处房情结（一）#330

房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。

一）处房情结

处房情结是一件大事，天大的事，用任何形容词描述都不为过。

处房对整个楼市，中国经济，产生了致命的，深刻的，深远的，深渊的影响。

处房情结严格地作一个定义，可以称之为：

“处房情结指某些人只买一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房”

处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说“房地产支柱产业”，“房地产带动上下游家电装修”。

“某些地方房价又涨了”。

“某楼盘热销疯涨”。

“必须遏制炒楼”。

“炒房客把房价炒高，抢走了人民的房子”。

必须指出，以上各种说法，全部都是错误的。

二）二个市场

房地产市场，是严格地分为二个市场的。一手房市场，和二手房市场。

所谓“一手房市场”，新房市场。是指KFS拿地，拍卖，建房，消耗钢筋水泥，新增人口入住。带动下游家电，家具，装修消费。最终城市外扩，建成区越来越大的结果。

中国的GDP考核，沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是“重量不重质”。

所以中国的GDP +%增长速度，是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了10000吨，今年就一定要生产11000吨，这样增长率就是10%。

众所周知，2015年今年的经济形势并不好。房地产作为一个“夜壶”行业，又被政府提了出来。

而按照一贯的“计划经济”思路。房地产业要拉动GDP增长，就是要盖更多的房子，建更多的鬼城，增加更多的新建一手房。

可见，政府所谓的“振兴房地产”市场，和我们理解的是不一样的。

政府每天在公报上说的，专家们所建议的，和我们考虑的并不一样。

而第二个市场，是“二手房”市场。所谓Re-house市场。这是绝对的服务业。

二手房市场，主要是指“存量房”买来卖去，价格有升有跌。

在GDP算法中，一般认为该次交易所产生的全部费用：中介佣金+税费，为该服务业产生的GDP。

你在股票二级市场高抛低吸，和ipo一级市场规矩自然是不一样的。

二级市场股东，其利益和ipo自然也是不一样的。

二级市场股民，最痛恨IPO。恨不得永远不要新股发行。

道理都是相通的。

同样道理，对于“炒楼”，职业炒家，他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。

一级市场，对他们来说并不是好事。政府如果号召“振兴房地产市场”，再大肆盖新房，振兴反而是件坏事。

真正令我震惊的，是无数社科院和电视媒体砖家，在分析时的概念不清。他们往往把这二个市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润，一听到热销就以为能赚钱。

让我嗅到了祸国殃民的味道。

三）盲目的大多数

在传统的经济学上，大学里的书呆子认为“一手房市场”“二手房市场”是打通的。买什么不是买，一手房二手房价格是连在一起的。

可是在中国，由于特殊的“处房情结”，这二个市场是割裂的。高度的分离。

再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房。

而且这个“某些”比例很大。不是1~2%，而是80%。

这些人只买一手房。二手供应对他们无意义，这辈子就不想踏入中介店。

为什么说80%呢。以上海最例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一二手房交易比例最高的地方。

2014年去年的标准，各卖了2000万平米。比例是50%:50%

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而且，你还要考虑几个额外因素；

1）二手房的挂牌数，远远高于一手。

假设你认为任何一手房，6个月内必定卖掉。则一手房的“可售”数目，和成交量基本上是100%关系。

可是二手房，10套挂牌房源，并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。“可售”数目是300%倍数。

2）买不到一手房，内环无供应。才去买二手房。

3）一手房太贵，才去买二手房。

考虑到以上三点，上海人的喜好中，“一手”“二手”的比例就不是50%:50%了，可能有75%的人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。

就我个人接触感觉，真正“完全不在乎”一手二手区别，只看房子本身品质的人，比例比25%还低，或许只有10%

而如果你去了内地省会城市呢，一手二手成交比例可能是60%:40%，70%:30%

在最极限的几个省会，是80%:20%

如果你到了地县级四线城市，这个比例能达到惊人的99%:1%

也就是在这些小城市，大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚至就连二手交易市场都不存在。

你设想一下，湖南醴陵那些山坡上的农家宅子，除了分家产时要算算金额。平时还有什么资产属性呢。

别说这些乡村，县城，地级市；我们有一个资深老手是西安人，他说起西安楼市来也是眼泪汪汪。

西安就是典型的那种80%:20%，西安人是根本不考虑二手房。他们的字典里，完全就没有二手房这个概念。

什么，买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配，或者是公司内部调剂的。只有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。

