土地流拍、房企暴雷、中介逃离！楼市，彻底入冬

过去半年，中国楼市像是跨越了一个时代。

几个月前，中国楼市还是一片岁月静好，宇宙房企碧桂园的总裁莫斌，在第三季度内部会议上，还在喊：“年度冲刺8000亿”的口号。

那时候的碧桂园，分布在珠三角各大县城的售楼部，每天都是门庭若市，一天就能卖出好几个小目标。

几乎同时，在社交媒体上，恒大集团的全款折扣房，还是被称为买到赚到的抢手货，恒大汽车的市值，也还在六千亿高位。彼时的许老板，还是各种峰会的座上宾。

最近一个月，恒大汽车只剩不到三百亿市值，许老板睡觉的时候，为了提防要钱的债主，门口需要站两名保镖。碧桂园也把年度冲刺8000亿的目标，改成了：

“不追求量，加速出清和暴雷”。

楼市的转身，往往就在一瞬间。

虽然才到深秋，但对于买房人来说，楼市早已提前入冬。

一个星期前，北京第二次集中土拍，原计划出让的43块宗地，26块无人报名而被迫延期。

流拍率，高达62%。

现场的11块地，只来了二十多家房企举牌，相比于半年前的一批次三百多家房企，土地市场凉的彻底。

图片来自贝壳研究院

然而，北京并不是第一个土拍遇冷的一线城市。

九月，广州的集中供地中，流拍率也达到了，剩下的地块里，超七成的地块，也只是底价成交。

杭州也是同款行情。

10块“竞品质”的地块中，9块流拍。原本炙手可热的杭州楼市，社交媒体上，有网友喊出“一秒入冬”的口号。

伴随着各大一二线城市的土拍市场相继流拍消息的，是另一个坏消息，房企的暴雷事件，从恒大开始向其他房企扩散。

老牌劲旅花样年，和房企黑马新力，不约而同地选择了躺平债务违约。

花样年的“躺平”公告

坏消息越多，购房者越迷茫。

这些雪花般的事件，落到购房者身上就变成了一个问题：

土地流拍了，房价会怎么走？

先来聊土地流拍到底对房价有什么影响。

对买房人来说，土拍的重要性不言而喻。

彼之面粉，此之面包。

抖音上无良中介最喜欢的说辞，就是面粉涨了，面包就会跟着涨价，以此来吓唬小白。

然而，过去三年的楼市告诉我们，这个逻辑是站不住脚的。

过去几年里，我陆续见过很多地王项目。

北京丰台樊家村地块，当年小十万的地价，葛洲坝地产拿地之后，一度被认为会盖出15万+的豪宅，但至今已经过去三年，新房还是在10万多的价格上下波动。

南京河西板块，2018年的地王，也是贴着成本线在卖。而厦门岛外翔安区的地王，三万八的地价，更是卖出了不到三万二的房子，还送精装修。

所以，面粉的价格并不决定面包的价格。

对购房者来说，最重要的，是当地的楼市所处的行情。

拿杭州来说，过去五年里，杭州楼市是江浙沪里的一枝独秀，非常多逃离北上广的人口，都去了杭州。

净流入的人口，也推高了当地的房价，过去几年，杭州楼市万人摇的楼盘一个又一个如同雨后春笋般冒出。

曾经无数人趋之若鹜的杭州楼市，价格被推上了高位。未来科技城和大江东等区域，翻了几倍，上城区和下城区的二手房，也站上了高位。

但在过去的这一个月里，土拍凉了下来的同时，楼市也迅速见底。从二手房开始，杭州有两万多名注册在案的经纪人，在九月份的二手房成交量，只有不到3700套。

创下19个月的新低。

同样的情况，也发生在深圳，深圳的二手房经纪人超过四万，但最近的月均成交量，仅有两千多套。

这相当于过去的一个月里，每20个中介，才能卖出1套房。大部分中介，都是颗粒无收的。

市场上，转行的中介越来越多。

在杭州，不少中介开始回乡进厂，追求确定性，还有不少售楼处案场的策划，甚至改行卖猪肉。

原先大力推广楼盘的地产人的朋友圈，开始推销微商产品和减肥咖啡。

土拍，影响的是人心，人心背后，是大家对市场的信心。

然而，上面这些鲜活的案例，告诉我们，市场的预期，正在肉眼可见的走低。

因此才会造成中介开始逃离的现象。

地产中介，是距离楼市交易最近的人，他们的存在，是逐利的，而当下大批量的出逃，意味着一二线城市，都在面临同一件事，市场成交量的缩水。

然而一旦成交量下来了，二手房市场则毫无疑问的会走向一个结局：

从卖方市场，变成买方市场。

这时候的购房者，是有权力在市场上挑挑拣拣的，不仅可以面对着一大群房东砍价，还可以对着中介费砍价。

所以，楼市的预期在下行，当下的一二线城市，一直到年底，都有足够的时间和空间，让你去挑挑拣拣。

所以，当下的一线城市的购房策略，会变得极其简单粗暴，多看少买。

说完了二手市场，回到新房市场，都是楼市，二手房市场的逻辑，和新房是完全不同的。

楼市最重要的，就是供需关系。

刚才提到，二手房可以挑挑拣拣，是因为供应变多，市场滞销了。但新房市场不一样，大家还记得这一波行情是怎么形成的么？

土地市场的流拍。

土地市场，是新房市场供应的来源，大批量土地流拍之后，新房供应会显著减少，剩下场上不多的房源，反而会变得更加抢手。

所以，新房的买房决策，并不应该像二手房那样慢慢等待，而是应该早日提上日程。

这时候，我们会面临另一个问题，场上暴雷的开发商这么多，买房这样需要赌上半辈子积蓄的投资，该如何选择一个安全的房企。

最优答案，只有一个，购买准现房。

准现房就是那种基本盖好，买完就可以拎包入住，或者等几个月就可以收房的房子。

这样的房子，还有另一个好处，所见即所得，不必担心交付出现货不对板的维权事件。

但每个城市的准现房，并不多，很多都是产品力不够好而被剩下的准现房，那么如果要购买期房，该如何考虑？

看这张表格。

对房企的选择，我们看不到太多背后的数据，但现金流和负债表，是最直观的。这张表格里，触及0条红线的房企，可以完全放心购买。

而触及一条红线的，谨慎购买，剩下两到三条的，能远离就尽量远离。

毕竟，暴雷的风险，对于普通人来说，轻易承担不起。