温州炒房团 _#180

[1] 所谓的CEO盘，就是跪着求你买房子。
CEO盘+师奶团=温州炒房团 




一）贵妇


当一套房子，各项附加值做到了极致，他就成了CEO盘。
CEO盘，主要是跪着求你买的意思。


在我的圈子里，我认识很多名媛阔太。她们许多都是官太太，年龄在45~55岁之间。珠光宝气，闲得发慌。
官太太有几个特点，其主要是；

• 她们都很有钱
• 他们都很有闲
• 她们都超级骄傲

从某些角度而言，（中国）官太太可能是这个星球上最幸福的人群。因为她们充分满足了几个需求，数之不尽的金钱，数之不尽的休闲，唯一的工作是玩。


官太太并不一定是精英。这是很重要的一个大前提，影响到以后的结论。
许多阔太，她们只是运气好。或许当年生产插队的时候，搭班了同队的一个小年青。结果人家就当上了部长，厅长，局长。或者是几十亿大公司的董事长。
一个巨有钱，巨有闲，巨有自信心，巨快乐无比的群体。


这构成了“名媛阔太”的主体。然后深刻地影响到了投资圈。
名媛阔太是一个超有钱的团体，而且她们的自我感觉非常非常非常地好。
现象导致一个结果，阔太手里通常都有一笔钱，阔太们想要“投资”。


金融圈经常有些瞠目结舌的事情发生。譬如某人饭桌上听推荐，一下子就买了1000W人民币的贵金属基金。
汇丰银行高级私人理财部门，金砖基金一笔卖个八佰万一千万。几乎整个私营理财业，就靠贵妇们撑起来了。


在房地产市场，同样有贵妇的故事。




二）CEO盘


贵妇们的钱实在太多了，在买了鞋子，包包，珠宝，基金，开美容院，私募股权融资之后，还是没把她们的资金消耗完。
和所有人一样，贵妇也想买房子。


贵妇买房子，一方面是出于对房产本身的喜爱。几乎每一个女人都喜欢房子。
另一方面，房地产大火，身为女主人，为家里理财分忧，也是应有之意。何况还能赚钱呢。


贵妇买房子，有几个要求。
首先，贵妇绝对不排队。几百号人冲击售楼处，排三天三夜队伍抢个号筹，这一类的事情，贵妇是绝对不会参与的想也不用要想。


其次，贵妇不惹麻烦。凡是有产权纠纷手尾药单清场雷锋，凡是和“药单”概念有关的。贵妇碰也不碰。事实上，贵妇几乎不买二手盘。


第三，贵妇是视觉动物。微信上有一篇《男人和女人买房的区别》[2]，其中有一张图是非常正确的。



女人买房，基本只看装修。完全完全彻底不考虑性价比，反正是男人付钱！
对于女人买房，关键是样板房漂亮。哪怕所有的样板房都没有门，她也不会察觉到。


第四，贵妇买房，是买着玩的。
对于穷人屌丝，一套房就是一套命。需要几代人拼搏所有的积蓄凑起来生死纠关的大事。对于职业炒家来说，买房是工作。需要谨慎严肃认真避免所有赘肉溢价。
可是对于贵妇来说，买房是因为今天下午做头发的师傅没有来。所以就顺路去隔壁售楼处看看。反正她对自己的投资眼光自信得紧。


这些因素拼凑起来是什么呢。是CEO盘。




三）CEO盘的含义


CEO盘的特征是什么呢。譬如附近普遍的地段均价是30000/m，你卖40000/m，那不叫CEO盘。只能叫高品质溢价盘。
CEO盘，你要卖80000.


在八万的基础上，普通人基本不会关心了，当笑话看了。那你售楼处也不会拥挤。大可以高档香薰泡二杯金骏眉，请贵妇慢慢赏鉴。


当一个楼盘达到了“市场价二倍”以后，他最紧需的是IB格。性价比可以很低，但是B格一定要高。
这里我们再贴一个链接给各位；如图中他所说的所有小玩意，加在一起花不了2000元/㎡，可对女性购买者来说就是毒药。
《万科发布陆家嘴江景房最新顶配精装，好多新鲜玩意儿，你绝对没见过……》[3]


当一个楼盘达到了别人200~250%价格以后，他的销售就很长滞很困难。至少他不能在Mass Market，不能在大众市场上卖。因为根本卖不动。
这个时候，这些“豪宅”就要有针对性的，专门针对这些“细分高端市场”推送广告。


