房价狂跌46.7%！楼市调控标兵，暴雷了？

过去的两个月里，至少有7个城市出台了限跌令。为何要限跌？

因为，在楼市冷场的背景下，如果不限跌，房价跌幅，真得会很惨。

近日，长沙就用公寓暴雷案例告诉我们，不限跌有多惨。

价格腰斩，长沙公寓大跳水

根据公开媒体报道，目前长沙的公寓，正遭遇大幅度价格下调。

如雨花区的金地铂悦价格已从去年的万字头下调到5888元/平方米起。

岳麓区的北辰时光里，去年11月单价最高1.5万元/平方米，6月份跌到了8400至9200元/平方米，如今最高封顶只要8000元，跌幅高达46.7%。

同样位于岳麓区的金茂建发泊悦6月份的价格还是12700元至13000元/平方米，现在最低可以做到7288元/平方米，跌幅高达43.9%。

位于开福区的绿地V岛，8月份成交均价为9309元/平方米，湖南世联行市场知识中心在最新的报告中称，绿地V岛均价降至8500元/平方米，降幅超过20%。

长沙公寓价格调整并非个案，根据湖南中原地产数据显示，长沙核心5区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）公寓价格在今年前8个月下调了5%，其中除了最繁华的芙蓉区上涨12%外，雨花区跌幅最大，为13%。开福区、天心区和岳麓区分别跌11%、4%和1%。

长沙一向被誉为楼市调控标兵，在全国所有中心城市中，长沙的房价收入比最低，幸福度最高，房价在热点城市中垫底。

长沙房价没有什么泡沫，是被严重低估的一个城市，这样的城市，公寓为何暴跌？

引发商品价格变动的根本逻辑，始终是供需。其次，才是其他影响供需的因素。

三个因素，诱发价格下挫

1.公寓严重供过于求，这是最重要的因素

长沙的公寓，已经严重过剩了。

数据显示，整个长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月，也就是说，即便从现在开始长沙不再增加新建公寓，长沙核心五区的存量公寓，也需要卖3年才能卖完。

分区域来看，长沙最繁华的芙蓉区，反倒是库存积压最多的区域，去化周期高达93.1个月，也即7.8年。积压相对最少的天心区，去化周期也达到了25.1个月，也即2年。

▲来源：刘晓博说财经

按照住建部对住宅消化周期的规定来看，去库存周期在12个月至18个月之间，最为合理。

去化周期在12个月以下6个月以上的，要增加供地，因为供需矛盾加大，房价上涨压力大。6个月以下，要快速供地，以缓解供需矛盾。

去化周期在18个月以上，要减少供地，因为供过于求，供应过剩了，价格下行压力较大。一旦高于36个月，则要立即停止供地，因为供应严重过剩，价格下跌压力非常大。

从数据可以看到，长沙公寓整体的去化周期已经在36个月以上，供应严重过剩，这是其价格大幅调整的根本逻辑。

为何长沙公寓库存这么多？

一方面主要是因为公寓这类商业物业，可以源源不断地产生丰厚的税收，政府更愿意批地，所以我们可以看到，不仅商务公寓库存足，写字楼、厂房等商业地产业，长沙这类大城市一样过剩。

另一方面，长沙对新房限价严格，住宅利润空间有限，众多开发商转而寻求将公寓作为利润增长点，大力开发，造成库存积压。

2.长沙的公寓相比于住宅，毫无竞争优势

公寓相比于住宅来说，存在很多短板，比如产权时间短（一般只有40年，有的是50年，个别是70年），而且很少项目能通燃气，水电费也比住宅高很多，大多数无法申请学位，首付比例也高（50%）。

正因如此，一般来说，同一片区，公寓的价格要比住宅低上不少，有的甚至只要住宅价格的一半。只有通过价格优势，才能填补上面的诸多劣势。

但长沙是个特例，长期的供需平衡，以及严格执行的调控政策，让长沙的住宅价格维持在较低水平。

根据湖南中原地产数据研究院披露，8月份长沙5区住宅价格一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，在中部六省会中垫底，而同期的5区公寓价格为12286元/平方米，公寓居然和住宅价格相平。

造成这种现象的原因，要么是住宅价格被低估，要么是公寓价格被高估。无论何种原因，造成的结果便是，公寓仅有的优势荡然无存，大家显然更愿意买住宅，而不是公寓。

由此，公寓的需求进一步压缩。

从另外一个角度来看，如今长沙公寓价格大幅回调，个别甚至腰斩，其实是长沙公寓的价值回归。因为一个正常的城市，公寓价格本就应该只要住宅的60%左右。由此来看，长沙公寓后面还得跌。

3.金融杠杆收紧

去年最后一天，央行与银保监会发布得了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行划定了流入房地产市场和个人住房市场的贷款额度。

这种背景下，目前北上广深二手房放款周期基本都是半年起步。克而瑞调研的数据显示：

其所追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

二手房放款周期被拉长，有的甚至停贷，这是目前主要城市的二手房成交量大跌的重要因素。

长沙方面，目前二手房放款周期也在3至6个月内，尽管公寓不限贷，但放款周期被延长，

"两集中"对楼市的伤害是整体性的，公寓也无法置身事外。

以上三点，共同诱发了长沙公寓价格大幅下挫，第一点是最主要的，第二点次之，第三点则起到了加速的作用。

购房建议

对于当下的长沙公寓，目前价格正在回调中，千万不要碰。

退一步讲，即便没有回调，长沙这一类城市的公寓，也尽量不要买。

公寓相比于住宅，存在很多短板，这类产品只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类一线城市。

即便一线城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。

至于长沙的住宅市场，笔者认为核心五区的新房都可以买，尤其是岳麓区的滨江新城板块，湘江尽收眼底，是长沙最有价值的片区。

此外，麓谷、月亮岛、洋湖、大王山、高铁新城也可以，价值排序依次递减。

长沙的新房，价格实际上是被严重低估的，和同级别的郑州、合肥、福州等城市相比算是洼地，无论刚需还是长线投资客，都可以入手。

正因是价值洼地，很多开发商正在加注这座城市。

在今年长沙的首轮集中供地中，长沙天心区南湖新城的048号商住地，10家开发商经过51轮报价竞争后，地块遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米，创下长沙土拍史上新高，成为长沙楼市新地王。

岳麓区大学城041号商住地，楼面价也破万，达到了10968元/平方米。

地价上涨，是新房价格上涨的推力。

长沙的新房，尽管表现很稳定，但整体仍是上涨趋势，而且大多数月份，供应小于需求。

▲长沙新房价格与供需走势

七普数据显示，长沙过去十年人口增长了300.4万人，位居全国前列，平均每年增长30万人。

人口不断流入，经济发展势头又相当不错，长沙的新房市场上涨动力依旧很足。过去几年行政强调控，也只是压低了长沙的新房价格涨幅，没有改变其方向。

二手房方面，像天心区、芙蓉区这些配套成熟片区的二手房，刚需和投资客也可以买。至于望城区、长沙县的二手房，尽量不要碰。

从供应角度来看，天心区和芙蓉区的新的土地供应非常少，区域内新房供应欠缺，二手房的价值就突显出来了。

但望城区和长沙县等区域，二手房供应量本身非常大。

此外，新房供应量也大，刚需大可以选择新房，没必要买二手房，在这种背景下，这些区域的二手房的就显得很鸡肋。

以上就是对长沙购房的建议，希望对大家有所帮助。