最后的置换窗口期到来，你手上有这种房子，请抓紧抛售！

最近楼市的小暖风一波接着一波，吹得人又酥又麻。

先是全面降准，货币宽松；

再是中央经济会议直接指出要继续实施稳健的货币政策，同时支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

最后再来一浪专家学者、金融机构、行业领袖等各路人马的煽风点火，

酥了，楼市要转向；

麻了，房价又要涨。

又是一场有产者的狂欢PARTY。

刚刚结束的中央经济会议指出，目前我们的经济发展面临三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱。

总结成一句话就是：经济增速动能不足。

怎么理解呢？

2021年第三季度我国GDP的同比增速只有4.9%，真实增速已经跌破4%。而第四季度的数据可能更不理想，今年6%的目标大概率要落空了。

如果明年经济增速持续下降，那么现在已有的问题将更加凸显，

比如企业利润转负，被上游成本上涨挤压的中下游企业，利润增速已经接近于0。2022年二季度，企业利润将有极大可能穿负；

比如青年就业问题，明年的大学毕业生有1076万，再创历史新高；

比如消费问题，10月社会消费品总额实际两年复合同比增长3.2%，持续疲软；

再比如出口问题，今年前三季度经济增长的一半来自于强劲出口，但PMI新出口订单指数已连续数月下滑。

目前，企业、就业、消费、出口等出现的问题都亟待解决。

而过去近一年的“精准滴管”定向放水并没有什么卵用，滴灌了一年，企业融资规模，仍然远低于往年。

如果再不敞开口子往市场里灌水，2022年大概率会发生不可描述的事情。

所以明年最大的压力，来自于经济增速的持续下降所引发的失稳。

中央经济会议，25次提及“稳”字，明年的重点任务之一就是继续做好“六稳”、“六保”。

货币大宽松开闸放水，就是为了维稳。

既然要维稳，那房地产一定是首当其冲。

中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，老百姓的大部分财富都压在了房子上，更不要说房地产这种密集型行业，上下串联了多少行业和企业。

