交证才交房，恐使房价上涨 _#F2540

 

 

 

一）交房就交证

 

在“奇葩层出不穷”的房地产市场，最近又有了新闻妖蛾子。

中部某知名省会，向来以“调控”创新出名。

这次又搞了一个新政策，“交房就交证”。

 

交房就交证，是什么意思呢。

普通人买的期房，往往要等待二三年。才能变成现房入住。

“现房入住”也不代表你立刻就有房产证的。往往还要等待一年二年，县城甚至等五到十年，你才能拿到“房产证”。

 

 

为什么“房产证”，需要等待这么久的时间呢。

因为KFS需要“解抵押”。

 

众所周知，KFS是一个“高负债”运营的企业。

土地是贷款的，工程是贷款的。建成的房子，也是有抵押借款的。整个企业，一大半都归银行的。

 

KFS的“大产证”，一般都是抵押掉的。

当收了用户们的款以后，KFS需要一个“解抵押”的过程。往往以20套为一个“批次”。

每一批次房子解开抵押后，才可以转入客户个人的名下。

 

在某些县城，或者四五线城市，房子的“去化率”往往并不理想。相应的，KFS的“负债率”更高，毛利率也比较低。

有时候甚至发生一个情况，KFS没卖几套，拿了客户的钱，都不够“解抵押”的。

这样，“产证”就会遥遥无期。乃至有等五年十年的。

 

最严重的情况，还发生过KFS携款潜逃。客户付了钱，却拿不到产证，打官司上坊等等。

 

现在中部某省会，搞出来了“交房就交证”。直接一条龙，避免了半年到三年的等待，也避免了“KFS携款潜逃”的风险。

媒体一片歌功颂德，大唱“调控”德政。见文初贴片。

请问这是好事么？

 

 

 

 

二）果毅将军

 

中华文字，博大精深。

 

传说曾国藩和太平天国围战的时候，屡战屡败。野战和太平军相遇，几乎就是找死。

芜湖战役，打得曾剃头几次想投湖。涕泪交加，他给慈禧太后上了一道奏折，“臣屡战屡败………”

 

可是曾国藩有一个非常棒的师爷，慈禧太后收到奏折时，实际写的是“臣屡败屡战………”

 

• 屡战屡败

• 屡败屡战

 

一字之差，常败将军变成果毅将军了。

 

 

回到“交房就交证”的话题，我们看看投票结果。不由得摇头叹息。

纯粹是智商税检测器啊。

 

我问你，“交证才交房”，您满意么？

 

 

假设市面上所有的一手房，强制实行“交证才交房”。

房子先，产证后。

本来你拿产证“六个月前”，一年前，你就可以拿到房子，装修入住。现在强迫你空等一年，交证才交房，请问您满意么。

 

傻子都立刻分辨了，这肯定不是好事啊。

 

那么，“交房即交证”和“交证即交房”，二者有区别么。

这不是明显的ezheng，这是什么？

 

 

 

三）限制期房

 

真正的谬误在于，无论“交房即交证=交证即交房”，这二者都是恶政。

只有“交房≠交证”，二者不同步，才是好政策。

 

沿海城市的繁荣富裕，不仅仅体现在地理优势的优越。

更重要的是文明开化，得市场经济之先，关于经济学理念的理解和信仰。

 

曾经，有人大声倡议，“取消期房”。

某些智障般的砖家认为，“期房不利于消费者”，中国应该全面改为现房销售。

 

“智障”的理由，是简单直接，显而易见的。

• 你想，期房付了钱，却拿不到房子。

• 从期房到现房，有差不多一年半的时间。这段时间内，你还要“供楼”，还要给银行支付利息。都是消费者的负担。

• 期房给了KFS融资杠杆，减缓KFS资金压力

• 期房和现房，实际样子可能很大不同。会产生质量争议。成都人民喜欢拉条幅。

• 最糟糕的情况，期房甚至存在烂尾，KFS潜逃等风险。

 

在某些人的“直肠”大脑中，他们一根筋，直接就呼吁“取消期房”，全国改为现房销售，以为能赚便宜。

 

 

但是，在“伪经济学家”伪公蜘的脑中，他们不明白的是什么。

期房<<现房，期房比现房价格便宜！！

 

