去年底，我发了一篇文章——
《史上最冷的楼市寒冬里，我重仓了一套房》
现在那套房，涨了23万上下。
不卖关子，我买的是广州科学城时代天境的108㎡四房。
去年底，买入总价392万。现如今，总价约421万。
涨幅大约23万。
说实话，不算多。
但是，放在过去三个月一片下跌的全国大行情里——
虽是小赚，但别人大都在赔。
葫芦娃在上周的会议上说——
今年是普世放水和普遍宽松的一年；
对抗大水冲刷的最好途径，还是一二线核心区的房产。
今天，我想把选筹逻辑分享给大家，并希望在全面放水的当下，能给大家提供一些帮助——
如何买到足以抵抗大水冲刷的资产？
葫芦娃说，这篇文章基本称得上普通人实操的“指导级教科书”。
先聚焦一线城市。
——实在买不了，再考虑二线。
说实话，我在大碗是做运营的。既搞不懂复杂逻辑分析，也没时间做庞大数据整理。
但我懂常识。
什么是常识？
第一个常识，人多。
打开全国常住人口流动图——
近10年，四大一线城市排在前列，每年至少有20万的常住人口流入。
——广州不仅排在前两位，而且遥遥领先。
有人，就不愁没需求。
第二个常识，地少。
打开全国大城市的土地供应——
近10年，四大一线城市核心区的土地供应量，都排在全国末尾。
哪怕是供应量相对比较大的广州和上海
——还抵不上二线城市核心区供应量的一半。
没地，供应量就小。
两个常识，加在一起——
人口流入大，土地供应小，人多又没地，这就很稳妥，买了心不慌。
理解了这个常识，自2019年开始，我就坚定了一个想法：
只要一线城市让我买，北上广深哪都行。
一定要把重庆、成都和巴中等二三四线的房子，慢慢调整到一线城市。
聚焦一线城市的成熟产业聚集区。
——如果买不了成熟核心区或产业聚集区，宁愿放弃。
广州很大，身为外地人，进去就懵逼。
我们近20天的时间，把广州摸了个遍，总结出一条轴线。
喏，就是下面这条——
以珠江新城为起点，沿珠江两岸，过琶洲，到金融城，再到鱼珠副CBD，北上科学城、知识城。
珠江新城，是总部中心。地产和金融的企业总部，大都在珠江新城。
琶洲，是电商总部。唯品会和阿里等14家电商总部企业，都在琶洲。
金融城，勉强算是个金融总部。一行三局等泛金融公司，也在这里。
广州科学城，是科创产业聚集区。几乎所有的科创产业，都在科学城。
这条轴线，是广州的产业中轴线，也是广州的购买力中轴线。
广州9成以上的产业，都在这条中轴线上；广州房价最贵的版块，几乎都在这条轴线上，广州历次行情中涨幅最高的版块，也几乎都在这条轴线上。
外地人进入陌生城市买房，最基本的原则是什么？
安全！
千里迢迢跑过去，图的就是一线的稳妥，到头来再踩个坑。
偷鸡不成，再塞一嘴鸡屎。
自进入广州始，我就紧盯这条轴线
——我看的所有版块和房子，都在这条轴线上。
但凡远离中轴，哪怕再好，我也不买。
我是如此，如果你是外地人，我也劝你最好如此。
聚焦科创产业聚集区，聚焦年轻人口聚集区。
前面说到，进入广州之后，我主要围绕一路向东的产业轴线。
——只要偏离轴线，哪怕再好，我也不买。
最终
——在这条轴线上，我落脚在“广州科学城”。
为什么？
潜力！
巨大的产业潜力和旺盛的人口潜力！
我们用了20天的时间考察广州，又用了近15天的时间把科学城跑了个遍
——以下所有企业和数据，都来自于脚底沾泥的一线调研。
1、简单列个数据，先来聊科学城的产业。
整个广州科学城，一共聚集了——
138家世界500强，66家上市公司，7家科创版上市公司；
300多家研发机构，2100多家国家级高新技术企业，4万多家中小企业。
500强数量、上市公司数量、科创版企业、研发机构、国家级高新技术企业，均列广州第1。
只谈数据没意思？
那就再拿科学城内部的几个企业，举个例子。
像LG、日立和南方电网这样的世界500强，我就不多说了，太过知名。咱们随便说三个的单项冠军企业——
天赐材料，国内精细化工行业最好的企业，股价2年翻了15倍；
金发科技，中国500强，拥有行业内唯一的国家工程实验室；
儒兴科技，新能源材料企业，市场份额全球第1。
以上企业，全部已经落地，且仅仅是科学城的极少一部分。
通过上面这些企业，我们看到的是广州科学城的产业全貌——
工业4.0、大数据、人工智能、新能源、工业机器人、数控机床……
广州几乎把所有的大国重器，全放在了科学城。
这是全广州产业最新、结构最好的版块。
2、再简单列个数据，聊聊科学城的人口。
产业落地了，人也就来了。
连续5年，科学城人口增速位列广州第1！
以下数据，来自于第七次人口普查——
近10年，科学城人口增长超100倍；近5年，每年人口流入近8万人。
截至目前，科学城的人口密度，已超全市平均数据的3倍。
70%以上人口为大学以上学历，比全市平均多2587人。
来，看看入住率吧。
左边这张图，是科学城一个普通社区的亮灯率，就在我买的那个新盘旁边。
满满当当，超过90%以上的亮灯。
这样的亮灯，在科学城稀松平常，连公寓的亮灯都能达到80%以上。