在内地城市，“处房情结”的观点者是90~95%

四）割裂的市场

当“处房情结”观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。

其最直接的第一个影响，是“房地产指数”之类参数，和职业炒家完全没有关系了。

我LP很无聊的，整天会给我传送一点“房地产大势分析”“戴德梁行分析报告”。

对于这些报告，我向来是不看的。

为什么，因为“房地产指数”，和炒房毫无关系。

无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区鬼城…………

这些统统和炒房没有关系。

这些全都是“一级市场”，讲的都是一级市场KFS拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。

他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房，这辈子和你都没有关系。

“炒房”其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么涨的，我也不知道中国人脑子里是哪跟筋。

同样的商品，从KFS手里卖出来，就叫“一手房”。从小业主手里卖出来，就叫“二手房”。

哪怕你一天也没有住过；

哪怕你是毛坯纯钢筋水泥；

哪怕你期房直接转让，房子还是期房，甚至还没有建成；

哪怕你直接在KFS处做更名。

可客户就死认你是“二手房”。同样的商品，仅仅因为销售渠道的不同，客户就死认这理。非得让你降价，非得让你降价30%以上。

不管你买进的是一手二手，你卖出时都是二手。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空关，你一天都没用过。

炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比“一手市场”小得多的市场。

如同本片开篇所说，房地产市场和炒房市场，根本就是二回事。

五）落地打七折

真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场，是一个很小的市场。而且和GDP不成比例。

如同我前文所说的，西安武汉成都，他们的GDP，人口，房地产开发量，可能和上海是在同一个数量级的。

可是在二手市场，他们是绝绝对不是同一个数量级的。

上海的二手市场，是总市场容量的50%，到了内地，或许只有10%

内地的二手市场非常小，而且集中在民工中低端，流通量和客户接受度都很低。

这才是内地房地产炒不上去的真正原因。

在过去N年，我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。

胡说八道，胡说八道，胡说八道，重要的事情讲三遍。

每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事，每个人都会说“我朋友，我同学，我同事”，买了套房子，过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。

放你妈的狗屁！

水库是一个讲真神的地方，我们不喜欢讲虚构故事。

事情的真实情况，“买房”是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。

说实话，你看看你自己，看看你身边。传说中“赚钱”这么多的一个市场，你自己赚了多少，你接触的人赚了多少。是不是远远低于理论涨幅。

真实的情况呢，房子其实和汽车差不多。是一个“落地打七折”的东西。

汽车这玩意，大家都知道了。新车是新车的市场，旧车是旧车的市场。

你一辆新车45W，或许还买不到，要加价买，这个价格是真实可靠的。

可是你一旦买下来，哪怕完全没有开过，行驶0公里。你直接想把它卖了。

对不起，打7折。100W的车辆直接70W。

您还别不服气。这就是规矩，旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。

看清楚了没有，消费者的心态，到哪里都一样。

房地产市场，和汽车市场，是完全一样玩法。一手的就是一手，二手的就是二手。

你买汽车能赚钱么，不能。

你买房子能赚钱么，不能。

那些内地售楼处，宣扬的“保值升值”，未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。

“姐，我去年买了套房子，1000W，今年升值了。小蓝再买隔壁那套，得出1300W”

“哇，真是太棒了。你赶紧抛掉呀”。

“抛掉的话，只能卖800W”

在《温州炒房团 #180》一文中，我们说到了，“师奶”在任何情况下，都是最后一棒。都是整个食物链最后接筹的。

90%的家庭妇女，那些大妈，她们买房根本不可能赚钱。买入即套，落地打七折。

房子和汽车一样，是一种“一手情结”极其严重的商品。差价在30%左右。

那么，怎么破。

下节再讲。

（欧神，2015年10月7日）