01、


昨天广东省房协的一个文件，引得全国房企忧心忡忡。

 

9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

 

 

材料中提出：为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

 

一石激起千层浪，由此，整个市场都在传闻“广东酝酿取消商品房预售制”。尔后，住建部开始辟谣回应称，全面实施现售征询意见情况不属实。

 

对此，省房协的相关人士表示：目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

 

而业内人士也表示：市场过度解读了。

 

原因无他，现在房地产正在实施严厉的调控，房企资金压力普遍较大，在这个时候如果瞬间将预售变现售，会出现很多的问题。而且如果直接取消预售，将会对市场产生较大冲击。

 

住建部一辟谣，很多开发商都松了一口气。那么，商品房预售制是什么东西？为什么在这个时候提上议程呢？里面有什么玄机呢？我们不妨来了解一下预售制到底是什么。

 

 

02、

 

 

那么，什么是商品房的预售制度？

 

如果对房地产了解不深或者没有买过房的小白，通常脑海里都会盘旋一个问题：为什么我们交了钱，要2年之后才能拿到房子呢？

 

这里面的逻辑，就好比我在菜市场买了一斤30块的小龙虾，本来一手交钱一手交货的东西，钱付了卖家却告诉我小龙虾还在河里，没有捞上来，要2个月后才能提货的道理是一样一样的。

 

听上去是不是很奇葩？是的，但是，我们很多人都习惯了这种商品购买思维。纵览整个国际市场，预售在国内几乎是主流交易方式，国外虽然也存在预售，但并不流行。

 

那么，预售制到底是怎么来的？其实我们学的是香港，不过那时候说的更加的形象，叫做“炒楼花”。除了这个之外，我们还学习了另外两项：土地70年产权、公摊面积，这三样加起来，俗称房地产界的三大发明。

 

香港，一直是房地产界的教父。

 

 

1952年的时候，全香港甚至是全球的楼房基本都是整栋出售的。因为整栋整整栋买，所以对资金要求量极大，这时候能够买得起房子的人，非富即贵。买不起房子的怎么办？那就租房住。

 

这时候出来一个非常精明的香港人：香港国际鸿星集团的吴多泰，整栋卖楼的方式好不好？他觉得非常的不好，交易周期长而且对买方的资金要求极高，为了实现快速周转，他在当下想了下一个非常创新的法子——

 

整栋楼不好卖是吧？我可以将造好的一栋楼，按照面积分成等5份卖给5个人啊。这样卖起来就快多了啊。（当然，由于之前并没有人这样的卖楼，所以这5个住户签的还是共有产权。）

 

将一篮子鸡蛋一个一个卖，效果可想而知。1952年的时候，他把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。当然，既然分层出售，那么自然就有了公摊部分，于是，公摊面积就产生了。

 

换言之，1952年出现的分层出售产生的公摊面积，事实上是开发商为快速回笼资金、快速销售而产生的，是开发商逐利的产物。

 

仅仅是公摊是香港地产商发明的嘛？当然不止，还有预售制，而预售制的发明者，则是名噪一时的香港著名商人——霍英东。

 

 

03、

 

 

1953年，霍英东刚刚从上海赚取完第一桶金，他看到了香港创新的“分层出售”之后，就开始加入房地产业，因为在他的眼里，这样的方式虽说创新，但还不足以刺激庞大的购房需求。

 

当时的霍英东拿下了油麻地四方街的一块100栋5层楼唐屋，也打算按整层出售的方式去卖楼。可是问题出现了，吴多泰卖的是2栋，他卖的是100栋。即使分拆卖楼，这样的周转率还是很慢。

 

于是，霍英东想了一个新招：分期付款。

 

还是买不起是吧？这样，我给你们找个律师签个协议，在动工之前，你们可以先交一部分，等楼面建到第二层的时候再交一部分，等到完工的时候再交一部分...