房地产对经济贡献大，风险也大，一旦崩了，不利于稳定，所以让它实现软着陆非常重要。

最近的各路政策已经出现松动，明年上半年会是楼市由冷转热的窗口期。

喝饱水的楼市会迎来一波小行情。

毕竟楼市的问题，是流动性问题。

只要水来了，就能良性循环。

但是，凡事就怕过热，一旦引起过热，下半年大概率又会被施压。

大宽松为的是给你楼市续命，别死球了连累了全局，影响了稳定。

一旦热度过高，还得挨抽。

所以明年上半年信贷宽松的短暂窗口期，显得格外珍贵。

因为明年上半年不仅是行情由冷转热的窗口期，还可能是房地产税全面落地前的最后窗口期。

房产税这颗吊在头顶的定时炸弹明年一定会引爆。

中央经济会议也再次提到要加大税收的调节力度，要求明年经济政策的发力要适当靠前。

房产税的脚步，越来越近了。

关于房地产税，有诸多的不确定性，但最大的确定就是征收方式。

要么，按面积征收。按家庭人头数，有免征面积，超过免征面积，就跳点计税。

要么，按套数征收。刚需首套不征，超过免征套数，就跳点计税。

无论是按面积征税，还是按套数征税，终归有一个规则——

持有房产越多，税率越高。

房地产税规则下，降低税率成本的最好方式就是——

提高资产质量，降低资产数量。相同资金总额下，持有资产数量越少，税率越低。举个例子。

1000万，一线城市只能堆不到200平方，最多两套房。三四线城市能堆500、800甚至1000多平方，干到5到10套房。

房地产税一来，都是1000万资产，无论按面积，还是按套数征收——

买在一、二线城市，可能只能买一两套，还免征收。

买在三四五线城市，五套起步，税率可能直接跳涨。

而这次的房产税，也不会只是上海重庆一两座城市收，肯定会纳入很多新城市座试点，试点之后很可能就是全国推广。所以房地产真的收了，降低税率成本的最好方式就是——

提高资产质量，降低资产数量。

否则持有的房产越多，亏的越狠。

别人花了1000万，虽然只在一线城市最多买两套，但每轮行情都领涨，涨幅还高。

一收房产税，面积只有200平，可能还免征。

而你这1000平要么买在了人口流失的三四五线城市，要么就是画大饼的远郊新区，要么就是海边吹着海风的海景房。

一收房产税，面积大套数多，狠狠被收税，就算想把税负转嫁出去，转手和出租也很艰难。

所以请抓紧调仓，请抓紧优化资产结构！

在房产税落地前，出现的这个短暂的货币信贷宽松期，就是你置换调仓的最后机会！

踏错这波行情，神仙也没辙。

所以从现在开始，审视自己的资产包，并按照以下节奏进行优化——

第一、凡是不能产生正向收益，凡是不能立即产生租金的资产，就要抓紧时间抛出。

比如，只有规划没有落地鸟不拉屎的远郊新区；

比如，老破小和老破大；

比如，一年去不了两次的旅游地产；

比如，收益不高、涨幅极低但交易成本极高的商铺、公寓和写字楼。

这些破玩意儿，不仅不能给你带来实际收益，未来将成为你的累赘。

第二、尽力升舱，尽力置换到一二线城市的核心区。

同等金额下，尽量压缩持有面积，以稀缺性，转嫁税费成本。

尽量选择供应量小和人口流入量大的城市，供需越紧张，成本转嫁越容易。

把手中的弱二线和三四线城市的资产出清，以"两套三套换一套，300平换100平"的方式，置换到一二线城市核心区。

由于窗口期可能会很短，转手的速度要快。

如何让自己的房子，在短暂的窗口期，卖的更贵更快？

我们去来思考一个问题——

为什么链家收着最贵的中介费，却创造者最高的签约额？

奥秘就在于——

他往往能在相对较短的时间里，依靠庞大的门店和经纪人网络，拿到更多房源。

他往往能在相对较短的时间里，帮助房东以相对更高价格找到相对最多的买家。

我想跟大家聊聊，如何利用中介，让自己的房子卖的更快，更贵？

第一步，先以买家身份摸清实际成交行情。

如果以卖家身份去探成交价，往往会被中介压价。以买家身份去，摸清实际成交价的概率更高。

甚至你可以以买家的身份实地看几套房，了解一下周边楼盘的品质和价格。

第二步，再以卖家身份挂牌放盘，把房源周边2公里以内的所有中介挂一遍。

挂牌价，以前面摸清的实际成交行情为基准。

别相信什么狗屁独家房源，只要是房源2公里范围内的中介，全挂一遍。

最重要的是，要主动添加每个门店的中介微信，每个门店加1-2个即可，这样才能保证你获取更全面的信息，避免出现信息偏差。

第三步，“贿赂”中介小哥，最大幅度增加房子的曝光度、带看量。

别抠搜，要给中介小哥输出额外利益，

因为现如今，快的优先级，大于贵。

尤其是像重庆这种动不动就几百套房源挂牌出售的小区，如果不给中介点甜头，人家凭啥推你的房子呢？你的房子也一定会被淹没在巨大的挂牌量中。

最好的做法就是，引导中介在朋友圈多释放你的房源信息，

中介每天在朋友圈发一次房源信息截图给你，发10元红包。

每带看一次，就在朋友圈发一次带看视频，每个带看视频，发30-50元红包。

同时承诺只要成交，就在中介费以外，额外给中介小哥发红包。根据总价，决定红包金额，最少不低于3000元。

第四步，给房子“梳妆打扮”，保证客户的第一印象

买房虽然是个理性的事情，但是如果第一眼看到的是一个脏乱差丑的房屋，一定会影响客户的决断。

所以在挂牌出售前给房屋做适当的保洁和装扮，是非常有必要的、比如粉刷一下污浊较重的墙面，给地板打个蜡，清洗或更换马桶、抽油烟机等。根据总价，总成本控制在1万左右，想要节约成本的话可以从咸鱼上淘。

再换个密码锁，也就2000块钱，既方便中介带看，也提升了品质。

还有一点，如果夏天客户看房时有人在家的话，记得开空调，客户从炎热的户外一进来，好感度爆炸。

根据过往几套房的买卖交易经验，这一套流程走下来——

红包加上装修升级，也就2万块的成本。

2万块的成本，往往至少能多卖4万块钱，即使没多卖钱，起码提升了转手速度，在短暂的楼市行情中，快速出手最重要。

今天的文章有点长还有点干，但是非常有用，请你一定要看完并收藏。

人微言轻的我，只希望能在即将到来的楼市小行情里，提醒你不要错失机会，踏错周期，而是理性对待这次难得的置换调仓机会。

抛掉不能产生正向收益和短期租金收益的房产，腾出仓位拥抱优质资产，保证在未来漫长而充满不确定的熊市中平稳度过。