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杠杆与笋盘哪个更重要 #2295
时机最重要
一)前言
今天晚上如果要追热点的话,理论上应该写“房租”。
例如上这张图:
唉,世界上怎么会有这么蠢的人。
不仅蠢,而且坏。从大脑到心脏都坏透了,堪称新时代的人渣。
-
房地产调控的事,从来没有人问“房东”的感受。
-
你抓住中介盘问不休,我也真是服了。
难怪5i5j越做越差,每况愈下。
高层都是这种人。智商徘徊在僵尸与丧尸之间。
可是哥哥刚提笔想写,长叹一口气。
再叹一口气。
算了,咖啡御免。
“长租公寓”这个话题,已经有奥派同仁布尔费墨,菁城子挡在前面。
珠玉在前。就不用我再堵枪眼。
俺还是“斗长命”吧。
因此,今天我们不追热点。我们普及数学。
-
布尔费墨《那些关于房租的假话和蠢话》
-
菁城子《最近,房租为何大涨》
二)精算
今天静下心来,做了一些测算。
测算的数据,是地产圈长期以来,争论不休的一个话题:
“零首付流派”划算,还是“笋盘流”划算。
当我遇见选择时,是应该尽量追求杠杆,还是尽量追求折价?
这个问题,定性来说,我们心里有谱的。
定性的说:
-
假如涨幅较小,笋盘流划算。假如涨幅较大,“零售付”划算。
-
便如同二条曲线,在某处相交。
但是,定量的计算,我们从来没有做过。
静心算了一下,结论颇为有趣。
三)零首付流派
假设有一套房子,价值900W。目前有二种算法,请比较:
1)首付0W,贷款1000W,手续费100W。
2)首付400W,贷款400W
第一种办法,是“杠杆最大化”。
第二种办法,是笋盘压价。净支出只有800W。
这二种方法的盈亏平衡点在哪里。
哪一个因素,对收益影响最大。
这一类的数学,十分简单。
只不过没有人系统地“教科书式”计算过罢了。
我们可以列出这样一个表:
月数 |
月供 |
剩余贷款 |
0 |
0 |
-10000000 |
1 |
-68169 |
-9976748 |
2 |
-68169 |
-9953391 |
3 |
-68169 |
-9929929 |
... |
... |
... |
这是“零首付”流派的现金表。
首先,你会惊讶地发现:
零首付流派,其实并不是零现金。
“零首付流派”还是需要支出现金的,而且金额还不低。在某个时刻,甚至比老老实实“笋盘流”支出的现金更多。
因为“零首付流”名义上,你完全不需要首付,得意洋洋。
但在实战中,一旦你完成了“交易”。几乎很快,你就要开始付月供。
而且因为你是“零首付流”,你拉高了总价,进行了更大量的贷款。
包括贷款和手续费,会压得你喘不过气来。
月供远远超过正常流派。
月数 |
月供 |
剩余贷款 |
0 |
0 |
-10000000 |
1 |
-68169 |
-9976748 |
2 |
-68169 |
-9953391 |
3 |
-68169 |
-9929929 |
... |
... |
... |
你看表格中,买一套价值900W元的房子。
但是月供却要付68169,一年需要8.2W,相当于房屋总价的9%
如果你一张完美的“零首付”单子,拖上了三年。
则你仅仅还月供部分,就花掉了房价的27%
我们内部戏谑称“零首付流派”,叫它-100+10X
意思是说,什么事情也没做,你先亏100万。
此后,由于你零首付(一成首付),杠杆高。涨幅可以X10.
“零首付”这个流派:
-
如果房价不涨,你就死定了。
-
如果房价微涨,你就小赚。
-
如果房价大涨,你才大赚。
进一步的计算回报率,我们可以列出这张表:
月份 |
现金流 |
现金流 |
现金流 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
2 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
3 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
4 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
5 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
33 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
34 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
35 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
36 |
-68169 |
-68169 |
-68169 |
年末负债 |
-9093643 |
-9093643 |
-9093643 |
期末估值: |
9500000 |
12000000 |
15000000 |
售房所得: |
406357 |
2906357 |
5906357 |
净收益: |
-2047725 |
452275 |
3452275 |
IRR月: |
-14.32% |
0.90% |
4.33% |
IRR年: |
-84.35% |
11.29% |
66.22% |
这是一通36个月的还款表。
-
第36个月,你还欠银行9093643元。
-
假设卖房可得950W,1200W,或1500W元。
-
对应利润-205W,45W,345W
-
年化收益率-84%,11%,66%
更为直观一点,我们可以做出这个图:
图表的意思是,一套“零首付”900W的房子,如果持有五年,房子涨到1400W,则你的年化回报率是12.50%
咦,似乎也不高啊?
