的事情，肯定是你的理论发生了错误。

2003年的空头如果好好悔悟，及早尽快投入多军怀抱。他们的人生还是大有可为的!

可是当时ehome的空头，并不是这样的心态。严格地来说，这还是一种“巨婴症”。

他们当时的诉求，是“这局不算”。

2002夏~2003夏的所有涨幅全部都不算。大家退回到2002年的局面。重新再来过。

在当时，非常清晰地感觉到一股力量。就是“不听，不闻，不看”。

把头塞在沙子里，做鸵鸟，外面的世界就不曾改变过。

记得最清晰的，当时说过的一句话；

“在任何一个市场，如果你输掉了30W以上，都是很难追的”。

我做外汇保证金的。我当然清楚输钱和赢钱一样难。在这个混沌市场，如果你输到足够大，就永远也追不上的。

如果你做外汇，一笔单子输掉了3000个bp，那是无论如何也追不上来的。

上海楼市，据说是1998年开始复苏。1998~2001逐步开始涨上来的。

最早的一些历史，我也不太清楚。

但我清楚地知道，2002年是一个分水点。

那一年，房价涨了约40%，三千五到五千，五千到七千。

那一年，很多人不愿意接受房价的涨幅，“巨婴症”，希望房价回到过去。不愿面对事实。

那一年，许多人就踏入了“铁空”的队伍。这辈子再也纠不过来了。

第一套房永远是最重要的。第一套房决定了你多军和空军的屁股，决定了方向。方向比起点更重要。

第一套房，很多人2003觉得贵，远高于2002年的价钱。

2003他们不买，2004就更不会买了。

2005，2006，2007，就更加想也不用想不会买了。

于是他们一辈子都不会买。越过越惨。

反倒是很多05，08，10年踏入社会的大学生。他们没有这样的包袱。

从他们面世的第一天，房价就是四万五万的。

人生反而更健康。

三）政府干预

从来没有干净的赌桌。你输了，就想要掀桌子。

当时还没有“宏观调控”，说来可笑，2002年空军们的念想，是陈水扁的飞弹。

2002年阿扁意外“总统”获选。当时ehome一片嚎叫。大家普遍说阿扁赶快发飞弹。

宁可上海陆沉，也要把房价打下来。

哥哥冷冷嘲了一句，“飞弹有助于房价涨”好么。

因为南市卢湾有那么多老房子，棚户，拆不动。

最好来个飞弹，统统烧干净。正好造豪宅。

政治家说，“不要看群众喊什么，要看他们要什么”。

显然网络傻空们，也并不是真正主张阿扁的政治纲领。他们想要的，无非是“钱”。

于是，就是谢国忠大红。

谢国忠从2002.10开始，发表第一篇看空文章，说“我站在黄浦江畔，抛着手中小石子。看二岸高楼楼宇，就是一座座资产泡沫”。

由于谢是从上海房价“高端7000，中端5000，低端3000”开始唱空的。因此我们又叫他“谢三千”。

有兴趣的朋友，可以去搜搜当年大摩分析报告，对“7000元高不可攀房”的评价。

谢国忠，还有大摩的首代史蒂芬罗奇。

当时跑到中国来推销，广告是“对中国房地产市场分析有着特别强的团队”。

就是二个卖屁股的。

谢国忠当年从MIT毕业，去世界银行混了二年。抬头是Economist。也就是投行中最最最低级贱的一级。

1998年时，亚洲金融风暴，国际游资冲击香港股市。

当时，谢国忠写了一篇文章，预言股市可能到6000多点止跌。

无巧不巧，正好被中央某领导看到。而股市最低跌到6500点。惊为天人，于是点名这个小伙子不错。

由此铸就了Andy Xie的大红大紫。无数媒体御用钦点的访问专家。

所谓“兵熊熊一个，将熊熊一窝”。

三军无能，从来都不是孤立现象。根子还是出在主子身上，主子有什么样的口味，周边就会聚拢怎样的垃圾。

