中国经济，和房地产“分手”不容易

中国房地产的市场化

改革开放40多年来，我国经济飞速发展，积累了雄厚的物质基础。

我国现在拥有世界上规模最大的中等收入群体，也是全球第一的生产制造大国、进出口贸易大国和消费品市场大国，其中房地产行业的发展功不可没。

众所周知，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱，而房地产行业之所以能够发挥如此大的作用，离不开房地产的市场化。

现在大家对买房、卖房、贷款买房、房价波动等现象习以为常，却很少有人意识到，我国房地产是在过去四十年间才慢慢走向市场化的。

1949年建国以来，我国最开始的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，居民住房一直按照福利分房政策解决。

虽曾经起过一定的历史作用，但这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。

1978年，全国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米，住房问题十分紧张。基于此，当年就有出售公房、提租补贴、加快住房建设等改革想法。

这是住房制度改革最早的总体设想，自此我国开始对房地产制度进行改革, 实现机制转换, 以创立具有中国特色的新型住房制度。

随后的20年中，伴随政府的宏观调控与市场的自发调节，通过一路试点、更新、推进，到1998年，我国住房改革形成了相对成熟的改革方向，逐渐催生了当下繁荣的房地产市场。

1998年，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，中国房地产行业走向了真正的市场化。

其中特别需要关注的是，当时为了解决买房资金的问题，住房补贴、公积金、房贷开始大规模登场，这意味着，我国房地产在市场化的同时，也开始逐渐增强金融属性。

市场化的运作使房地产行业在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着举足轻重的积极作用。

同时也大大推高了房价，部分城市房价增幅过快，房地产业出现过热现象，存在区域发展不平衡的问题，也催生了诸如“炒房”和“限购”的现象。

另一方面，在住房制度改革全面展开后，居民住房需求对于中国经济的影响越来越大。从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，其对实体经济的影响贯穿于中国经济活动的方方面面。

尤其是面对经济增长放缓的时候，经常需要搞基建、搞房地产拉动经济，也难怪有比喻说房地产就像夜壶，用的时候就拎出来，没用的时候就踢到床底下。

2014年以后，尽管中国房地产投资占GDP的比重有所下滑，但仍然维持在6%左右，高于其他发达经济体。除了房地产本身与建筑业之外，住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%。

房地产如何发挥拉动作用

房地产能在关键时刻被拉出来拉动经济，是和其特性相关的。

房地产兼具“耐用品”和“投资品”的双重属性，其发展的确可以带动许多上下游相关产业的发展。

住房需求具有产业链条长、关联行业多的特点，其变动对于上游行业的影响也非常显著。

简单来说，市场住房需求旺盛，会刺激房地产行业土地的需求，此时地方政府通过将土地卖给开发商获得收入。

而现在卖地收入已成为许多地方政府财政收入的主要来源，这也被称为“土地财政”。

例如，2019年全国的国有土地使用权出让收入为77914亿元，约占全国财政收入的28%。

而就房地产开发商而言，它们往往会从金融机构中获得融资，借助杠杆的力量，购入土地，用以购地建房，而后再通过将住宅出售给居民，以实现资金的回笼。

2007年至今，中国房地产行业资产负债率从60％左右大幅上行至80％，一举超过建筑行业，成为全行业资产负债率最高的存在。

由于房地产行业是推动国家经济增长的支柱性产业，行业景气度高，多年来我国房地产行业整体投资回报率都维持在较高水平，高投资回报率吸引了更多资金的流入，大量资金的流入也降低了企业融资成本。

高回报率和低融资成本的加持使得财务杠杆为房地产行业企业扩大规模、获取利润提供了良好支持。

到居民购房层面，大部分居民选择从银行贷款购房，因而银行贷款利率成为我国调节居民购房需求的重要调节工具，如首套、二套房贷的最低利率会随着贷款基础利率的变化而变化。

房地产开发直接消耗的大量建筑材料，带动了钢铁、水泥、玻璃、化工等多个制造行业的发展。

而房地产的开发和销售，也会对物流、金融等第三产业产生很强的拉动效应。买了房之后，还要装修、添置家电、家具，这又是一笔消费。

尽管我国房地产需求整体占GDP比重与全球主要经济体大致相当，但是我国存在相对较高的投资需求，这使得我国房地产市场的波动对于宏观经济发挥了更大的影响。

只要我国房价维持涨势，我国居民对房地产的投资需求也会持续，这会激发开发商的市场信心，使开放商加大对土地的购置力度。卖地收入的增加使政府能够进行更多支出。

获得投资收益后，居民的财富回升会增强其还款能力，并刺激消费。行业景气的时候，银行向开发商融资和居民购房的贷款风险下降，更多的资金将会投入房地产领域。

如此一来，房地产的链条会一直运转下去，而这一链条的快速运转，也会带动全社会的总体需求。

我国房地产行业的繁荣发展也为社会创造了大量的就业岗位。同时，由于房地产行业关联性产业多，房地产行业的繁荣发展也使得相关产业急需吸纳大量的劳动力，引进专业人才。

因此，房地产在某种程度上为其他相关的行业的发展提供了条件，对国民经济的发展起到了相辅相成的协调作用。

房地产扩张对我国制造业的挤出

但房地产的繁荣扩张是一把双刃剑。

房地产行业的高速发展时期被人们戏称为“全民造富的时代”，只要是早期买了房的人，过个几年再抛售出去，怎么都能赚上一大笔。

很多人凭借房地产市场赚了不少钱，实现了财务总量的跨越。由于这种方式来钱快、回报高，而且操作简单，房地产也成为资金流入最为青睐的行业之一。

正是因为社会资金大量流入房地产行业，我国房价始终居高不下的同时，实体经济的发展空间也被侵蚀。

社会资金大量涌向了房地产行业，实体企业融资难的情况下，高昂的租金更让很多实体企业负担加重。

实体企业家们可能兢兢业业一年，最后却没有一个房产项目赚钱多、赚钱快！

除此以外，有学者研究发现，随着房地产投资的逐年扩张，越来越多的制造业企业要素流入房地产部门，进而减少了制造业部门的潜在劳动力供给，使制造业频繁出现“用工荒”和劳动力成本快速上涨的问题。

