这个明星城市的调控，让人大跌眼镜！

今日凌晨，杭州人终于盼来了一次千载难逢的楼市调控。

准确的说，加上上周，是连续两次。

怎么去形容这两场杭州楼市的调控呢？

我们知道他们会调控，他们知道我们知道他们会调控。

但是我们并不知道他们竟然会这样调控。

都说，楼市调控要怀菩萨心肠，行雷霆手段。

但杭州的楼市调控——

不仅怀着菩萨心肠，行的更是菩萨手段，普渡的却不是刚需。

火烧眉毛的杭州楼市，盼来了两场不疼不痒的楼市调控。

第一场调控，是共有产权住房。

上周，杭州出台了《共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》。

核心措施，有三点：
本地户籍或拥有稳定就业的家庭，以市场价的50-80%取得相应住宅产权比例；
取得不动产证满5年后，可一次性买断所有产权，但满10年才能上市交易；
共产房以竞地价的形式，优先在“一核九星”布局。

此时此刻的杭州，玩儿出来个共产房的政策，就相当于告诉这帮抢不到房的刚需们——

别着急，便宜房马上就来了。

先让我征求一下意见，征求仨月；再让我拍个共产房用地，再拍俩月；等建好交房，还要两年半。

三年之后，保准你能住上便宜房。

别人家的调控，恨不得所有猛药一起上，这个月出政策，下个月降房价。

而杭州的楼市调控，不管房价涨成啥样，起步都要三年才能出成效。

我都火烧眉毛了，你告诉我三年后一定灭火。

嗯，果然是楼市老中医，长效机制践行者。

第二场调控，是土拍新政。

今天凌晨，杭州出台了土地出让新政。

用一句话总结杭州的土地出让新政——

看之前心潮澎湃，看之后骂骂咧咧。

土拍新政的核心，有四点：
十宗地块试水“竞品质”，开发商带方案拍地，谁的品质高，谁拿地，并且要求现房销售；
提高报名门槛，暂停勾地政策，土拍保证金起步20%；
降低封顶溢价，封顶溢价率从30%降低到20%；
取消竞自持，达到封顶溢价后，开始竞“无偿移交政策性租赁住房”。

这些政策洋洋洒洒一大堆，看似对稳定楼市有用的只有两点——

第一，十宗试点地块的“竞品质”。

表面上看，谁的品质高，谁拿地。

似乎是为了促进杭州新房的品质越来越高，似乎是利好购房者。

但此时到处抢房的杭州楼市，需要的不是品质，而是加大供应！加大供应！加大供应！

饿疯了的杭州人民，压根不关心住的好不好，只关心有没有的住。

更扯淡的是，这十宗“竞品质”全部要求现房销售。

这相当于是，再次变相减少了供应。

第二，降低溢价率。

表面上看，封顶溢价率从30%降低到20%。

似乎是为了压低地价，压低房价，似乎是利好购房者。

但是，杭州这次土拍在降低封顶溢价的同时，又悄咪咪的提高了起拍价。

比如，此次计划出让的杭州萧山市北两宗地，起拍价21667元/㎡，已经比去年涨了8%。所以，即便是溢价率降低了10%，杭州也一分钱没少赚。

以前的地，起拍价100，拍到了130，溢价率30%。

现在的地，起拍价110，拍到了130，溢价率18%。

看起来溢价率降了，但地价一分没降，土拍收入一分没少。

真不愧是老端水大师，玩的一手数字游戏。

杭州人急需的不是共产房，也不是土地新政。

此前，我写过一篇关于杭州楼市的文章，“中国楼市，苦杭州久矣”。

杭州楼市，写满了焦虑。

杭州楼市焦虑到，骗子们已经不需要动脑。

骗子们只需说一句“我有房”，就可以用拙劣的“更名房”骗局，从焦虑的购房者中，轻易骗取上千万的购房款。

这一切只是因为——
2021上半年，杭州楼市新房摇号254次，43.5万人摇6.7万套房子。
每套房子，都至少有7个人抢。

杭州楼市焦虑到，摇号打新变成生存游戏。

万人摇号打新，从购房群都开始内卷。没交资料的举报交过资料的，没入围打新的举报已经入围的，没中签的举报已经中签的。诸多人恨不得不仅自己爬上去，还要把别人踢下船。

这一切只是因为——
杭州只要是红盘，百十套房源，就一定有万人报名。
去年中签率在20%以上的楼盘，全部进入10%以内。

杭州楼市焦虑到，任何野生理由都能成为房价上涨的借口。

拍地了，要涨。SKP落地了，要涨。学区成绩好了，要涨。地铁出规划了，要涨。蚂蚁要上市了，要涨。罗永浩要来杭州了，要涨。小区着火了，要涨。中介P个高价成交的截图，更要涨。

