央行降息之后，关于2022年楼市的5个预判！

昨日午后醒来，新闻上疯传央行再次降息，那么为什么央行这个时候降息呢？个人该如何抓住机会享受货币红利？今年如果买房，有什么具体建议？关于以上这些问题，我写了一篇专题文章，请大家耐心阅读，一定受益匪浅。

昨日央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022 年 1 月 17 日人民银行开展 7000 亿元中期借贷便利（MLF）操作和 1000 亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降 10 个基点。

这是央行自2020年4月之后首次下调政策利率，距离2021年12月降准仅仅一个月。

自 2019 年 8 月央行改革 LPR 定价机制以来，LPR 和 MLF 之间具有明显的联动关系，多数时间 LPR 利率跟随 MLF 利率做等幅度调整。1 月 20 日，央行将公布新一期 LPR，LPR 能否再次迎来下调，降低买房的月供，我们非常期待。

为什么降息？

1、政府卖地收入大幅减少

2021年土地出让金较2020年下滑10%，扣除22个集中供地城市后，全国土地出让金为4.0万亿元，同比下滑19%，分省来看，全国仅4个省份2021年卖地收入同比有所增长，27个省份皆下滑。

也就是说，房地产呈现高度分化的态势。这种结构化行情，对于部分经济困难的省份来说压力是非常大的，这不仅仅是房地产的问题，还涉及到社会和财政问题，进一步会影响部分融资平台的偿债能力，地方政府有可能会崩盘，发不出公务员，医生，教师等单位的工资，大量的学校，地铁，路桥，医院等基建工程面临停工烂尾…

因此，现在需要降息来对房地产进行托底，多卖土地，同时也降低房地产企业相关贷款的融资成本，救活开发商，增强他们拿地的意愿。

2、稳增长，提振经济，保障就业

稳增长就不必说了

互联网反垄断，失业一波

打击教育培训，集体下岗

开发商融资三道红线，暴力裁员

原材料价格上升，工厂倒闭

……

去年多番折腾，再加上疫情蔓延，经济形势已经非常严峻，高层再不出来暴力救市，今年大家就要躺平了。因为保增长需要依赖固定资产投资，大型基建非常依赖于银行贷款和地方政府债券，期限较长，所以降低融资成本很有必要。

3、对冲美联储加息

根据不久前公布的2021年12月美联储议息会议纪要，在高通胀压力下，今年美联储将加快政策收紧步伐，其中包括可能在年底实施缩表，甚至最早3月就可能启动加息。由此，为避免国内降息与美联储加息“撞车”，进而给人民币汇率带来较大下行压力，央行1月降息落地。这在一定程度上也体现了货币政策操作的前瞻性，是一大德政。

2022年楼市预判：

1、今年楼市小阳春来得比往年早

毫无疑问，市场上涨跌分歧正在从分散转向集中，越来越多人看涨楼市了，随着降准降息的落地，今年楼市的小阳春估计会比往年早，乐观一点，过完年就会看到房价慢慢出现上涨的趋势。

本次降息最大的意义并不在于释放多少资金，而是高层意识到始于年初的楼市调控事实已经流产，矫枉过正的折腾导致经济下行，开发商排队爆雷，这场闹剧是时候终结了。

因此本次降准降息是一条政策和市场信心的分界线，过了今天，后面的一切趋向宽松。在这里，我不禁想起了李太白的千古之作：

朝辞白帝彩云间，千里江陵一日还。

两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。

2、鼓励买房将成为地方政府的任务

近期很多城市出台了增加公积金额度，大学生购房补贴，人才购房计划等政策，相信2022年，将有更多城市鼓励大家买房。

2014年楼市比较低迷，开始也是地方政府发力“救市”，省级和国家层面不表态。有些政策出台之后，还出现一日游。但慢慢的，城市越来越多、力度越来越大，最终在2015年末出台了全国性的“去库存”政策。

展望未来，如果房地产持续低迷，则需要“财政重整”的城市估计会大幅增加，最终会影响到地方政府履行职能（降薪取消绩效奖金、加强征税、加行摊派），并影响到就业和社会稳定。

2022年放松政策救市是必然事件

三十年河东，三十年河西，中国的事一直逃不出这个循环，个人最关键的是踏准节奏，提前买房，排队发财。

3、北京，二线城市和部分优质三线城市房价将大幅复苏

我认为多轮降准降息，随着货币传导，大概6-9个月就会见到全国的楼市有比较明显的回暖，但仅限于五大都市圈，四五线县城就别幻想什么了。

（北京和燕郊正处于大涨的前夕）

2022年的行情是2015年的低配版，本质上是矫枉过正，过度调控造成的楼市困境，引起经济下滑的救市。既然是低配版，无论是货币刺激的力度还是房价反弹的幅度，都低于2015年那一轮。但是，对于普通人来讲，这个力度也足以发一笔小财了，就看你能不能把握。

4、今年是卖掉县城房产的最后机会

出生率下降，对于房产投资的影响要二三十年后才会体现出来，因为2022年出生的人，要2045年才会考虑买房。投资一二线和部分优质三线城市，大可放心，还有二三十年可以玩，想赚钱就要抓住机会了。

县城楼市，我非常悲观，也许今年是卖掉县城房产的最后机会，以后大部分县城的房产都卖不出去。

出生率下降死掉的是县城，至于头部的几个都市圈，不但没有影响，反而房价会进一步上涨，因为人口更集中了。

中国人口出生率下降了，请问20年后中国还有多少年轻人买房？

答案是：非常多，数以亿计。

这个问题没有想出来的朋友，初中物理不过关，因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念，虽然出生率下降了，但是每年依然有多则1000万，少则数百万婴儿出生，所以20年后，中国不缺年轻人

那么这个数字是多少呢？

过去20年，年均新生儿1500万左右，所以将来20年新增的购房需求，仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的，三五年后，正当陆续刚需入市。当然，还有很多刚需的90后、80后，至今没有买房。

2021年开始，中国出口人口降至1000万，预计2021-2040，平均每年出生700万，20年，再产生1.4亿人。

3亿+1.4亿=4.4亿人！

4.4亿人什么概念？

比美国总人口还要多！

这4.4亿的需求，就是未来中国楼市的希望。但是这个希望只存在于五大城市群。

5、不断裂变，增加总资产

正确的事情反复做，你就是赢家，投资房产不是赚几套就止步不前的，只要通货膨胀不停止，城市化还在继续，我们就一直做，做到完全做不动为止，不断增加亩产规模。

投资是一门关于未来的学问。所谓先知三日，富贵十年。其实半年前我就预测接下来会有多轮降准降息，为什么这么准？

没什么，我瞎猜的。

更为重要的是，我这篇文章预判了今年大部分城市的楼市会逐步回暖，你怎么看呢？请在留言参与讨论。

好了，就此搁笔。希望大家抓住时机，买到好房。