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水库论坛每日精选房产投资如何判断一个板块的升值潜力?

字号+ 2018-10-06 11:35

房产投资如何判断一个板块的升值潜力? 框架思维: 1、 评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑 2、 一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念 3、 判断一个板块是...

房产投资如何判断一个板块的升值潜力?

框架思维:

1、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑

2、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念

3、判断一个板块是否有潜力的唯一标准

 

01、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑

 

多数人看待城市板块,只具备对城市「空间」的单一维度投资逻辑,即从当前的心理距离、现成配套看待一个板块的潜力价值,缺少全面而独立的判断,容易受主流媒体的影响,作出人云亦云的决策。

 

如果这样决策,意味着你身处羊群效应的尾部,是很难获得超额回报的。

 

因为我们知道,投资分歧带来巨大收益,共识只会降低投资回报。人人都看好的项目,一般赚钱不多,所谓“众利莫往”。

 

所以我们对板块的认识要跳出基于当下的的角度,挣脱普遍认知的束缚,建立一个基于过去、现在、将来的多维投资逻辑,洞察一个板块的生命周期。

 

从房产升值潜力的角度来看一个板块,一定会经历四个阶段的生命周期:1、炒概念;2、炒地皮;3、炒配套;4、炒供需。

 

这句话对你有什么启示?知道哪个时机进入吗?

(以上重庆、成都各板块分别处于哪个阶段?什么时机进入较好?图片来源:安居客)

 

先说安全性,在炒概念阶段进入风险比较大,因为规划说得再好,都可能会烂尾。

 

一个板块的产业导入,人口迁移,配套成熟需要足够长的时间才能见到效果,太早进入会成为“先烈部队”。

 

而在炒供需矛盾阶段进入则风险比较小,毕竟后期炒供需,说明片区人气已经很足了,供不应求,二手房自然有价有市,价格非常扎实,但因为在最后一个阶段进入,时间有点晚,获利不会太多。

 

再说回报率,即哪个时机进入赚得多。正确的做法是在每个阶段切换之间进入,即上一个阶段的尾声,下一个阶段开始拉升之时进入,这样能够保证最短时间内可以收获一个完整的涨幅。每天都在涨,没有浪费一点时间。

 

而真正的高手,是从炒概念阶段就能判断该板块能不能起来,会不会烂尾,如果有信心就在概念阶段进入,最后一个阶段退出,从鱼头吃到鱼尾。

 

参考某市规划新城,最初概念出来涨一波,然后地价拍卖又涨一波,接着配套学校、医院、地铁上马又涨一波,最后所有东西都成熟了,价值显现,人们纷纷迁入导致供需矛盾又涨一波。

 

一个板块走到第四阶段的生命周期之后,整个板块的楼价就会持续高价平稳上涨,但没之前涨得没那么厉害了。这时,政府和媒体又会带着人们去炒另一个板块…

 

02、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念

 

明白了一个板块的生命周期后,我们接着讨论如何判断一个板块是否有潜力,是否值得投资。

 

首先,我们要明白一个板块是否值得投资与一个板块好不好是两个概念。

 

以北京为例,要说板块好,天安门附近最好了,全中国的政治中心,但它值得投资么?不值得

 

过去十几年,北京涨得最多的不是天安门附近,而是三至五环的近郊地铁新房或次新房。

 

再比如,一个楼盘均价2万,现在有两套房

 

A:中高层楼层,望花园,南北通透,户型方正。

B:2楼,临街靠马路很吵,采光一般。

 

你在看二手房的时候是不是经常遇到这样的选择题?

现在问你,哪个值得投资?

 

其实,这个是伪问题,因为不知道价格根本无法判断。

 

事实是,A当然是好房子,但是它单价是2.3万,B当然是不好的房子,但它单价是1.5万,那现在哪一套房子有投资价值呢?