 

这种采取分期付款的方式，让霍英东手上100栋楼，1200套公寓一下就卖完了。而这就是所谓的“炒楼花”，因为香港人习惯将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售楼花，就是“卖楼花”。

 

于卖家而言，卖楼花可以加快资金周转、快速清货，降低卖房的成本；于买家而言，此方法减轻了他们一次性支付所有楼款的压力，使得许许多多的市民也能介入房地产买卖市场，于双方都有益，何乐而不为？

 

后来，在回忆这种创新式的“预售制度”之时，霍英东说——

 

我真的想不到，“卖楼花”方法一公布，香港地产界疯狂了起来，普罗大众卷进了房地产的旋风里；我们负责发展、兴建的楼宇的售楼处，每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。

 

当中，有政府的小职员，有月入两三百元的教师和打工仔，有普通的家庭妇女，有那些终身不嫁人的“自梳女”……有些人排队预售到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚了一笔……

 

1983年，深圳出台的《深圳经济特区商品房质量管理规定》规定，“房地产经营者可以预售房产，预售房产必须具备一定的条件”。这是我国内地首次以立法形式允许商品房预售。

 

商品房预售形式，首次在内城城市发出萌芽。1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，为房地产预售制度正名。

 

如今，房地产的预售制度已经伴随中国房地产25年，在住房短缺的时代，预售制度的提出，提高了房地产的周转速度，有效促进了住房供给，保障了房地产市场的稳健发展，可以说功不可没。

 

但是，预售制的形成，也一直被人诟病。

 

 

04、

 

 

说白了，作为开发商逐利的产物，预售制其实是一种“空手套白狼”的游戏。

 

对于开发商来说，这种制度的形成，可以降低开发商的准入门槛。比如一栋30层的房子，开发商建到5层以后就差不多可以拿到预售证开卖了。拿到首付款之后，开发商可以继续滚雪球开发拿地了。

 

这里面的风险谁承担？一个是购房者，一个是银行。卖楼花，提前两年锁定购房者，以高杠杆的形式撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。

 

而且，房子不是一天盖成的，一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间。房子卖出去了，开发商可能也就不那么上心了。

 

而且，最麻烦的是，有的开发商，前期为了拉拢客户，可能会做一些夸张的承诺导致最终无法实现。

 

比如说名校，这些年，因为开发商虚假承诺买了房子就可以上名校而出现的维权事件屡屡霸屏，就是预售制所带来的。

 

当然，这还是好一点的，最可怕就是卖完房之后，房屋出现质量问题，比如说漏水啦，比如说深圳著名的“三角门事件”啦，业主维权难，有苦难言。最可怕的是，今年的西安还出现过一次维权事件，更令人啧舌——

 

 

如果没有预售制，这样的奇葩案件可能就不会发生。但如果是现房销售，不能说完全避免吧，至少会减少这类案件的发生。

 

现房销售的好处是什么？现场看房，一手交钱一手交货。房子漏水是吧，我不买还不成嘛？三角门是吧，我直接掉头就走。货好我才买，因为所见即所得。

 

而且，新房建设的两年资金真空期也没有了，现买现住，让购房者实现资金利用最大化。所以，业内的投资客买房的其中一条准则就是：不买新房，只买二手房。

 

 

05、

 

 

那么，如果完全实行现售，取消预售，开发商会怎么样呢？

 

首先一个就是小型开发商资金链的断裂。因为他们的资金实力最弱，借钱能力也差。

 

资金一旦转变慢，房子完全盖好了才能卖，资金链就很容易断掉，这样一来，很多小型的开发商就会死掉，而且会造成很多项目烂尾的风险。

 

周转变慢，资金链变紧张，这对于大小开发商来说，都不是喜闻乐见的事情。但是，长期以往，小型的开发商都会死掉，而整个房地产市场，可能也将步入大型房企“寡头垄断”的时代，大鱼吃小鱼。

 

而对于购房者，可能也将面临住房短缺的问题。预售变现售，其一是开发商数量减少，其二就是可选择的项目和等待周期变长。比如说预售市场下，楼市中可能有50个项目要卖，这样一拉周期，可能就只有20个了。

 

买房效率会变得很慢，买房的时间成本也会提高。问题出在哪？其实还是供应端的问题。其他城市可以影响会小一些，因为存量庞大，但对于深圳来说，住房供应短缺一直是公认的事实。

 

这让我想起任大炮的一句话：明年不是房价涨不涨的问题，是你买不买得到房子的问题。

 

现售和预售，手心手背都是肉，会不会实施，实施后又如何平稳过渡？这其实都是问题。当然，作为吃瓜群众，最大的心愿还是买到质量过关的房子，这才是重点。至于实施周期多长，就只能且看且行了~

 

看准好形势，保持自己的判断，很重要。


水库微信大群，目前是从1群到46群。 一群又称元老院。主要是论坛元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有46群。大群免费，原则上每个人只能加一个大群。已经在水库各大群的，请不要再次加群，以节省群资源。需要入群的库友请请直接添加徽信：689574   验证语：入群