四)笋盘流
我们进行第二套算法。“笋盘”流派。
假设一套900W的房子,被你以800W买到。
首付400W,贷款做得不好,只能贷400W。
过了三年,分别还是售900,1200,1500W,请问回报率多少?
月份 |
现金流 |
现金流 |
现金流 |
0 |
-4000000 |
-4000000 |
-4000000 |
1 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
2 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
3 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
4 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
5 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
33 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
34 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
35 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
36 |
-27268 |
-27268 |
-27268 |
年末负债 |
-3637457 |
-3637457 |
-3637457 |
期末估值: |
9000000 |
12000000 |
15000000 |
售房所得: |
5362543 |
8362543 |
11362543 |
净收益: |
380910 |
3380910 |
6380910 |
IRR月: |
0.22% |
1.54% |
2.45% |
IRR年: |
2.68% |
20.14% |
33.63% |
画成图表,则更加直观一点。
实线是“零首付流”,虚线是“笋盘流”。
“笋盘流”几乎一直都在盈利线以上。
三年涨+40%,或者五年涨+64%以上,则笋盘流被“零首付流”收益超出。
哥哥盯着这个图表,左看右看,左看右看了半天,最后得出一个结论。你知道是什么:
“零首付流”毫无价值。
为什么,因为你看看这个图表。“笋盘流”已经非常完美了。
以三年计算,笋盘流已经提供了+20%年复合回报。
作为“稳健投资”,每年有+20%很不错了。
而“零首付流”要到三年涨幅+40%之后,收益才能反超。
之前一直是巨额亏损。
亏损,呃,俺不能接受亏损。
对于绝大多数的投资者而言,收益率+40%以后,+60%还是横财,带来快乐有限。
而亏损的“巨额风险”绝对不可以接受的。
从风险喜好角度,是不是该把“零首付流”给毙了。
(在8.18的影居活动中,罗尼大声呼吁,“零首付流”过度进取,风险重重。她说得对不对?)
五)超短期
哥哥手贱,我又测算了一个“一年期”的回报率。
然后我默默给自己写了四个字:“以上全错”。
真的是,令人印象深刻的…………超级曲线啊。
“零首付流”的回报曲线,一骑绝尘,远远向着4000%走去了。
我们之前看“三年期,五年期”的回报率比较,“零首付流”并没有特别优势。
因为零首付也要付月供,三年填进去了27%的房款。
但是“一年期”的比较,则非常惊人。甚至远远打爆了表格的上限。
在整个标量中,最重要的真是“时间”。
如果你追求短期快涨,大涨前夜。则应该追求杠杆。
如果你持有时间较长,则应该追求笋盘。
关于“杠杆和笋盘”的争议,最应该问的,是你预期要持有多少年。
越是确定在“大涨前夜”,而且涨了就可以抛现,一年以内,就应该选择杠杆。
众所周知,水库的主要手法是“大面积,低单价”。而且流派倾向于长持为主。
我们去到一个新的城市,往往会期待一个十年的雪坡。
水库主要的审美观,还是侧重“淘笋”,而不是“拼命加杠杆”。
蓝色水库:亲,我有一个问题咨询你。
蓝色水库:同一个小区有二种车位,一个价格16W。一个价格32W,但可以贷款50%。请问哪种好。
Yevon_ou:…………
六)关于风险的把控
对于风险,我想很多人都误解一件事。
所有的风险,都是边际风险。
譬如说,一个人有2000W净资产。然后他跑到CQ,全款“零首付”买了一套房子。
你说他“风险”么。CQ人都要吓傻掉了。日夜担心。
但是你说“安全”么,对于一个有2000W净资产的人来说,多加一套80W的房子,算什么风险。
哪怕他少付了24W首付,说不定他自己的主力仓位。三个月月供就十几万了呢。这半年下来,总负债还是减少的呢。
对于绝大多数人来说,他的“底仓”是不动的。京沪深大型的,高价值的物业,想动也没法动。
“不动如山”。如果你90%的仓位,都是稳岻如山岳的。
那么你10%的先头部队,刀磨得再快,又有什么关系呢。
几乎所有的多军,都缺乏现金。而自己的债务,每个月都在减轻。
把少量“高能”的先头部队,磨得尖锐一点,又有什么关系呢。
你看到的全力一刀,其实并不是全力一刀
对于我们来说,“锐刀”亦无非一种财务工具而已。
你肯不肯多出10%的手续费,“借900W,还1000W”。
类似的决策,是与否,唯一的影响因子,也仅仅是数学。
和道德无关。
你的父辈们,连贷款都没见过。背一点点贷款,吓得夜不能寐。
但经历过的人都知道,这都是很小,很安全的事。
没有坐过云霄飞车的小孩子,不用惊吓的哇哇大叫。
(yevon_ou@163.com,2018年8月20日丑)
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