譬如说，在一些贵妇才看的杂志，在Club，或者和Vertu手机售后交换名单。
当贵妇接到开盘的消息，只要你感兴趣，就会有西装领带的一男一女销售精英，跪着捧着楼书，送到您家里去。
你没看错，是送到你家里去。是跪着求你买楼。


贵妇买楼不用排队。你只要签个字就可以了。也不用去交易中心受热气蒸臭气熏，公证委托即可。所有的手续我们全都帮你办完，要多贴心有多贴心，要多方便有多方便。


你想参观我们楼盘，奔驰车全程接送。不买不要紧，请下月来参加佘山高尔夫的酒会。1997年香港何文田看楼时，钟镇涛是坐着直升机去浏览的。然后二个月后楼市就崩溃了。


有时候我不无讽刺地想着，贵妇们如果知道仅仅她们的电话号码，就能卖5000元/个。不知会怎么想。




四）CEO盘的升值


CEO盘怎么升值呢。CEO盘就是把“各项附加值”全都做到极致的。把用户体验做到极致的，把品质规格做到极致的。同时也把价格做到极致的。
CEO盘不升值。




贵妇们啊，你们要知道。在整个生态链上，你们是处于最末一环的。
我们这个世界，黑暗血腥宛如永夜森林，而不是纯洁的白雪公主小白兔。
厮杀与争夺，阴谋和轨迹，才是我们这个社会的主旋律。


买房是一场战争，是各方利益的角斗场。政府费尽心机将土地卖最高价，开发商费尽心机，榨尽最后一滴黑油。
屌丝们则上演着打砸售楼处的闹剧，小编一手构造了CCAV2的假新闻。
这是战场，是屠戮场。不是童话王国呵。


每一个人都在交棒，在玩击鼓传花。生产者交给批发者，批发着交给零售者，零售者卖给消费者，消费者卖给收藏者。
好比你脖子里戴的珠宝，到你的手中，这就是最后一棒。再也找不出任何出价更高的其他买家了。


贵妇们做什么投资，无论做什么投资，你都是最后一棒。
股票基金到了你手里，就是最后一棒。贵金属、金银币到你手里，是最后一棒。


当贵妇们仪态优雅地翻阅着订购杂志时，你的智商还不如一只猫。
珠宝首饰，艺术品收藏，你是最后一棒。你是最后最高一个出价，不会再有下一个买家。
CEO盘到你手里，也是最后一棒。




阿姨啊，你知不知道店家为了找到你，为了将商品卖给你，他们花费了多大的力气。
你手里的货色，至少1/3是广告费。






五)异地销售


CEO盘的特征，是跪着求着卖给你。
一般而言，我们对那些“异地销售”的楼盘，都心存疑虑。
一个楼盘，你要CEO成什么样子，才能使本地消费者完全不卖账呢。


走在马路上，你经常可以看见“澳洲房产销售”“美国房产销售”“加拿大房产销售”之类的广告。
通常会有一些代理公司，将异地或者外国的房产，拿到中国来卖。据我所知的行规，大约是贵30%


55W美金的房子，他一般要卖到你70W美金左右。这也是很符合商业原理的。
楼盘在本地销售，你只需要很少量的广告费就可以了。
消费者可以在附近活动，走过来就能看到你的广告，进而看到你的商品。


而海外销售，涉及到大量的成本。仅仅是老板飞二次美国，达成协议框架，机票就能用去上万美金。
一般来说，只有该项目在当地完全卖不动。或者是他要加一个可观的溢价30%左右，才会有异地销售之类的行动力。


跪着卖的都不是好货。




五）温州炒房团


异地销售，加上CEO盘，二者合体，就造成了温州炒房团。
99.9%的人对温州炒房团有误解。你以为“温州炒房团”是炒房么，是职业炒家么。哈哈哈哈，别开玩笑了。




2000年时，上海房地产市场低迷。有一些盘本地根本卖不动，KFS又很懂营销。于是那怎么办。
他开了几辆大卡车，到温州去拉人。开进温商“企业家协会”，条幅一拉，blablabla我们这是超一流品质的顶级豪宅，豪华精装修。中国加入WTO，未来升值潜力无限。国际学校英式管家，高层住所黄浦江景观。


温州的特产是什么，是企业家协会“贵妇们”啊！
贵妇们一激动，大卡车就几厢几厢地拉回来了。“温州贵妇们”给你看印刷最精美的楼书，帮您代办一切手续。销售说得天花乱坠，保证忽悠升值潜力无限。您还等什么，您只要刷卡就行了。出门财务室左转啊。


