急涨到猛跌！一批城市的假高潮，太不堪一击！

今天这篇，是关于过去一年全国二手房市场的总结篇。

2021年下半年以来，全国楼市进入最严调控期，政策端卡房票、卡流动性、降预期，金融端卡资金、卡信心，各地市场全面下沉。

去年下半年至今，新房市场难哭一大批从业者，二手房市场更是透心凉。

但其实，我们把实际交易数据翻出来研究，你会发现，虽然同样难字当头，但不同城市之间的差别大到惊人。

直接亮观点：

1、2021年是二手房过去5年+未来5年里，最惨的一年；

2、二手房指导价是大趋势，势必会全国普及，但它只会影响倒挂市场；

3、城市群的未来，一定远大于单核城市；

4、长三角、珠三角城市群未来可期；京津冀、山东半岛正在急速落寞！

5、小市场的一时高潮，撑不了太久，不可信、不可期！

下面，单刀直入，直接看数据。

这是2021年全国二手房价格涨跌榜单。

——图表来源于：中指研究院

如图，左边红榜里是涨幅TOP20城市，右边绿榜是跌幅TOP20城市。

过去一年，仍有一些城市二手房价格涨幅喜人，累计超过10%：

连云港，2021年1-11月累计涨幅12.89%；

上海，累计涨幅为12.01%；

昆山，累计涨幅为11.78%；

马鞍山，累计涨幅为11.13%；

东莞，累计涨幅为10.74%；

淮安，累计涨幅10.35%；

盐城，累计涨幅为10.04%；

相反，也有一些城市过去一年二手房价格跌幅吓人，直接超过3%：

唐山，累计跌幅为5.97%；

北海，累计跌幅为5.69%；

阜阳，累计跌幅为3.85%；

石家庄，累计跌幅为3.12%；

柳州，累计跌幅为3.08%；

张家口，累计跌幅为3.03%；

你有没有发现几个关键点：

1、连云港二手房涨幅领跑全国，一枝独秀！

涨幅红榜里，一直低调的连云港，二手房价格竟然涨的最厉害，累计涨幅12.89%，跑过北上广深，甩开一大批城市。

2、长三角、珠三角，真抗打！

涨幅TOP20榜单非常集中，满屏都是长三、珠三，长三角城市占了11个，包括上海、昆山、马鞍山等，红的漂亮。

3、京津冀、山东半岛，急速落寞！

二手房价格跌的最厉害的20个城市里，京津冀、山东半岛、中原占了一半。

除了北京房价是涨的，京津冀城市群里，唐山、石家庄、张家口、秦皇岛、天津等等，一个比一个跌的猛。

京津冀里，只剩一个北京，这是事实。

2021年下半年开始，全国楼市一盘降，二手房彻骨凉。

严查首付资金、严查经营贷，二手房停贷，都在撕扯二手市场。

当然，药劲儿最大的还是二手房指导价。

二手房指导价，是房地产30年发展里，革命性的新物种。

从此，“被指导”后的二手房市场，彻底失去了自由属性。

目前，共 15 个城市出台了二手房参考价政策，包括：

第一季度，深圳率先实行二手房指导价；

第二季度，宁波、成都、三亚跟进；

第三季度，上海、广州、北京、无锡、西安、合肥、温州、东莞、金华、绍兴、衢州；

过去一年，二手房市场最大的变数，就是指导价带领下的强制性干预。

可以这么说，如果没有二手房指导价，深圳、北京、广州、成都等一大批城市，二手房价格会涨得更猛更厉害。

不信，你看。

我们看这些典型城市的二手房价格涨幅明细，图中黑色五角星标出的就是二手房指导价政策时间。颜色越红，代表房价涨的越猛；颜色越绿，代表房价跌的越惨。

一条星标折线分出两重天。

“被指导”之前，深圳、宁波、成都、西安、上海、金华、东莞这些城市，房价涨得一片通红，“被指导”后，通通强制性变绿。

为什么指导价对二手市场影响如此迅速、如此大？

原本这些城市，二手房还在一路直冲式上涨，量价都很喜人，官方指导价从天而降，一水儿的市场价8折、7折、甚至腰斩。

打开某壳等中介平台，大家看到的不再是房东意愿下的挂牌价，几百个小区、数万套房源，清一色都是指导价。

7折指导价，你要是房东你愿意把房子贱卖吗？！

官方都强制骨折价了，你要是买房人，不降价你买吗？！

好了，调趋势、控挂牌、限杠杆，一些城市一路直冲式的房价上涨，就这么迅速被二手房指导价强制按下暂停键。

很多人问，2022年会继续拉更多人头儿进入二手房指导价吗？

郑州会跟进吗？青岛会跟进吗？天津会跟进吗？武汉会跟进吗？

这个问题其实很简单。

1、市场过热、房价涨幅过大的城市，接下来都会跟进。

你问什么标准？翻统计局数据啊，这是目前唯一官方数据，也是最保守的数据，敢在统计局数据里蹦跶的、表现冒进的，都是严打目标，都会跟进。

2、迟早，二手房指导价，都会全面普及。

楼市失控30年，如今正在一步步精准化调控，二手房指导价作为关键一环，早早晚晚都要拿捏在国家调控手掌心。

3、但指导价，只会影响倒挂市场，没有倒挂的城市，根本不会有影响。

比如郑州，几乎完全没有倒挂的市场，无论有没有指导价，都没有实际影响。

最后，以唐山为例，说一说小市场的“人为高潮”。

过去一年，全国二手房跌的最惨的，就是唐山。

2021年1-11月，唐山二手房价格累计跌幅5.97%。

但在此之前，唐山的房价可是涨的最猛的，连续多次涨幅全国第一。

从2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%；

如果用一个词来描述唐山的房价走势，那就是——过山车式的涨跌。

不信，你看。

这是唐山从2015年6月到2021年12月期间的二手房环比涨幅走势。

2020年，唐山曾经因为房价涨的太猛被住建部约谈；

2021年，唐山又因为房价跌的太厉害出台了“限跌令”。

从急涨到猛跌，唐山究竟经历了什么？

唐山过去市场热到疯狂，最主要的原因在于人为控制下的，供需极度不平衡。

2014年到2017年，中心城区供地不到一百公顷；

2018年上半年，几乎无地可供；

所以，那段时间，整个唐山一有地就抢，一抢就地王；楼面价蹭蹭涨，地王唰唰出，房价月月涨，一路涨到住建部办公室，被请去喝茶。

这种局面，一直到2019年的疯狂供地中，迅速扭转。

2018年下半年到2019年，唐山土地成交总建面高达1046万方，比过去4年总量都多。

因此，2021年初，唐山房价像刹车失灵般急转直下；

原因无非三点：

1、城市缺乏吸引力，没有人口增长支撑；

2、内部市场，没有足够强的需求；

3、没有高净值产业支撑；

这样的市场，最明显的特点就是——非常脆弱！

到现在，唐山市场依旧冷的吓人，新房即便“限跌”也不受控；二手房无价又无市。

眼看它涨破天，眼看它跌回来，昙花一现，惨兮兮。

对，小市场的一时高潮，都是假象。

你所在的城市/小区，二手房市场如何？跌的厉害吗？还有涨的吗？快来留言区聊聊！