四）市场的力量

2003年那一年，有春季房产会。

当时还有很多房产商参展，而且是真心实意想办展览的。想在展览会上卖房子的，展览业还生机勃勃。

不似是今天。几乎没有任何企业再去参加“房展会”。

前一阵子参观了北京的二场房展，从头到尾，二个小时只找到一个北京的楼盘。还是延庆的。

在房展会上，香梅拉起了小提琴，四重奏。

当时，联洋普遍的房价均价在7000元/m左右。香梅处于东城，以陈香梅题词，它第一期的开盘价是13500/m。

几乎所有的人，围绕着站台都在摇头。金太元玩得太过了，虽然市场需要炒作，但是万一炒得不好就坏了。

后来看了一篇分析，说房地产营销最怕“夹生”。

夹生就是夹生饭的意思。既不是熟米饭，也不是生米。

夹生饭最难熟，几乎无药可救。进也不得，退也不得。

香梅的第一期销售遭遇惨败。因为他14000的定位，几乎和当年最大的热点板块徐家汇等高。

而受到的关注眼球，消费者心中档次，浦东鸟不拉屎差十七八级。

所以他开盘就滞销，完全卖不动。

滞销怎么办。你又不能打折。打折会得罪前期业主，“一买就亏”，以后这个口碑更卖不动。

香梅只能冷冷吊着，吊了三四年的时间，细水滴灌，一套二套出货。永远都卖不干净。

所以人们永远看见他售楼处“长期滞销，销售缓慢，涨价无力”。这更进一步加重了他的悲剧。

市场是很聪明的，商人并非无所不能。

五）耀江

耀江还在打地基的时候，我戴着安全帽就钻进去了。

当时还是工地建设指挥部，在彩钢板搭建的小屋中，留下了手机电话，作为第一批预购意向客户。

耀江是浙江财团开发。浙江人手法凶悍。

其实我喜欢的是隔壁的白玉兰，5500/m，可惜白玉兰卖完了。

后来过了四个月，耀江寄信给我，开盘7500元/m。

这个价位，说实在没有什么竞争力。放弃了。

耀江成本高，涨得不快。

半淞园路继续向南走，到江边还有近一公里的路程。尽头是二个巨大的粮食仓库，寥无人烟。还有一个轮渡码头。

耀江离开江面还有无限远的距离。7500不值。

六）新湖

那一年，发生了许多事。新湖明珠城花了1290W，拍下了磁悬浮的冠名权。比第二名高出近50%

在发布会上，新湖宣传他们也是普陀区一个近百万平米的大盘，会分六期开发。预计一期开盘价2900元/m。

那一年，宝山经纬都市2300元/m。常德路地铁站广告牌。

那一年，海琪园竣工9500元/m，所有的户型都力争朝南，完全看不到黄浦江。

那一年，翠湖一期筑地基。我跑到工地里，保安大爷说这一定是高档楼盘，至少也得五六千。而事实是，翠湖根本没在国内搭售楼处。

那一年，第一次在报纸上看见源深路“裕龙花园”，单价23000/m，不知何方神圣。

那一年，上海的老公房市场开始启动。因为房价涨得太快，越来越多的人开始关注老公房。

第一次询价记得是控江路40平米16W。

那一年，外高桥某楼盘，姚启某一个人买了76套贷款。惊动媒体。其实只不过用“个人住房贷款”替换掉“房产开发贷款”。

那一年，央行第一次发文，严控“第二第三套房贷款”。但是没有发布细则，因此在实战中被忽略。

那一年，其实我什么事都没做。

上BBS和人吵架，坐工地电梯去看灌浆造房子，从百安居到家饰佳到装修小道。

其实我什么事都没做，我的心是空的。

那一年，我在旅行。用了整整120天在外省。

我去过了漠河看北极光，到过了可可西里，在湘西吃小炒，在烟台看海，在海南岛的高速上拦货车。

那一年，我很不快乐。用了整整一年的时间来伤心。

（yevon_ou,2016年8月11日午）