这一切只是因为——
截止2021年5月，杭州新房供应面积77万㎡，成交面积171万㎡。
两者之间，有近100万㎡的供应缺口。

杭州楼市焦虑到，一切房子无论好坏都能成为被抢的对象。

包括，在其他城市必须舔着客户卖的大平层公寓。不能落户、不能上学、交易税费奇高无比……没关系，照样卖的比住宅贵，照样需要托关系抢房。

这一切只是因为——
桥西、上塘、未科、蒋村、江河汇等核心板块，全都断供了半年以上。
杭州大量的板块，已经大半年不供货了。

杭州楼市已经火烧眉毛了，杭州人已经饿疯了。

杭州的一二手倒挂上天了，杭州人为了打新套利已经抢疯了。

面对这样的市场，你告诉我——

别着急，我在搞共产房。再等三年，低价房就出来了。

别着急，我在降溢价率。地价可能也不会降，但溢价看起来会低。

别着急，我在搞竞品质。等上两年，会有更高品质的试点现房出来。

杭州需要的不是这些不疼不痒、花里胡哨、充满数字游戏的虚招。

杭州楼市，需要的是什么？

杭州楼市，需要的是彻底打断短炒投机的流动性。

杭州楼市，需要的是彻底打断摇号打新的确定性。

杭州楼市，需要的是一场场酣畅淋漓的土地供应。

四问杭州楼市。

一问杭州楼市，为什么不全面限售？

想要打断短炒投机，限售是最好的手段。

杭州是所有一二线城市中，为数不多的仍未全面限售的城市。

长达5年的时间里，有人摇号打新，瞄准倒挂红盘，打中就是上百万收益，交房就能套现离场。有人主攻二手，瞄准奥体未科和望江，闷头猛干学区，涨了立即套现离场。

短周期投机，大猛火爆炒。

从望江炒到未科，从未科炒到奥体，从奥体炒到下沙……一个版块又一个版块的短炒轮动。

直至今年年初，杭州针对中签率在10%以内的红盘，才慢吞吞加码了5年限售。

但是，二手房呢？

二手房为什么不限售？

为什么让短期投机仍然在二手市场里轮动？

二问杭州楼市，为什么不加大供应？

如何才能稳住房价不涨？

郑州、武汉、天津和重庆，已经给了杭州最好的答案——

疯狂加大土地供应，嗷嗷叫的往死里拍地。

2017年，郑州提出要加大土地供应，3年供地36000亩。紧接着，当年直接放出25000亩的土地，2018年又是12000亩，2019年又是将近9000亩。

不到三年，超额完成任务。

然后，直接把楼市干的彻底完犊子了。

任你全国如何涨，我郑州就是拖着个高库存的大屁股，缀在后面。

还有武汉，五年土地供应量直接给你干到1.4亿㎡，把新房库存堆到3000万㎡。

然后，一巴掌直接把楼市拍到地上。

任你无货的光谷如何涨，我大武汉其他区域就是拖着个高供应的大屁股，不带挪窝。

而反观杭州，过去三年一直在压低土地供应。

过去三年，杭州的新增常住人口，从2018年的33万人涨到2020年的160万人。

过去三年，杭州的住宅用地供应，从2018年的1.1万亩跌到2020年的9000亩。

人口流入提高了4倍，土地供应却降低了接近20%。

为什么不增加土地供应？

是没有地么？

且不说远郊的大江东、临平、余杭有大把的待开发用地。哪怕是滨江，都还有诸多土地库存。

三问杭州楼市，为什么不出台二手房指导价？

杭州楼市的火，很大一部分来自于一二手倒挂。

长达4年的新房限价政策，让杭州楼市中充满了倒挂新盘，充满了摇号打新的套利空间。

连续3年的压缩土地供应，让杭州楼市中大量需求无法满足，转向二手市场，再次推高二手房价，再次扩大倒挂空间。

最终，形成了今天杭州楼市的畸形局面——

热门板块的新房与二手房，动辄都是上百万的套利空间。

像滨江壹号院这种变态，新房限价48000，二手最高成交12万。一套房的套利空间，能干到2000多万。

面对这样的市场，你冲不冲？

必须冲，谁不冲谁憨批。有需求要冲，没需求创造需求也要冲。

如何才能打掉一二手倒挂的套利空间？

深圳和成都，已经给了我们杭州的答案——

出台二手房指导价，打掉二手房的杠杆。

二手房的杠杆被打断了，价格跌了，一二手倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。

曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。

深圳就是用这么一招，让二手成交量直接从15000套跌到3000套，让二手房价快速进入下跌区间。

现在但凡有倒挂的城市，都出台了二手房指导价，也都迅速平抑了摇号打新的热情。

深圳、西安、成都、无锡、南京……

而倒挂最凶残、摇号最内卷的杭州，为什么迟迟不出台二手房指导价？

四问杭州楼市，为什么不升级限购？

现在的杭州，仍然是大专就能落户，落户就能买房，买房只管打新，打到就能套利。

你不是个普通城市。

你是个遍地有倒挂，动辄上百万，充满套利空间，投机肆意涌入，刚需无房可抢的城市。

你一不增加供应，二不加强限购，三还留存着大量套利空间……面对这样的城市，谁不想来干一套？

这年头，谁家没有几个大专毕业生？

想要打掉落户打新的投机，其实并不难。

一个“落户满一年才能买房，落户后交满一年社保才能买房”，就能打掉3成“干一票就跑”投机客，就能满足一大批拥有真实居住需求的自住客。

但偏偏杭州迟迟不升级限购政策。

为什么？为什么？为什么？

一个全面限售，就能逼退3成的短炒客。

一个嗷嗷土拍，就能解决长期供应不足。

一个二手房指导价，就能打掉大半的倒挂套利空间。

一个升级限购政策，就能淘汰掉至少3成的投机者。

上述这些手段，在诸多城市里都有落地，对稳定楼市有切实有效的成果。

但杭州却放着这些有过落地，经过验证，切实有效的手段不用，偏偏选择上面那两个不疼不痒的政策。

共产房很好，但不适合已经火烧眉毛的杭州。

竞品质很好，但不适合连普通品质都抢不到的杭州。

杭州需要的不是这些，杭州需要的是——

全面限售、加大土拍、出台二手指导价、升级限购政策。

逼退短炒客、淘汰投机者、打掉倒挂套利……

先让一部分投机客痛彻心扉，先让一部分刚需客快速有房……

杭州楼市的一切难题，都能找到解决方案。

杭州楼市的一切难题，又充满了未解之谜。