右边这张图，是科学城一个普通夜晚的主干道，也在我买的那个新盘旁边。
满满当当，路上塞满了车。
这样的拥堵，在科学城也稀松平常，连周末都能排起长龙。
以上，就是我最终落脚在科学城的原因。
——广州的产业和购买力中轴上；
——广州最多的500强企业和几乎所有的科创产业；
——每年新增近8万人口，人口密度最高，高学历人口最多。
聚焦科学城核心区，聚焦价格回到一年前的项目。
前面说到，我最终落脚在广州产业轴线上的科学城板块。
但是，新的问题又出来了。
广州科学城还是太大，具体该选择哪些板块？
第一步，先找到科学城的核心在哪。
科学城的核心，是一条轴线。
喏，就是下面这条
——开创大道。
科学城的总部产业，在开创大道上。比如，三星和LG。
科学城的行政和医疗配套，也在开创大道上。比如区府、中山大学三附院和艺术中心。
科学城的中大型商圈，也在开创大道上。比如万达广场和奥园广场。
科学城的大型公园，还在开创大道上，比如科学广场和创新公园。
更重要的是，科学城目前唯一通车的地铁6号线，也在开创大道上。
综合以上——
开创大道，就是科学城的核心主轴。
买房首选，就是开创大道。
第二步，找“价格回到一年前的项目”。
既然首选开创大道，那就把楼盘拉出来吧。
喏，就是下面这张图——
开创大道上的楼盘，其实就四个——
大壮名称、罗兰国际、品秀星樾和时代天境。
这四个楼盘，该怎么选？
我遵守两个原则——
1、先选择“价格回到一年前”的那个。
去年底，广州执行严格的新房限价，谁的限价更低，谁的限价回到一年前，谁先撇去了泡沫，我就选谁。
2、先选择“距离地铁口最近”的那个。
大壮最近（5.9万/㎡），品秀星樾（4万+）和时代天境次之，罗兰国际四期最远。
按照这两个原则，我最终选择了——
时代天境。
距离地铁口较近，近1.4公里；
价格率先回到一年前，3.6万/㎡（去年底）。
除此之外，我选择时代天境还有更重要的两个原因。
它刚落地了科学城最好的小学。
东荟花园小学，是目前科学城最好的小学学区。
去年底，时代天境与东荟花园小学合作共建了东荟花园小学的北校区。
目前小学已经封顶，走下楼，就是科学城最好的小学。
同样是东荟城小学的二手盘，价格已经卖到了4.5万/㎡。相比较之下，至少有7000元/㎡的价差。
它拥有整个科学城最有性价比的户型。
喏，就是下面这两个——
108㎡的四房两厅两卫和87㎡的三房两厅两卫。
300多万的总价——
其他项目，只能买到三房一卫；时代天境，却能买到三房两卫。
400万出头的总价——
其他项目，只能买到三房两卫；时代天境，却能买到四房两卫。
科学城是个刚需和刚改为主的版块，多一个卫生间和多一个房间，意味着什么？
更好的流动性，更大的溢价能力，更高的涨幅可能！
以上，就是我最终落脚在科学城时代天境的原因。
——科学城主轴之上；
——距离地铁相对较近，价格回到一年前；
——全科学城最好的户型，最好的学区，一二手倒挂；
如果没有更好的选择，拿科学城就是最好的选择。
——哪怕是现在，哪怕已经涨了23万。
去年的寒冬里，拿着四百多万的现金进楼市，哪怕我再笃定，下定的那一刻，我还是有点犹豫。
我问了自己一个问题：
四百多万的现金，有没有更好的选择？
放在银行？
葫芦娃已经说了，这是个货币宽松的大年，也是个政策宽松的大年。
通胀淹不死我。
砸在股市？
徐远老师已经说了，股市还会是赌场，还会继续保持快速的风格切换。
三四十万，我敢玩。三四百万重仓，我不敢。
扔进楼市？
有没有比广州科学城、比时代天境更好的选择？
我想了很久
——答案是，几乎没有。
毕竟，广州是个一线城市。
如果你有京沪的房票，那不多说，还是买京沪。
如果没有，广州就是一线的唯一选择。
因为特殊的政策原因，普通人尚且还能买。
毕竟，科学城在广州的产业中轴和购买力中轴上。
如果买广州，科学城是你绕不开的版块。
400万的总价买广州，科学城是你最好的选择。
毕竟，时代天境又是科学城主轴上的最高性价比。
要区位，在开创大道主轴上；
要学区，科学城最好的小学，已经落地家门口；
要户型，全科学城最好的户型，同等总价多一个房间；
要地铁，已通车的地铁6号线和待兑现的6号线延长线；
要价格，与周边新房有2000元/㎡的倒挂，与周边二手有一定的倒挂。
环顾全国市场，我没找到更好的选择。
于是，去年底就进场了时代天境。
买完之后，我写了开篇提到的那篇文章，很多人不信。
时隔三个月之后，大水冲刷已到，事实证明——
我没选错，也幸好买了。
哪怕放在当下，时代天境依然是“全国300-400万总价段上的优质选择”。
做投资，本质是权衡利弊的排除法。
放眼全国，你能不能找到匹配以下价值的更好选择——
一线城市、核心区、成熟的科创产业、庞大的高学历人口流入，价格回到一年前，一二手有倒挂，有地铁好学区……
如果找不到
——时代天境也是你抵御大水冲刷的选择。
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