显然是:B

 

因为这个价差太悬殊,不合理的价格一定会得到市场的修复,你只需要买下来,然后等待它涨上去就能赚钱了。

 

这两套房子,行情来了的时候,涨幅表现是这样的:A房2.3万涨到2.8万,B房1.5万涨到2.5万,两者由原来8000元的价差缩小到3000元,市场回复合理,B房涨幅最大。

 

投资法则:

如果一个楼盘的优质户型低于该楼盘的平均价格,则该户型被低估了,可以考虑买入。

 

如果一个楼盘的劣质户型高于该楼盘的平均价格。则该户型被高估了,卖贵了。尽量别买。

 

请你记住:

如果一套房子完美了,它一定有一样东西不完美:那就是贵

 

一套房子再烂,但如果它便宜到连螃蟹也会笑,那就值得投资。

 

世界上没有卖不出的房子,只有卖不出的价格。

 

同理,不谈价格就谈板块是否值得投资,其实是不负责任的。

 

一个板块再好,如果它现在已经很贵了,那就等于提前透支了一部分涨幅。

 

是的,判断一个板块是否有潜力的唯一标准就是价格。

 

千万不要盲目相信未来的规划,而是要问问自己:以这个板块过去,现在、将来的涨幅表现,该价格买入,是否值得?

 

那问题又来了,什么价格是值得的呢?

 

03、价格是判断一个板块是否有潜力的唯一标准

 

我们知道一个板块的生命周期是:炒概念——炒地皮——炒配套——炒供需

 

而一座城市一般而言会有数个板块,这些板块都有不同的价格,其中有几个数字值得作为参考,分别是:最高价、中位数、平均价、超低价

 

在炒概念阶段,一线通勤距离20-25公里,二线通勤距离15-20公里的板块,如果新房或5年以内的次新房价格在城市的板块平均价以下,那么可以考虑进入,有很大潜力。

 

以广州为例,某个新板块(假设是增城的新塘)刚好是通勤距离25公里左右,房价1.5-2.2万,而广州房产平均价是2.5万,则相对而言,该板块有一定的潜力,无论从安全性和投资回报来看,可以考虑。

 

但是,南沙新区,通勤距离是50公里,也卖2万+,纯属炒大湾区概念,这样的板块如果进入就要守很久才有钱赚,等不起。当你套在南沙动不了的时候,别人已经在其他板块获利又去买下一套了。

 

2015年初番禺的楼价是1.5万,南沙也是1.5万,现在在回头看看,番禺已经3.5万,南沙还在2万徘徊并且有价无市。这就是炒配套和炒概念的两种差别。

 

南沙新区的概念喊得震天响,实际涨幅严重跑输广州整体大市。现在进入的人估计还要站几年岗。

 

总之,一个新板块炒概念阶段如果远远超过了所在城市的平均价,说明已经提前透支一部分,需要守几年才能有钱赚。

 

而在炒地皮和配套阶段,一二线城市通勤距离同理,如果一个板块的价格在一座城市的中位数以下,这时进入该板块大概率赚。

 

在最后炒供需矛盾阶段,该板块的价格如果超过了该城市所有板块中最高的平均价格,那么风险比较大,且获利周期比较长。

 

注意,这里的最高价格不是这个城市的最高价格,而是所有板块平均价格的最高价格。

 

以深圳为例,板块均价最高的地方是南山区,大概7万每平方,那么深圳再出现一个比南山区更厉害的板块概率大吗?很小,所以新板块越接近该城市所有板块中的最高均价,潜力越小,提前透支,买了需要守几年才能有回报。

 

换言之,你如果在远郊区坪山、光明、龙岗、买入5万多,甚至6万单价的房产,除非有学区,否则大概率要被套几年,因为这个价格不应该出现在远郊区,而是市区核心地段,属于投资失误,买贵了。

 

一个板块要想逆袭,成为这座城市新的价格高地,是比较难的。我们投资要顺从人性,不要抗天逆命。

 

总之记住,未买先贵的板块,我们坚决不入,买房的唯一目的就是赚钱。

 
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