警惕！这家千亿房企，陷入危机

有人说，当你把中国商界最成功的人归类，发现只剩两种人：

一种是猛人，另一种是怂人。

猛人的成功路径，往往很简单粗暴，先是筚路蓝缕出山，一路砍杀，一辈子站上过无数次领奖台，也多次跌入谷底，最后拼出了一片天。

怂人的成功路径截然不同，基本一路靠苟，在每次遇到危险，都先苟住，一路上跟在猛人屁股后面，趁着猛人低谷期，捡一捡猛人的装备，最后也能大步走上胡润财富榜。

猛人和怂人，在地产大佬里尤其明显。

王健林是典型的猛人，当年万达从大连起家，一路从辽宁买到帝都，从买地买楼盖酒店，到买文旅影院，再从国内买到海外。

最巅峰时期，王老板在公开场合喊出：“先定一个小目标，比方说我先赚它一个亿”，，当时的他可谓是一路高歌猛进，十足一个猛人。

但从王老板的霸气发言不久之后，万达就从买买买变成了卖卖卖，等到17年年会上，老王沧桑独唱《一无所有》，让人不免感叹。

万达的经历告诉我们，猛人也很难一直猛下去。

猛人的故事我们听的很多，今天我们要讲一个“怂人”开发商的发展史。

2017年7月19日下午4点30分，北京朝阳区建国门南大街被围堵的水泄不通，街上门牌号2号是万达旗下的索菲特酒店。

这里正在召开一场发布会。

后来，这场发布会被很多媒体称作“世纪大交易”。参会的主角，是万达的王健林和融创的孙宏斌。

当时，是“猛人”万达最艰难的时刻，现场来了非常多的记者和地产同行。毕竟，谁都想知道此刻债务缠身的王健林，会以多少个“小目标”卖出自己的酒店和文旅资产。

但神奇的是，一些眼尖的记者发现发现，到场的不只是融创，发布会的背景板上，还挂着另一家开发商的名字：富力地产。

发布会上，富力李思廉看着王健林露出蜜汁微笑

发布会上，除了孙宏斌收了万达13个文旅城之外，更让人震惊的是，富力地产将以199亿买下了原定价336亿的万达77家城市酒店资产包。

曾经，撕葱每到一个城市都会发一条微博，点评一下自家的酒店。

但那场发布会以后，这些酒店不再属于万达。

如果说万达作为一路猛打猛冲的猛人，遭遇了一些滑铁卢之后，富力就成了发布会上最大的捡漏赢家。

但命运最神奇的是地方在于，你不知道眼前的利益，会不会成为你未来的一个烫手山芋。2017年之后，有了万达的酒店资产加持，富力地产旗下的酒店数量已经超过了100套。

这77家酒店，成了压倒富力地产的最后一批稻草。

把时间拉回到1992年，那年广州吃皇粮的公务员队伍里，有一个特立独行的人辞职下海：张力。

这个已经接近不惑之年的中年男人，与一个香港的贸易商人李思廉，决定进军房地产。

第二年，赶上政府拆迁广州嘉邦化工厂，这个旧城改在项目与张力和李思廉的计划不谋而合，于是张力运作了政府关系。李思廉搞定了前期资金，富力地产的第一个项目：富力新居拔地而起。

作为广州最早售卖商品房的楼盘，富力新居的价格不便宜，卖到了接近3000元/平，但依旧门庭若市。

尝到旧改甜头的张力和李思廉的房地产之路，从此一发不可收拾，从1993年到2000年，大大小小开发了广州数百个楼盘，富力地产的资产从2000万做到了20多亿。

当时华南房地产市场里流传着一个段子：“广州每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳。”

之后，在广州站稳脚跟的富力，开始放眼全国房地产市场。

北京，天津，广州，佛山等地，都遍布富力的住宅，其中，北京东三环广渠门的住宅，最有有名，当时富力和soho中国同时看上了这块地，张力和潘石屹在土拍现场甚至掰起了手腕。

最终张力拿下了这块地。

这就是当下朝阳双井标杆住宅—富力城。

广州新区的发展，也是遍布富力地产的身影，因为深度参与新城的建设，导致广州最大的珠江新城，一度被很多人称为：富力新城。

彼时的富力，被称为地产界的华南五虎之首，不仅排在碧桂园、恒大、雅居乐、合生创展之前，张力的身价还一度碾压了王健林，而那时候，融创的孙宏斌才刚起步。

但显然，在过去的十年里，是住宅地产的黄金十年，碧桂园，融创万科龙湖，一个个重仓住宅的开发商，都赚的盆满钵满，一度从百亿到千亿，甚至头部几家地产销售额合起来轻松破万亿。

然而，与此同时，富力却在走一条“歧途”：商业地产。

我们开始说到，在接盘了万达的77家酒店之后，富力地产拥有了100多家星级酒店。

我看过一个最新的统计，富力集团，拥有全世界最多的五星级酒店资产。按照张力的想法，这些资产会成为一只只下金蛋的母鸡。

然而，在过去三年里，这些酒店非但不是下金蛋的母鸡，还成了富力地产的梦魇。

一方面，旗下突然涌进这么多酒店，富力的管理和营销都显得捉襟见肘，使得在接手后两年持续亏损超过5亿。

影响最大的，还是新冠疫情。

疫情之后，酒店行业遭受了80%的业绩打击，而重仓商业和酒店的富力，亏损变得更大了。疫情开始不久后，富力就传来了非常震撼的裁员新闻。

2020年3月，富力被传出停止招聘的新闻，不久之后就传出了裁员20%新闻，更严重的是，其中一大部分，是富力的管培生：富力星。

这些员工，原先是各大名校的优质应届生，结果在进入富力半年不到时间里，还没有学会半点社会生存技能，就惨遭了社会的第一次毒打。

一位地产资深hr评论富力的裁员事件：

“要不是到了生死关头，谁会背负裁管培生的千古骂名。”

屋漏偏逢连夜雨，已经身陷囹圄的富力，还没从疫情的影响里缓过劲儿来，2020年银保监会针对开发商的“三道红线”，让富力的处境雪上加霜。

非常不幸的是，富力“三道红线”全部踩中，这意味着富力的企业资产负债非常之高，不久后，因为这个原因，富力的信用评级被全线下调。

2020年12月底，富力地产开始传出各种变卖资产的消息：

“内部75折售房，员工购房不限套数而且还可免费更名。”

这样的情况之下，富力只好开始发债借钱。

2021年1月和2月，富力发行了两笔美元票据，年利率超过11%，要知道2019年、2020年富力平均利率才6.6%。

这个套路，我很熟悉，在前几年非常流行的小贷市场上，身陷债务的借款人，往往会采用一种被称为“拆东墙补西墙”的还款方式，到了后期，为了能还上钱，多高利息的钱，也都迫不得已的借。

显然，对比猛人万达，富力是一个“怂人”。

怂人成功的方式在于，它会在一些关键时刻捡漏抄底，大环境好的时候，这是一种通往成功的捷径，但当大环境有问题的时候，这种捷径就不一定会通往成功了。

它可能会成为最后一根稻草。