​官方出狠手！昨晚广州连夜官宣二手房指导价政策，广州二手房正式进入“官方定价”的时代。

截止目前，全国已经有超10个城市出台文件对二手房市场进行了限制。

在这些城市里，深圳、成都、西安等，二手房参考价相比挂牌价普遍打了8折以上，虚高挂牌制造的房价“水分”被挤了出来。

炒房客的日子，真不好过了。

有网友表示，昨夜过后，广州很多人资产腰斩。

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二手房指导价，威力有多大？

二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：过去一年网签价。

官方发文当中强调，二手房指导价会参考过去一年二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格。

 过去几年来，二手房成了炒作的重灾区，诸如抱团涨价、ABC炒房之类的案例层出不穷，借抬高挂牌价制造恐慌，让炒房如同烈火烹油，一发不可收拾。

二手房指导价的到来，有助于遏制这一趋势，说是严打炒房的大招并不为过。

情报君认为，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”、为名义存在明显炒作行为的，或者以黄埔、天河等供需紧张区域趁机涨价的楼盘，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格。​

此前，深圳、西安已经出手对二手房进行调控和限价，对想要高价卖房的人来说，是一个巨大的打击。

相比深圳和西安，广州的限价楼盘，打折程度非常“心狠手辣”，成交价和指导价的价差非常巨大，某些盘高达5万/㎡。按此计算，一套100㎡的房产，成交价和指导价价差大约500万/套。

据统计，官方新颁布的住房指导价和真实交易的二手房价相比，广州全市不少项目打了7折，绝大部分都是5~8折，个别网红盘甚至直接打了3折。

房主若是按指导价出手，毫无疑问会直接在收益上打折，如果不按指导价出手，那么对于买家的付款就提出了更高的要求，直接带来的结果便是——不好出手。

一时间，「二手房怎么出手」的焦虑再次蔓延。

▲深圳限价后部分网友发布的中介放盘图

基本可以得出结论，二手房基本会被压住价格，只是房价基数大的压价空间大，基数小的压价空间小。

更让购房者战栗的是：银行是必然会贯彻执行这份政府指导价的，这对炒房是巨大的打击。

这意味着，如果二手房指导价打了7折，那么所能获得的贷款额度也将打7折，二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。

一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。

这就相当于无形之中提高了首付。​

购房者苦天河、黄埔房价久矣！终于今天靴子落地了。

官方首批指导价名单先单独拎出越秀、天河、黄埔、海珠和番禺五个区共96个重点小区，根据成交价和市场评估来形成参考价。

但其它没有被点名的小区也别开心太早，住建局说了，名单只是首批小区。情报君认为官方后续会根据市场情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。

回到各区名单来看，首先是去年涨势凶猛的天河，珠江新城、员村、东圃等热门板块都有项目被点名，二手指导价普遍打6-8折。

珠江新城热盘中海花城湾、凯旋新世界作为去年珠江新城第一批涨价项目，回调比例也是众多项目中最狠的，中海花城湾相比今年上半年成交价打65折、凯旋新世界打69折。

上半年刚火起来的美林湖畔、骏景花园，屁股还没坐热呢，房价就一朝回到2020年。

在一片风声鹤唳中，环比去年成交价，指导价居然有所上扬的兰亭盛荟，就显得分外幸福。

越秀各盘当中，著名学区房东风广场、锦城花园等项目相比年初成交价都有7-8折回调。

但越秀几个热盘，2020年和2020年房价环比涨幅是少有的稳定，涨幅都在7-15%之间。折合单价，这四个项目过去一年涨幅在一万元前后。

而此次回调，多数项目算是在去年基础上打9折甚至可以按去年原价卖（君汇世家业主：你不讲礼貌！）所以五个区业主当中，越秀业主的情绪起落，相信是最低的。

去年大热的黄埔，房价迎来回调，而此前业主挂牌5、6字头的黄埔新福港鼎峰、科城山庄，直接被限到4.4万元/㎡、3.9万元/㎡！

从回调幅度看，黄埔二手房价重回2020年！

海珠热盘项目相比今年上半年房价打了6-9折，但如果对比2020年，大家只是回到去年的成交价水平，如果不是今年高位入市的购房者，相信是可以接受的。

而番禺热盘，相信酱油度是最高的，房价相比今年上半年，回调幅度在两成以内，此次指导价只是让他们房价回到2020年水平。

对番禺业主来说，今年涨的几千元单价成为过眼云烟了，对买家而言，重回去年房价未尝不是好事。

总体来看，多数项目都保住了去年的财富成果。网红盘也得到【说最狠的话，挨最毒的打】的下场。

情报君认为，房价重回2020年，是最好的结果，大家保住疫情时期布局楼市的成果。但彻查经营贷入市的2021年，所有涨幅被官方喊停，这就耐人寻味了，广州房价，真的是靠经营贷抬高的吗？​

“房价只涨不跌”神话的超级城市的预期能否打下来，暂存疑问，但政府调控房价的决断可谓相当不易。

针对房企，有融资“三道红线”；

针对银行，有房贷“两道红线”；

针对新房，有限价摇号；

针对二手房，有二手房指导价和限贷政策。

针对土地，有两集中供地政策；

针对多套房所有者，房地产税试点不远了

一切才刚刚开始。要知道，这一轮楼市调控，不是单打独斗，而是“集团化”作战。

这些组合拳的出现，目的在于遏制房价上涨预期，进一步防范金融风险，通过横盘消化楼市泡沫，避免形成更大的雷。

你觉得，后面还会有更狠的调控吗？