• 期房要承担一年的利息，但是它比现房便宜。哪怕算上了一年利息，还是便宜。

• 期房存在质量风险，存在KFS潜逃风险。但是它比现房便宜，哪怕算上了这所有风险，它依然比现房便宜。

 

“期房”和“现房”同时存在于市场，而消费者依然乐此不疲地去买期房。并不是消费者蠢，而是消费者经过了权衡，依然觉得期房便宜。

 

期房的价格，往往要比现房便宜一大截。

当全国禁止“期房预售”时，房价就涨上去了。

 

 

同样道理，当我们考察“交房即交证”时，让我们想想，如此严苛的“管制”背后会发生什么。

 

• “交房即交证”，意味着KFS交房时是没有抵押的。这无疑会大幅增加KFS的资金成本，资金筹措压力。

• “交房即交证”，意味着KFS要在三个月内，敲完三百多个章。这无疑又大幅增加了“社交成本”。给某些部门贪腐创造了借口。

• “交房即交证”，意味着房屋的空置率大幅上升。大量已建成的住宅，却无法入住。资源白白消耗，造成了生产力的浪费。

 

 

总而言之，在这样的政策下，唯一的获益者，是大型的“国企央企”。

它们没有资金压力，可以以2~3%低得吓死人的成本融资。

同时，他们在“政府关系”也有天然优势。敲章疏通很容易。

 

“管制”的结果，却是市场上“中小开发商”大幅度地消失。

市场集中，寡头垄断。

全行业成本抬高，竞争消失。

消费者面临更昂贵的房价。

 

 

届时，为这种政策鼓掌的专假，兴奋而愚昧的支持者们。又有谁来补偿你们的利益呢。

难道一定要涨到临头，才知道痛哭当年么。

  

四）君子和而不同

 

要理解“奥派”经济学的精髓，关键要理解“量子状态”。

 

请问“期房”好还是“现房”好。

某些人喜欢期房，某些人喜欢现房。

某些人选择买期房，便宜。某些人喜欢买现房，省心。

 

 

奥派的特点，从来不对“喜好”发出评论。奥派是“量子状态”。

张三和李四互相看不起。

张三喜欢大户型。

李四喜欢小户型。

 

奥派认为张三李四都有道理，奥派和张三李四都可以交朋友。

小孩子“马教”的教育，看东西是“黑白色”的。分成好人和坏人。

成年人“厚黑学”的教育，看东西是“灰色”的。知道黑中有白。

 

而奥派看东西，是“量子”的。可以“同时是黑，同时是白”。

我们同时认为期房合理，现房也合理。二者并没有矛盾，互斥的喜好，可以同时存在于我们的脑海中，而不导致精神分裂。

这只有非常成熟的大脑，才可以理解。

 

黑与白的大脑，固执己见，偏执强迫别人，往往会造成大的灾难。

只有“量子”的大脑，才能自由而无矩。

 

  

“喜好”应该是交给市场的。

“交房”和“办证”，根本就不应该强制捆绑在同一个时点完成。

你强制把“交房/办证”捆绑在一个时点，那是你的强迫症发作。怪异的洁癖，并只会对社会造成灾难。

 

奥派认为，“交房/办证”不应该捆绑。“期房/现房”也不应该强制歧视。

所有的“管制”，都是天秤座公职官员精神洁癖发作。把复杂的市场，当作了你家的洗手池。

 

 

继一步讲，“期房预售”标准也太高了。完全不需要结构盖顶。

打一个地基，甚至花个图纸，就应该允许“预售”。

虽然这种项目有风险，但是我们应该容忍市场上“风险偏好”的消费者。

 

当年于凌罡“众筹建房”，就应该允许他做。

很多人以为于凌罡是水库的克星，其实水库是最支持于凌罡的。

 

再进一步，哪怕连“建筑资质”评级都不应该存在。

商家应该凭自己的信用，来取信消费者。市场创造一切，除了暴力都可以创生。

 

 

邓新华写《贾跃亭坑死罗永浩》，写到取消个人破产，是多了一个“选择”。

奥派的本质，就是寻觅更多的选择，创造更多的交易，dT>0，这样社会财富才能增加。

 

 

沿海大城市的发达与繁荣，表面是地理优胜论，但骨子里是人的素质。

中部的落后，骨子里还是文明未开化。

 

 

 

（yevon_ou@163.com，2019年12月3日早）