据测算，2013-2017 年我国制造业劳动力成本水平呈上升趋势，其中，2015-2017年的增速分别为 5.93%、6.31% 和 7.93%。

而且，我国制造业劳动报酬增速明显快于劳动生产率增速。国家统计局数据显示，2013年至 2017年我国城镇非私营单位制造业平均工资年均增速达到 8.54%，快于同期制造业劳动生产率7.23%的年均增速。

在成本上升、融资难、劳动力短缺等多重困境叠加下，我国的制造业出现利润持续被摊薄，部分出口导向型企业甚至出现负利润的现象。

房地产市场较高的回报率与制造业较低的利润形成鲜明的对比，很多制造业企业纷纷抽离资金投资到房地产业，这使我国制造业的发展更加步履维艰。

当制造业企业面临“招工难、成本高”的问题时，理性的选择是用更多的资本代替劳动，被动地实现产业升级。

但由于工资价格上涨背后，并没有劳动生产率的提高作为支撑，这可能会导致制造业发达的东部地区出现过度资本深化和过快的产业升级问题，从而背离我国农村仍然有大量剩余劳动力的现状。

这不仅可能危害到中国经济的整体竞争力，还会抑制外商直接投资的进入和部分企业的向外转移。

有些地区的房价已经涨到，哪里是招普通工人难，就连华为这种高科技企业，人才待遇优厚，都忍受不了成本，把研发疏解去东莞松山湖了。

2017年，中央经济工作会议就明确提出，我国经济发展面临的三个失衡：实体经济结构性供需失衡、金融与实体经济的失衡、房地产和实体经济的失衡。

房地产金融投资属性的主导地位致使其从消费品成为大量资本流入的投资对象，从而引发居民偏好改变，对居民消费形成挤出，最终挤出制造业企业的资本和技术创新投入。

尽管房地产业对居民消费和制造业企业的投资短期会产生一定拉动效应，但长期看则表现为明显的挤出效应。

这势必造成对我国制造业转型升级的困难，我国制造业在急需向高科技型转型的过程中，由于房地产业的挤出效应，劳动力成本上升融资难度加大、研发资金不足，转型升级严重滞后。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌曾表示：让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。

2012年以前中国经济主要靠制造业以及房地产，而经济结构升级后的支柱性产业主要有三个：

一是战略性新兴产业，二是服务业，三是现代制造业。

我国经济结构调整的大方向必定是要大力发展制造业等实体经济，促进金融与实体经济的平衡、房地产和实体经济的平衡。

然而，从国际经验看，美国、日本和香港等典型经济体在城镇化加速阶段，房地产业增加值占经济总量的比重都在10%以上。

因此，可以预见的是，在未来一段时期，房地产业仍会在中国经济起到基础性作用，当前的关键是引导其健康、有序发展，而并非过早过快地“去房地产化”。

从房地产行业出发，房地产投资属性主导地位是导致房地产业对制造业形成挤出的根源，因而必须着重强调房地产的消费属性，扩大市场内需。

2016年年底的中央经济工作会议就明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

此后，与房地产相关的部门陆续出台了配套政策，着重强调房地产的消费属性，通过动态调整的利率、货币供给、财税、立法等手段，清晰准确地向房地产市场中的各方参与主体强调房地产的消费属性。

今年政府工作报告继续提出“房住不炒”、“三稳”等定位，这也是“房住不炒”第三次出现在全国两会政府工作报告之中，前两次是2018年与2020年。在目前的规划里，任何投机性的炒房行为都受到了严厉的打压。

就连之前提出的用六个钱包买房的樊纲，最近都改口说“现在房价这么高，相对来讲租房更好一点”了。

同时，金融杠杆的迅速扩大是导致我国房地产属性投资化及其对制造业形成挤出的关键因素。

因此，应从这一传导机制产生的根源着手，促进企业结合实际经济情况，合理运用杠杆工具，不断完善金融杠杆调控制度，有效引导市场预期，促使房地产属性回归。

从制造业出发，必须要做到的是提升制造业综合竞争力，政府应营造制造业良性发展的外部环境，引导制造企业回归实体经济，从需求端增加岗位吸引力。

加快传统制造业的结构转型升级，在维护传统制造业本身优势和价值的前提下，适当引导制造业企业把眼光转向新兴制造业，开拓新领域。

同时鼓励支持银行加大对新兴行业的资金支持，放开贷款限制、扩大贷款规模等等。引导各个持有资本的金融机构应该以服务实体经济为首要方向，因为实体经济不发达，很难为社会发展提供稳定持久的动力支撑。

此外，还需要从致使制造业企业进行跨行业套利的融资根源着手，积极推进金融体制改革，提高行业间的竞争程度和融资市场的运作效率，从而最大限度地减少制造业企业因行业间巨大利差，而凭借自身融资能力寻租的机会，提升企业的创新活力，促进我国制造业的创新性发展。

希望夜壶早日完成历史使命，下次改换抽水马桶。