“CEO盘+异地销售”，共同构成了温州炒房团。
这哪是什么炒房团，这是送财童子团啊。是雷锋团，是菩萨团啊。


2002年时，大卡车集装箱一般，载了几车皮的“温州贵妇”去到童话中的城堡[4]，当时我去看“童话中的城堡”，然后专车开到了黄浦江另一边对称的轴线。
我指着城堡说，“喏喏，浦东滨江目前卖20000/m，浦西滨江目前卖5200/m”。
“未来他们的价差，肯定达不到1：4，浦东涨幅肯定跑输浦西”。


目前大约是1：1




六）温州人的下场


在我浸润楼市漫长的岁月里，我从未见过任何一个温州籍的“职业”炒家。相反的，99.99%几乎全都是贵妇。而且常住在温州，一二年才来一次上海。




温州人是一个很奇葩的团体。他们买进时是最贵的，卖出时是最便宜的。
好比2002年时，他们就大量买入CEO盘。平均每一套的沉入成本高达600~700W元。而且基本上是全现金。
这是2002年啊！资本贵如油的年代。




这六七百万元，放到十三年后的今天，无论你投什么项目。迄今都有六七倍的回报。四五千万了。而温州人几乎只赚皮毛。
真正得意的，是卖房给温州人的房东。他们在极早的年代，就可以获得极珍贵的数百万资本。从而获得火箭助推。
2002年时，你和温州企业主几乎是上百倍的财富差距，而今天已不足十倍。“温州炒房团”是在送钱给你。


另一方面，温州人在“卖房”这件事上，虽然不如买房声名卓著，可是更为奇葩。
典型的例如2014年，政府紧缩银根。钢贸互联互保贸易爆煲，商人大量破产。


好友R就在那时候买的温州人抛盘。品质绝佳，如果按照我们估值，二手市场应该可以值得卖120000/㎡左右。
可是温州人卖给他的价格是：40000/m。




温州人是一个儒雅的老先生。没办法，卖了一千多万，拿回去救厂。
我们和他聊了起来。


“没办法，十年前就23000/m买的”。

• 我能和你说，这期间上海楼市涨了12倍么？

“这些年，也没赚什么钱。反正不亏就行”
“我们平时也不来上海，最近二年都没来过。反正看报纸上说，政府打压房价，那房价一定是跌了”。

• 中介踢踢脚尖，“哥，我帮你赚了一辆超跑”。
• 我回踢中介脚尖，“是五辆超跑”。

“我们都订人民日报的，也上搜房网，Anjuke查查。四万这个价格，很合理了。”


R实在听不过去了，摘下了手上的佛珠给老先生戴上。
“给您祈福了，先生。我都快给您说哭了”。




就我本人所接触的几笔单子，温州人买进时，一般是市场价的130%至少。卖出时，顶天是市场价的70%最多。
而他们平均五年买卖一次。上海楼市涨了五倍多，对温州人来说也就是50%的涨幅。


温州人最奇葩的，是他们几乎不来上海。然后纯粹看新闻联播上的报导，来确信房价的走势。每一次即使来，也就是待二三天，匆匆忙忙完成了交易就走。
所以温州人在业界，具有至高无上的口碑与地位。每一个人都知道，找到温州人，那就是找到财神爷了。何止是财神，简直就是无主金元宝，人形提款机啊。


我提议，将沿海高速改名为“沪温友好大道”。再找几个小朋友挥舞着丝巾，高喊“欢迎，欢迎，热烈欢迎”。非如此，实在不能表达我们对温州雷锋的喜爱与崇拜之情。
当然，每月再进口点“温州特产”就更好了。




温州人的购买高潮，大致在2002~2003年达到顶峰。此后固然有山西煤矿的分流作用，但主要还是因为“温州”本身的衰弱。
上届，连续清洗温州的开明官僚。塞了几个新的地委书记去“整顿经济”。于是就把温州经济给活生生搞垮了。
作为上海房地产从业人员，大伙纷纷表示极大的悲痛。并且给菩萨加上一炷香。




另一方面，当年温州人买入的“抛盘”却持续存在，细水长流。构成了今时今日上海市场笋盘的主流。也将某些楼盘的价格，压制得始终抬不起头来。
温州人从来不是职业炒家，她们只是师奶群。


真正的职业炒家赚钱很容易:和温州人做生意，赚温州人的钱。
每当经济动荡银根紧缩，你去守在上海几个钢材贸易城门口就行了。




（yevon_ou@163.com，2015年5月29日午）