沉默的上海人 _#400

直到今天，上海土著仍拥有着66%的人口，50%的收入，和75%的财富。

但是在房地产的所有购买研究中，似乎已经把这个群体遗忘了。

一）有多穷

首先，我们要说一些关于土著的事情。

有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中（1990-2015），增长最迅速的群体是哪一个。

许多人会回答，是“新移民”。

这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入，填满了浦东到闵行的每一寸郊区。

而且新移民作风泼辣，挥金如土，买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。

但是这个回答，却是错误的。过去二十五年，实力增长最快，面貌改天换地，反而是很多人以为“垂垂老暮”的浦西土著。

为什么，也没觉得浦西人现在多富呀。都没几个土豪。

这样说法，关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。

和绝大多数人的印象不一样，1990年之前的上海，其实是一个“贫穷落后”的城市。而远远不是所谓“远东第一大都市”。

当时的上海，和现在上饶，临沂档次差不多。远远比周边的常熟，上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙，因为浙江人更富，要抢着嫁。

上海人谈论的，是去广州深圳打工，深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的，是要不要放弃国企铁饭碗身份。

今天大家都在骂，闸北火车站导致了脏乱差，把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。

而事实的情况呢，周润发“上海滩”中的火车站，原本是“老北站”。是在七浦路上苏州河北。

1987年时，是闸北区政府哭着喊着，满地打滚哀求着市政府，把火车站搬到闸北去的，救救闸北。

火车站搬闸北之后，立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。

闸北区居民，长期以来叫做“滚地龙”区民。滚地龙什么意思，就是裹张草席，往马路上一躺。

意思就是“这户人家完全没有固定资产”。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱，连个热水瓶都没有的。

而火车站一搬闸北，整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮，开个小旅馆，十几万人就有了收入，有了生计，告别无产阶级。

说这个例子，告诉你的不是上海人有多富，而是当年有多穷。

二）大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话，则2000年之前上海的住宅存量，在4.5亿平米左右。

基本可以认为，这些房子全部在“土著”手里。

时至2015年，这些房子，平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子，现在43000元/平米。

这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。

这18万亿，是平均分配给1400W土著居民的。也就是每人130万元！

三口之家，户均400万。

这个18万亿是什么概念呢。

截至到2015年，上海市GDP（预）是25500亿元。

一般情况下，国家税收要拿掉30%，企业收入35%，能分给居民发工资的不会高于35%。

也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。

这说明什么呢，“人赚钱难，钱赚钱易”。

在过去十五年内，哪怕你全部的工资累计，一分钱不动。总数可能8万亿都不到。

而上海居民的资产升值是18万亿！

这同时也回答了一个问题，“土著和高薪大学生哪个更有实力”。

在8500亿工资中，假设外来劳动人口占50%，一年工薪收入约4000亿。

你累计十年，也不过数万亿的规模。

而土著手里的5亿平米，每年涨2000元/平米，一年就是1万亿。

而上海楼市的涨幅，远远不止每年二千。

土著和外地小白领的实力增长，大约是400~500%：1的样子。

菜总说“二本外地狗，摁倒拆迁妹”，实在是宇宙不破的真理。

三）幸运

我们要心存感激，要铭记幸运。今天所有的幸福，不是靠你劳动所得，不是靠上海人的勤劳与智慧，而拥有如此财富。

我们是幸运的，当年中央选择了“上海开发”，而不是“无锡开发”。

如果当年开发的重点放在了无锡，无锡房价43000/m，而上海核心区的房价，则如蠡湖大街一样8000元/平米。

这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万，立刻和瘪三差不多了。

没有了外地人涌入，没有城市开发，上海人就是滚地龙瘪三。

我们一定要用最大的热情，欢迎外地人涌入，支持外地人涌入，打造最热情好客的城市。

今天我们所拥有的一切，全缘由“是上海，不是蠡湖”。

四）剥削

现在我们来说一说，“外地人”创造的财富，是怎样落到“土著”本地人手中的。

你这400万元/户，是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。

香港人曾经有过一个笑话，玩具大王，电动马达大王，龙虾大王，无论你赚了多少钱，最终你都是为“房产商”打工。

上海的逻辑，与此类似。他通过几个管道，吸干外地人的血：

• 以极高的价格，将浦东土地售予外地小白领

• 将市中心豪宅卖给温州土豪

• 55平米限制，售出老公房

• 交易税费

其中1，2我们之前已经有所阐述。而3会在下一篇讲。

五）官僚

• 2015年房地产业销售6.4 万亿元;

• 缴纳契税2874亿元;

• 房产税1372亿元;

• 营业税4051亿元;

• 土地增值税2719亿元;

• 缴税合计约1.1万亿元;

• 银行房贷余额12万亿元;

• 获8400亿元利息;

• 土地收入28517亿元;

• 政府和银行从房地产获得收入47917亿元;

• 占6.4万亿元收入的75%。

在房地产开发中，一般认为75%的金额被政府拿走。

而政府是什么。政府“广而泛”的名词，归根到底政府还是“人”组成的。

在生态位中，外来的大学生白领精英（简称白骨精），虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置；

可是就“政府”而言，几乎95%的职位，都是被本地人土著垄断的。

虽然我们时常谈论着上海“书记、市长”等顶级官吏，往往由中组部指定。外省的官员居多。

可是你看到中层官僚，厅局处科四级，几乎全部都是本地的土著上海人。

上海有多少名处长。

正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。

别看外地小白领自以为“高薪精英”，可是在“官场”这一个生态位的竞争之上，他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。

官员有什么用呢。政府拍了一块地，有上百亿的收入。

可是这些收入，他还得花出去。简单点有中建一二三局，要兴建道路水电和高架。

比较复杂点，还有绿化养护，交通火警。

然后还有社会养老，慈善统筹，政府运作。

而这一些钱，几乎全部都落入了不显山不露水的“官场中人”手中去了。

最简单的一点，外环线绿化养护工程，你知道其利润和成本是多少么。

上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好，而且公务员也不再是紧巴巴。

各个国营系统，因为有政府支持，也不再是清水衙门。

也就是说，上海人不仅仅在房子上占优，而且在工薪性收入上也不落后。

普通的国企混个副处，一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。

如果你不讲房子值多少。单单比存款的话，上海人也绝对不少，殷足。

大赢家。

以个人财富而言，上海土著才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人“数量”增长更占优。

或许还有人会问，唐镇50000/m的房子，500W房子400W税。

地价和税，是上海市政府拿走没错。滋养得上海本地人滋润万分。

可我这房子还是价值500W啊。

是资产我也没亏。

问题是，500W的唐镇房子，和500W现金，这绝对不是同一概念的事。

用回我们上一篇的标题：《小众市场》

（未完待续）

（欧神，2015年10月30日暮）